خرید و فروش وکالتی ملک و خطرات آن

خرید و فروش وکالتی ملک : در مواقعی هنگام معامله ملک امضا کننده قرارداد، کسی غیر از مالک ملک می باشد به عبارت دیگر کسی به نمایندگی از مالک اقدام به فروش ملک می نماید.

بسیاری از اختلافات بعدی بین دو طرف قرارداد مربوط به وضعیت وکالتنامه طرف مقابل بوده به همین جهت در این مقاله سعی داریم مواردی را توضیح دهیم که از وقوع اختلاف پس از انجام قرارداد جلوگیری می نماید.

معامله به وسیله وکیل

وکیل در قرارداد یعنی کسی به دیگری وکالت داده تا نماینده او در انجام کاری باشد. به کسی که وکالت داده موکل و به کسی که  نماینده برای انجام کاری شده است وکیل گفته می شود.

وکیل و موکل هر کدام در هر زمانی می توانند قرارداد وکالت بین خود را بر هم بزنند مگر اینکه حق انجام این کار را از خود گرفته باشند که به آن وکالت بلاعزل گفته می شود.

در مواردی نیز مانند فوت یا جنون هر یک از وکیل یا موکل یا انجام موضوعی که برای آن وکالت داده شده است قرارداد وکالت خود به خود از بین می رود.

عقد وکالت در زمینه معاملات املاک و مستغلات کاربرد بسیاری دارد و به صورت وکالت رسمی تنظیم شده در دفترخانه اسناد رسمی مورد استفاده قرار می گیرد.

وکالت نامه های مرتبط با ملک ممکن است وکالت جهت انجام یک معامله باشد مانند وکالت فروش و اجاره و یا ممکن است جهت انجام عمل خاصی باشد که در اصطلاح به آن وکالت کاری گفته می شود مانند وکالت در مراجعه به شهرداری برای گرفتن پروانه تخریب و نوسازی.

اعتبار وکالتنامه

اولین نکته ای که در ارتباط با وکالتنامه باید به آن توجه نماییم اعتبار وکالت نامه می باشد.

مواردی که امکان دارد وکالتنامه بی اعتبار باشد عبارت است از اینکه:

۱- موکل وکیل خود را عزل کرده باشد یا وکیل خود از وکالت انصراف داده باشد.

در مورد وکالتنامه هایی که در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم شده است با استعلام از همان دفترخانه و یا مراجعه به سایت سازمان ثبت اسناد و املاک در مورد اعتبار وکالتنامه می توان تحقیق کرد.

آدرس سایت: www.ssaa.ir

در مورد وکالتنامه هایی که در دفتر نمایندگی های ایران در خارج از کشور تنظیم شده است از طریق اداره احوال شخصیه وزارت امور خارجه و یا دفاتر نمایندگی وزارت خارجه در مرکز استان ها می توان اعتبار آن را بررسی نمایند.

۲- در مورد فوت وکیل یا موکل، وکالتنامه حتی در صورتی که به صورت بلاعزل تنظیم شده باشد از بین خواهد رفت. بنابراین در موردی که احتمال دهید که موکل فوت نموده می توانید از طریق اداره ثبت احوال یا ثبت اسناد رسمی این موضوع را پیگیری نمایید.

۳- در صورتی که کسی ورشکسته شود کلیه معاملاتی که او بعد از ورشکستگی انجام می دهد باطل است.

همچنین است در موردی که ورشکسته به کسی وکالت دهد تا از جانب او معامله ای انجام دهد.

در این مورد هم از طریق اداره امور تصفیه  ورشکستگی می توان از احتمال ورشکستگی مطلع شد.

۴- بر اساس قانون اگر کسی از کسانی وکالت داشته باشد که بر اساس قانون ممنوع المعامله می باشند هر معامله ای که انجام می دهند باطل و بی اعتبار است.

اسامی کسانی که با حکم دادگاه ممنوع المعامله هستند در سایت اداره ثبت اسناد و املاک قابل دسترسی می باشد.

۵- حالت دیگری که وکالت از بین می رود زمانی است که مالک یا همان موکل شخصا مورد وکالت را انجام داده باشد. برای مثال اگر وکیل برای فروش ملک وکالت داشته باشد در صورتی که مالک خودش ملک را بفروشد وکالت باطل و بی اعتبار می شود.

اگر معامله مالک یا همان موکل از طریق سند رسمی صورت گرفته باشد با استعلام از اداره ثبت این موضوع روشن می شود اما در صورتی که با مبایعه نامه عادی اقدام به فروش ملک خود نموده باشد کشف این موضوع از طریق استعلام امکان پذیر نمی باشد.

بیشتر بدانیم : انواع مختلف وکالت در فروش ملک چیست

 حدود اختیارات وکیل

توجه نمودن به حدود اختیارات وکیل یکی از مهم ترین نکات در معاملاتی است که توسط وکیل انجام می شود چرا که وکیل فقط در حدود اختیاراتی که به صراحت در وکالتنامه قید شده است می تواند عمل کند و در صورت انجام کاری توسط وکیل که موکل اختیار آن را نداده است آن کار تا زمانی که موکل به آن رضایت ندهد اثری ندارد و در صورت عدم رضایت موکل اقدام صورت گرفته از طرف وکیل باطل می باشد و نمی توان موکل را به عنوان مالک اصلی مسئول آن دانست.

در خصوص حدود اختیارات وکیل توجه به نکات زیر ضروری است:

• اگر وکیل قصد ایجاد قرارداد از سوی موکل و به نمایندگی از او را داشته باشد باید حتما در وکالتنامه به نوع قرارداد که برای نمونه خرید، فروش، اجاره و … می باشد اشاره شود.
• اگر در قراردادی که وکیل به نمایندگی از موکل خود امضا می کند تعهداتی به ضرر مالک قید شده باشد مانند تعهد به پرداخت خسارت و … در حدود اختیارات وکیل حتما به این مورد باید اشاره شده باشد.
• اگر قرار است به وکیل پولی بابت فروش ملک پرداخت شود باید اختیار دریافت پول در وکالتنامه از سوی موکل به وکیل داده شده باشد در غیر اینصورت پرداخت پول به وکیل طلب موکل به عنوان فروشنده  از خریدار را ادا نمی کند.
• در جایی که وکیل قرار است ملک را تحویل بگیرد، وکیل می بایست این اختیار را داشته باشد در غیر این صورت تحویل ملک به وکیل به معنی تحویل به موکل نیست.

مسئولیت وکیل در معامله

در صورتی که وکیل مطابق قرارداد وکالت خود با موکل عمل نماید و در همه مراحل مصلحت او را رعایت کرده باشد هیچ مسئولیتی در برابر موکل متوجه او نمی باشد.

همچنین وکیل هیچ مسئولیتی در مقابل طرف مقابل قرارداد نسبت به هرگونه عیب و مشکل در موضوع قرارداد ندارد. در معامله هایی که توسط وکیل انجام می گردد در صورت بروز هرگونه مشکلی برای مثال عدم مالکیت موکل نسبت به ملک فروخته شده توسط وکیل صرفا موکل مسئول می باشد و از این جهت مسئولیتی متوجه وکیل نمی باشد مگر اینکه در قرارداد وکیل نیز خود را متعهد به جبران خسارت نموده باشد یا در اصل وکالت وکیل مشکلی وجود داشته باشد.

بنابراین چنانچه قصد خرید ملکی را به صورت وکالتی دارید بهتر است در قرارداد قید شود که وکیل نسبت به هرگونه مشکل در وکالتنامه مسئولیت دارد و متعهد است خسارت وارد شده به خریدار را جبران نماید. در این صورت اگر به دلیل وجود مشکل در وکالتنامه به خریدار ضرری برسد علاوه بر مالک اصلی وکیل نیز ضامن خواهد بود.

با توجه به این که حجم بسیار زیادی از معاملات املاک توسط نمایندگان دو طرف انجام می شود بهتر است قبل از اقدام به انجام معامله از صحت نمایندگی طرف مقابل و حدود مسئولیت های او آگاه شوید.