الزام به رفع تصرف عدوانی : ممکن است در زمانی که کسی ملکی را در تصرف خود دارد، دیگری بدون رضایت او و به صورت غیر قانونی ملک را از تصرف او خارج کند. در این حالت کسی که متصرف ملک بوده یا به عبارت دیگر مشغول استفاده از ملک بوده می تواند دادخواست رفع تصرف عدوانی در دادگاه مطرح کند.
در این دعوا خواهان مدعی مالکیت بر ملک نیست و حتی شاید مالک ملک هم نباشد اما ادعا می کند ملک را در تصرف داشته و خوانده به طور غیر قانونی ملک را از تصرف او خارج کرده است.
در این خصوص باید گفت دعوای تصرف عدوانی هم دادگاه حقوقی و هم در دادگاه کیفری قابلیت پیگیری دارد و متصرف می تواند از هر طریق که بخواهد اقدام نماید با این تفاوت که در دعوای حقوقی تصرف عدوانی تنها کافیست که سابقه تصرف قبلی خواهان در دادگاه اثبات شود ولی در دعوای کیفری تصرف عدوانی شاکی باید حتما مالک رسمی ملک باشد.
در این مقاله که به قلم وکیل حوزه املاک نگارش گشته، سعی داریم به نکات حقوقی این دعوا بپردازیم و به سوالات احتمالی پاسخ دهیم.
دادگاه دعوای الزام به رفع تصرف عدوانی
دادخواست الزام به رفع تصرف عدوانی باید در دادگاهی مطرح شود که ملک موضوع دعوا در آن حوزه واقع شده است.
نحوه اجرای رای دادخواست الزام به رفع تصرف عدوانی
در دعوای تصرف عدوانی به محض صدور رای به نفع خواهان و ابلاغ آن رای قابل اجرا بوده و حتی در صورت تجدیدنظر خواهی طرف مقابل اجرای حکم به تاخیر نمی افتد. بنابراین بعد از صدور رای مبنی بر رفع تصرف عدوانی رای اجرا می گردد و حتی نیاز به صدور اجراییه هم نمی باشد در این فرض با دستور دادگاه به واحد اجرای احکام یا دستور مستقیم به مرجع انتظامی رای اجرا می شود.
شرایط اثبات در دادگاه برای رفع تصرف عدوانی
برای رفع تصرف عدوانی موارد زیر باید دادگاه اثبات شود:
- تصرف ابتدایی خواهان نسبت به ملک که لازم است این تصرف قانونی باشد.
- تصرف بعدی خوانده
- غیرقانونی بودن تصرف خوانده
نکات حقوقی برای ارائه دادخواست الزام به رفع تصرف عدوانی
در دعوای حقوقی رفع تصرف عدوانی به مالکیت خواهان بررسی نمی شود و تنها تصرف اولیه خواهان نسبت به خوانده در نظر گرفته می شود البته در صورتی که خواهان سند مالیکت داشته باشد نیازی به اثبات تصرف بر ملک ندارد. بنابراین کسی که ملکی را به نمایندگی مالک در اختیار داشته مانند این که مستاجر در ملک بوده می تواند دادخواست رفع تصرف عدوانی در دادگاه مطرح کند.
- در صورتی که کسی نسبت به اصل مالکیت ملک دعوایی طرح کرده باشد نمی تواند همزمان دعوای رفع تصرف عدوانی هم مطرح کند.
- در صورتی که شروع تصرف خوانده در ملک با رضایت خواهان بوده نسبت به ادامه تصرف و عدم رضایت خواهان نمی توان دعوای رفع تصرف عدوانی مطرح نمود. البته در قانون سرایدار، خادم، کارگر و به طور کلی هر امانت گیرنده دیگری از این مورد استثنا شده اند به طوری که اگر بعد از ده روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه مالک یا کسی که از جانب مالک اجازه دارد رفع تصرف نکند می توان علیه این افراد دادخواست رفع تصرف عدوانی مطرح نمود.
- در ملک مشاعی که همه شریکان ملک را در تصرف خود دارند اگر یک شریک بدون اجازه سایر شرکا اقدام به تصرف کل ملک نماید موضوع تحت عنوان رفع تصرف عدوانی قابل پیگیری می باشد. مانند تصرف غیرمجاز یکی از شرکا در قسمت های اشتراکی ساختمان که می توان دادخواست رفع تصرف عدوانی علیه او مطرح نمود.
وکیل برای دعوای اجرت المثل املاک
مقایسه دعوای تصرف عدوانی با دعوای ممانعت از حق و مزاحمت
در دعوای تصرف عدوانی متصرف ملک را به طور کامل از تصرف خواهان در آورده است.
در دعوای ممانعت از حق خوانده بر ملک تسلط پیدا نکرده است ولی مانع استفاده خواهان از ملک خود شده است و در دعوای مزاحمت خوانده مانع تصرف خواهان از ملک نمی گردد ولی امکان استفاده کامل از حقوق خواهان در ملک با مشکل مواجه می شود.
مقایسه دعوای رفع تصرف عدوانی با دعوای خلع ید
در دعوای رفع تصرف عدوانی کافی است که خواهان اثبات کند ابتدا او در ملک تصرف داشته است اما در دعوای خلع ید خواهان دعوا در صورتی مجاز به طرح دادخواست است که مالک رسمی ملک باشد.
در دعوای خلع ید خود مالک ملک باید دادخواست دهد ولی در دعوای تصرف عدوانی قانون گذار طرح دعوا از طرف مستاجر، مباشر، خادم، کارگر و به طور کلی هر کسی که از طرف مالک مجاز به تصرف بوده را اجازه داده است.
مقایسه دعوای رفع تصرف عدوانی با دعوای تخلیه ملک
در دعوای رفع تصرف عدوانی ملک بدون رضایت خواهان دعوا و به صورت غیر قانونی توسط خوانده تصرف شده است اما در دعوای تخلیه ملک ، ملک به صورت قانونی و با رضایت مالک یا متصرف در اختیار خوانده قرار گرفته است.
درخواست صدور دستور موقت در دعوای رفع تصرف عدوانی
در صورتی که خواهان درخواست دستور موقت برای جلوگیری از ساخت بنا یا کاشت درخت در ملک موضوع دعوا داشته باشد دادگاه در صورت پذیرش باید بدون دریافت خسارت احتمالی قرار دستور موقت را صادر کند.
سوالات متداول رفع تصرف عدوانی
خواهان باید چند سال سابقه تصرف داشته باشد تا بتواند دادخواست رفع تصرف عدوانی مطرح نماید؟
مدت زمان تصرف خواهان باید به اندازه ای باشد که او عرفا متصرف محسوب شود که تشخیص این مدت با قاضی پرونده می باشد.
البته در قانون سابق مدت یک سال برای تشخیص تصرف تعیین گردیده بود که در حال حاضر برخی دادگاه ها این مدت را همچنان مبنای تشخیص تصرف در نظر می گیرند و معتقدند که متصرف سابق زمانی می تواند دادخواست رفع تصرف عدوانی را مطرح کند حداقل یک سال ملک در تصرف او بوده باشد.
آیا در صورتی که نحوه ساخت ساختمان طوری باشد که بخشی از ملک مشاع صرفا تحت اختیار یکی از مالکین باشد، آیا موضوع تحت عنوان رفع تصرف عدوانی قابل پیگیری است؟
در پاسخ باید چنین گفت که اگرچه حق استفاده تمام مالکان از قسمت های مشاعی مانند حیاط، زیرزمین و … همیشه وجود دارد ولی این حق زمانی قابل اعمال و پیگیری است که دسترسی به قسمت مشاعی برای مالکان امکان پذیر باشد.