نکات اجاره املاک : در این مقاله سعی داریم بر اساس آخرین تغییرات قوانین مربوط به اجاره به حقوق و تکالیفی که بر موجران و بعضا مستاجران در خصوص اجاره ملک بار می شود بپردازیم.
مهمترین نکات اجاره املاک
ابتدا به اختلافاتی که در خصوص تنظیم سند اجاره فی مابین موجر و مستاجر ممکن است به وجود آید توضیحاتی ارائه می شود و سپس آثار اقدام به اجاره ملک در حوزه های مختلف مورد بررسی قرار خواهد گرفت.
همچنین چنانچه درباره طرح دعوای الزام مالک به انجام تعمیرات اساسی میخواهید بیشتر بدانید به مقاله مربوطه مراجعه فرمایید.
الزام به تنظیم سند رسمی اجاره
در برخی از اوقات قرارداد های اجاره به صورت شفاهی یا به صورت کتبی بوده ولی به هر دلیلی دسترسی به آن امکان پذیر نمی باشد.
در مواردی نیز مستاجر با اجازه ای که از مالک ملک داشته است ملک را به مستاجر دیگری منتقل نموده است اما در حال حاضر قرارداد مستاجر اول با مالک به عنوان مبنای قرارداد اجاره دوم در دسترس نمی باشد در این گونه موارد مستاجر یا حتی در شرایطی موجر به دنبال رسمی کردن رابطه قراردادی خود می باشند.
از طرفی بر اساس قانون کلیه قرارداد های اجاره املاک به صورت رسمی باید ثبت شوند و می توان گفت که ثبت آن ها الزامی است.
به همین جهت زمانی که قرارداد اجاره عادی نسبت به ملکی تنظیم شود، هر یک از مالک و یا مستاجر می توانند دادخواست با عنوان الزام به تنظیم سند رسمی اجاره را در دادگاه محل واقع شدن ملک طرح کنند.
دادگاه پس از رسیدگی به موضوع اقدام به صدور حکم به الزام طرف مقابل به تنظیم سند رسمی اجاره می کند.
البته باید به این نکته توجه کرد که در خصوص اجاره املاک تجاری که مربوط به قبل از سال ۱۳۷۶ می باشند قانون گذار الزامی برای انعقاد قرارداد اجاره در نظر نگرفته است و هر نوع استفاده از ملک که با اجازه مالک بود را مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ نموده است.
در این نوع قرارداد ها حتی بعد از تمام شدن مدت زمان مورد توافق طرفین برای اجاره، هر یک از دو طرف می توانند به دادگاه مراجعه نموده و دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی اجاره مطرح نماید ولی در قوانین اجاره بعدی (قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶) با پایان مدت اجاره دیگر امکان طرح دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی وجود ندارد.
در صورتی که به طور همزمان مالک از دادگاه تخلیه ملکی که اجاره داده است را تقاضا نموده و مستاجر دادخواست الزام به تنظیم اجاره نامه را در دادگاه طرح نموده، دادگاه اول به موضوع تخلیه رسیدگی می کند و چنانچه درخواست مربوط به تخلیه را وارد نداند اقدام به رسیدگی به دادخواست تنظیم اجاره نامه می نماید.
اثبات عقد اجاره
خواهان می تواند در صورت عدم وجود اجاره نامه و اختلاف بر سر اصل قرارداد، خواسته اثبات وقوع عقد اجاره را در دادگاه طرح نماید.
شرایط تنظیم قرارداد اجاره
بر اساس آخرین اصلاحات قوانین مربوط به اجاره، در کلیه قرارداد های اجاره باید مدت و مبلغ اجاره و مبلغ ودیعه یا به اصطلاح رهن قید شود و پس از آن در سامانه های ثبت الکترونیک اسناد یا ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور ثبت شود.
بعد از ثبت قرارداد موجر (مالک ملک)، مستاجر و دو نفر شاهد اقدام به تایید قرارداد در سامانه می نمایند و نهایتا کدرهگیری از سامانه برای قرارداد گرفته می شود.
بیشتر بدانیم : تامین دلیل ملک مورد اجاره به علت خودداری موجر
تمدید اجاره و افزایش مبلغ اجاره
از دیگر نکات اجاره ملک ، بر اساس قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها در استان هایی که نرخ تورم آن ها بیش از ۳۰ درصد اعلام شده است شورای عالی مسکن با پیشنهاد وزارت راه و شهرسازی می تواند نسبت به تعیین سقف حداکثر افزایش درصد مبلغ اجاره به میزان ۵۰ تا ۱۰۰ درصد تورم سالیانه اقدام نماید.
برای مثال چنانچه تورم اعلام شده را ۳۰ درصد در نظر بگیریم شورای عالی مسکن می تواند به میزان ۱۵ تا ۳۰ درصد سقف حداکثر افزایش درصد مبلغ اجاره را تعیین نماید.
در حال حاضر در شهر تهران سقف مجاز افزایش درصد اجاره بها ۲۵ درصد در نظر گرفته شده است. برای اطلاع از سقف مجاز افزایش اجاره بها می توانید به سایت مراجعه فرمایید.
سوال: در صورتی که موجر بدون توجه به سقف مجاز اقدام به افزایش اجاره بها نماید می توان موضوع را از طریق قانون پیگیری نمود؟
در صورتی که موجر اقدام به افزایش اجاره بیش از سقف مجاز تعیین شده نماید مستاجر می تواند تا ۵ سال پس از قرارداد از موجر شکایت کند.
در صورتی که در دادگاه تخلف موجر اثبات شود موجر علاوه بر پرداخت مبالغ اضافه دریافت شده به مستاجر به پرداخت جریمه ای به میزان سه برابر مبلغ غیرمجاز افزایش مبلغ اجاره محکوم می شود. همچنان که موجر از معافیت های مالیاتی نیز محروم می شوند.
مطالب مرتبط : دانلود نمونه قرارداد اجاره انواع ملک تجاری و مسکونی
نکات مالیات بر اجاره ملک
موضوع مهمی که مالک املاک می بایست به آن در قراردادهای اجاره خود توجه نمایند بحث مالیات بر اجاره بهای تعیین شده در قرارداد اجاره می باشد.
بر اساس قانون هر ملکی که اجاره داده می شود بدون توجه به نوع آن که مسکونی است یا تجاری و.. به 75 درصد مبلغ تعیین شده در قرارداد به عنوان اجاره، مالیات تعلق می گیرد.
در صورتی که مالک ملک شرکت باشد یا به اصلاح اجاره دهنده شخصیت حقوقی باشد نرخ مالیات به طور ثابت ۲۵ درصد می باشد و در صورتی که فرد عادی اقدام به اجاره ملک نماید مطابق بند های زیر نرخ مالیات مشخص خواهد شد:
در آمد سالیانه مشمول مالیات تا ۵۰ میلیون تومان : ۱۵ درصد از ۵۰ تا ۱۰۰ میلیون تومان ۲۰ درصد و بیشتر از ۱۰۰ میلیون تومان ۲۵ درصد
آیا امکان تخفیف یا معافیت از پرداخت مالیات اجاره برای مالک ملک یا همان موجر پیش بینی شده است؟
بله موارد زیر از معافیت و تخفیف های قایل شده برای موجران در قانون می باشد:
- به املاکی که از طرف مالک به سکونت پدر، مادر، همسر، فرزندان و پدربزرگ و مادربزرگ اختصاص داده شده است مقررات مربوط به اجاره اعمال نمی شود مگر اینکه اثبات شود این افراد به مالک اجاره پرداخت می نمایند.
- در صورتی که موجر سرپرست خانوار می باشد، درآمد حاصل از دریافت اجاره تا سقف مبلغی که در قانون معاف از مالیات درآمد تعیین شده است، برای اجاره بها دریافت شده توسط این افراد نیز تا سقف مبلغ تعیین شده معاف از مالیات می باشند.
- در صورتی که موجر خود مستاجر در ملک دیگری باشد تا سقف مبلغی که خود اجاره پرداخت می کند معاف از مالیات می باشد.
- در صورتی که موجر با مستاجر خود قرارداد بلند مدت اجاره تنظیم کند و قرارداد تنظیم شده فسخ نشده باشد در آمد ناشی از مبلغ اجاره برای دو سال از قرارداد شامل ۷۰ درصد تخفیف خواهد بود و برای قرارداد های سه سال و بیشتر ۱۰۰ درصد تخفیف اعمال خواهد شد.
- در صورت اجاره ملک به خانواده هایی با سه فرزند و بیشتر، خانواده های تحت پوشش کمیته امداد امام خمینی و سازمان بهزیستی کشور و یا خانواده هایی که جز سه دهک پایین درآمدمی باشند، مبلغ اجاره دریافتی دارای تخفیف ۱۰۰ درصدی مالیات می باشد.
- در صورتی که در قرارداد اجاره مبلغ اجاره بها ۱۵ درصد کمتر از ارزش اجاره بها منطقه باشد، اجاره بها دریافتی دارای ۵۰ درصد معافیت خواهد بود.
لازم به ذکر است در صورتی که موجر قرارداد اجاره تنظیم نماید یا قرارداد اجاره قبلی را تمدید کند ولی اقدام به ثبت آن ننماید علاوه بر جریمه های پیش بینی شده در قانون مشمول هیچ تخفیف و معافیتی نخواهد شد همچنان که در صورت ثبت قرارداد خلاف واقع نیز از تمامی تخفیف و معافیت ها محروم خواهد شد.
پرسش و پاسخ حقوقی درباره نکات اجاره ملک
چنانچه شما قصد اجاره ملک خود را داشته باشید با توجه به گستردگی قوانین و آثار بعدی این قرارداد چه در روابط خود با مستاجر و چه از لحاظ مسئولیت های مالی مانند پرداخت مالیات بهتر است برای تنظیم قرارداد خود با وکلای متخصص در زمینه نکات اجاره ملک مشورت نمایید.
همچنان که در صورتی که شما به عنوان مستاجر قصد اجاره نمودن ملک و امضای قرارداد اجاره دارید می توانید برای اطلاع از حقوق و تکالیفی که به مناسبت قرارداد اجاره برای شما ایجاد خواهد شد و بررسی قرارداد پیش از امضای آن مشاوره حقوقی ملکی با وکلای متخصص در این زمینه مشورت نمایید.