الزام به ثبت رسمی معاملات : مجلس شورای اسلامی در تاریخ ۱۴۰۱/۰۹/۰۶ قانونی تحت عنوان قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول را تصویب که نهایتاً این قانون در تاریخ ۱۴۰۳/۰۲/۲۶ توسط مجمع تشخیص مصلحت نظام تصویب و نهایی گشت که در این قانون نکات بسیار مهمی است و چنان چه قصد انجام معامله نسبت به اموال غیر منقول را دارید می بایست حتما نکات مهم این قانون را بدانید.
الزام به ثبت رسمی معاملات
در این مقاله که توسط وکیل متخصص الزام به تنظیم سند نگارش گشته، به بررسی مهم ترین نکات این قانون پرداختیم.
۱- لزوم ثبت معاملات در سامانه ساماندهی اسناد غیر رسمی
سازمان ثبت اسناد و املاک کشور مکلف است که یک سال پس از ابلاغ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول اقدام به راه اندازی سامانه ساماندهی اسناد غیر رسمی نماید که پس از راه اندازی آن معاملات نسبت به اموال غیر منقول به شرح ذیل باید در این سامانه ثبت گردند:
- قراردادی که منجر به انتقال مالکیت عین به شخص دیگری می گردد.
- قراردادی که منجر به انتقال حق انتقاع ملک برای مدت بیش از دو سال به شخص دیگری می گردد.
- وقف
- رهن
- قراردادی که منجر به انتقال منافع ملک به دیگری برای مدت بیش از دو سال می گردد بنابراین اگر نسبت به ملکی قرارداد اجاره تنظیم و مدت اجاره دو سال یا بیشتر باشد باید در این سامانه ثبت گردد.
- هر نوع پیش فروش ساختمان
نکته مهم آن است که عدم ثبت قراردادهای فوق در سامانه منجر به عدم پذیرش هر گونه دعوا نسبت به این قراردادها در تمامی مراجع قضایی، شبه قضایی و داوری می گردد.
۲- نحوه طرح دعوای تنفیذ فسخ معامله مال غیر منقول
در قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول ، دو مهلت ۱۵ روزه جهت طرح دعوای فسخ و با به عبارت حقوقی دعوای تنفیذ فسخ تعیین شده است؛ جهت توضیح یک مثال می زنیم.
فرض بگیرید که شما آپارتمانی را به شخصی فروخته و شرط نمودید که در صورت عدم پرداخت قسط ثمن در تاریخ ۱۴۰۳/۱۱/۰۱ شما حق فسخ قرارداد را دارید در این صورت اگر خریدار قسط را نپردازد شما از آن تاریخ ۱۵ روز فرصت دارید که با ارسال اظهارنامه به خریدار فسخ قرارداد را اعلام نمایید و ۱۵ روز پس از ارسال اظهارنامه نیز باید دعوای تنفیذ فسخ را طرح نمایید.
در صورت عدم رعایت هر یک از دو مهلت ۱۵ روزه دعوا شما دیگر مسموع و قابل پذیرش نخواهد بود.
در فرض فوق اگر چنان چه خریدار اقدام به انتقال مال به دیگری نموده باشد و در قرارداد با دیگری حق فسخ نداشته یا امکان اقاله (برهم زدن معامله) وجود نداشته باشد، فروشنده دیگر حق مطالبه مال را ندارد بلکه قیمت روز مال را می تواند از خریدار مطالبه نماید.
ممکن است سوال شود که برای جلوگیری از آن که انتقال مال تا قبل از پرداخت اقساط ثمن توسط خریدار چه اقدامی می توان انجام داد؟
قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مقرر نموده است که سامانه به نوعی طراحی گردد تا بتوان شرط نمود تا قبل از اتمام مهلت اعمال حق فسخ یا هر مهلت دیگری امکان انتقال مال توسط خریدار وجود نداشته باشد.
۳- عدم امکان معامله با سند عادی نسبت به مالی که سند تک برگ سبز رنگ دارد
سند تک برگ قدیم به رنگ آجری بود اما سند تک برگ جدید سبز رنگ است حال توجه به نکته بسیار حائز اهمیت است که اگر قصد خرید ملکی را دارید که سند تک برگ آن سبز رنگ است توجه داشته باشید که:
در قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول ،حتما باید به دفاتر اسناد رسمی مراجعه نمایید و چنان چه با سند عادی معامله نمایید معامله شما در هیچ مرجعی اعم از قضایی و غیر قضایی مورد پذیرش نخواهد بود و اگر چنان چه فروشنده مال را پس از معامله با شما به دیگری با سند رسمی انتقال دهد شما صرفا می توانید مبلغ پرداختی به فروشنده را از وی مطالبه نمایید.
بیشتر بدانیم : چگونگی اجرای حکم الزام به تنظیم سند رسمی بعد از رای دادگاه
۴- لزوم ثبت معاملات عادی در سامانه ساماندهی اسناد غیر رسمی
نکته مهم در قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول:
اگر چنان چه سابقاً معامله نسبت به مال غیر منقول با سند عادی نظیر مبایعه نامه و قولنامه و غیر انجام داده اید باید دو سال پس از راه اندازی سامانه ساماندهی اسناد غیر رسمی مستندات و ادعاهای خود را در سامانه درج و دو سال پس از آن دعوای لازم را طرح نمایید و در صورت عدم اقدام به موقع ادعای شما علیه اراضی عمومی و دولتی و اشخاص ثالثی که با حسن نیت بوده یعنی اطلاعی از معامله شما نداشته اند؛ مورد پذیرش نخواهد بود.
بنابراین اگر سند ملک سبز رنگ است جهت تنظیم قرارداد به دفتر اسناد رسمی مراجعه و آن دفتر نیز مکلف است قرارداد را مطابق توافق خریدار و فروشنده ثبت نماید.
۵- امکان مطالبه قیمت روز ملک
چنان چه مهلت دو ساله فوق گذشته باشد و شما مستندات خود را در سامانه درج ننموده باشید اما شخص ثالثی اسناد جعلی و خلاف واقع در سامانه درج یا با وجود اطلاع از معامله شما اقدام به معامله معارض یعنی معامله مجدد نسبت به مالی که شما خریدید نموده باشد؛ می توانید جهت مطالبه قیمت روز ملک علیه شخص ثالث طرح دعوا نمایید.
همچنین در صورتی که شخص ثالث که مال مجدد به وی منتقل شده است، با حسن نیت باشد می توانید جهت مطالبه قیمت روز ملک به فروشنده مال به خود مراجعه نموده و علیه وی طرح دعوا نمایید.
۶- جرم بودن ثبت سند عادی در سامانه با علم به عدم استحقاق
در قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول ،شخصی که می داند نسبت به ملکی هیچ حقی ندارد و برخلاف واقع اقدام به ثبت سند عادی در سامانه نماید؛ مجرم بوده و به جزای نقدی معادل ۲۰ درصد قیمت روز ملک محکوم خواهد شد.
۷- امکان درج مستندات و ادعاها نسبت به ملکی در سامانه بدون درج پلاک ثبتی آن
اگر معامله ای با سند عادی نسبت به ملکی داشتید اما پلاک ثبتی آن ملک را ندارید نگران نباشید. قانون سازمان ثبت اسناد و املاک را مکلف نموده است تا در صورتی که شخص نقشه یو تی ام و مشخصات جغرافیایی را درج نموده باشد؛ بر آن اساس پلاک ثبتی را مشخص نماید.
۸- صدور سند مالکیت بدون پرداخت بدهی های آن به مراجع عمومی و دولتی
می دانیم که جهت صدور سند مالکیت می بایست مفاصا حساب مالیاتی و شهرداری و گاها تامین اجتماعی اخذ گردد اما قانون در مواردی که پس از درج ادعا و مستندات در سامانه، دعوا در دادگاه طرح و دادگاه رای به نفع خواهان صادر نموده باشد؛ امکان صدور سند مالکیت بدون پرداخت بدهی های مذکور را پیش بینی نموده است.
البته این بدهی ها در زمان انتقال ملک به شخص ثالث و با توجه به شاخص بانک مرکزی باید پرداخت گردد.
یعنی مبلغ بدهی بر اساس شاخص بانک مرکزی تعدیل می گردد. با توجه به تورم حاکم بر کشور به نظر مناسب آن است که بدهی هر چه زودتر پرداخت گردد.
۹- مراجعه مستقیم به دفاتر اسناد رسمی جهت ثبت قرارداد
به موجب قانون مشاورین املاک می بایست پیش نویس قرارداد را در سامانه ثبت الکترونیک اسناد درج نمایند و طرفین بعد از آن باید به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کنند اما اشخاص می توانند به صورت مستقیم نیز به دفاتر اسناد رسمی جهت ثبت قرارداد خود مراجعه نمایند.
نتیجه گیری:
در این گفتار که که توسط وکیل متخصص در موسسه اترس تهیه شد تلاش کردیم قانون الزام به ثبت رسمی معاملات را با نکات مهم آن برای شما توضیح دهیم ، چنانچه نیاز به مشاوره حقوقی برای اسناد ملکی دارید میتوانید از طریق راه های ارتباطی با ما در تماس باشید.