معامله معارض: وقوع هر معامله ممکن است با خطرات و ریسکهایی به همراه باشد. معامله معارض به معنای انتقال همزمان یک مال منقول یا غیرمنقول به دو یا چند نفر از جمله این مشکلات است که اشخاص را با چالشهای بسیاری روبرو مینماید.
به همین خاطر، قانونگذار معامله معارض را در شمار جرایم محسوب کرده و برای آن مجازات مشخصی تعیین نموده است.
اشخاص قربانی این جرم همواره به دنبال راهی برای طرح شکایت و احقاق حقوق خود هستند. برای آشنایی با این موضوع با ما همراه باشید تا در ادامه به بررسی تعریف، مجازات و نحوه شکایت و پیگیری جرم معامله معارض بپردازیم.
خدمات حقوقی اترس در فرایند تعقیب و پیگیری معامله معارض
موسسه حقوقی اترس با بهرهمندی از وکلای ماهر و متخصص خدمات حقوقی گوناگونی را در این زمینه به شما ارائه میدهد. از جمله خدمات حقوقی تخصصی مجموعه اترس در این زمینه میتوان به موارد زیر اشاره کرد:
- ارائه مشاوره حقوقی تخصصی در خصوص جرم معامله معارض
- تهیه و تنظیم اوراق قضایی لازم مانند شکوائیه به منظور طرح شکایت از جرم معامله معارض
- قبول وکالت در دعوا و تعقیب و پیگیری پرونده در تمام مراحل دادرسی
- ارائه ادله و دفاعیات لازم برای اثبات ادعای موکل خود یا دفاع از ایشان در دادگاه
طرح شکایت، تعقیب و پیگیری قانونی جرم معامله معارض نیازمند دارا بودن اطلاعات حقوقی کافی و آشنایی با قوانین و مقررات است.
معامله معارض چیست؟
معامله معارض از جمله جرایمی است که علاوه بر ورود ضرر مالی به قربانیان، نظم معاملات را نیز به هم میریزد. از این رو، ماده ۱۱۷ قانون ثبت اسناد و املاک اقدام به جرم انگاری آن نموده است.
مطابق این ماده، جرم معامله معارض عبارت است از اینکه شخصی به موجب سند رسمی یا عادی نسبت به عین یا منفعت مالی (اعم از منقول یا غیرمنقول) حقی به شخص یا اشخاصی داده و بعد نسبت به همان عین یا منفعت به موجب سند رسمی معامله یا تعهدی معارض با حق مزبور نماید.
برای مثال، اگر شخص الف یک ملک را به موجب قولنامه به شخص ب بفروشد و بعد همان ملک را به موجب سند رسمی به شخص ج بفروشد، مرتکب جرم معامله معارض شده و اشخاص ب و ج میتوانند به علت ارتکاب این جرم از شخص الف شکایت نمایند.
بیشتر بدانیم : طرح دعوای ابطال سند معارض در دادگاه
شرایط تحقق جرم معامله معارض
تحقق جرم معامله معارض در نظام حقوقی ایران منوط به وجود برخی شرایط است. این شرایط عبارتند از:
- مال موضوع جرم میتواند عین یا منفعت باشد.
- مرتکب جرم بایستی مالک مال موضوع جرم بوده باشد. در واقع، این جرم از سوی غیر مالک قابل ارتکاب نیست.
- دو معامله معارض بایستی تنها نسبت به یک مال انجام شده باشند.
- معامله دوم بایستی به صورت رسمی انجام و ثبت شده باشد.
- مرتکب جرم بایستی با سوء نیت یا قصد مجرمانه اقدام به ارتکاب جرم نموده باشد.
- معاملات انجام شده به نحوی از انحاء بایستی با یکدیگر تعارض داشته باشند. در غیر این صورت، این جرم محقق نمیشود.
برای مثال، اجاره یک ملک به شخصی و فروش همزمان آن به شخصی دیگر با یکدیگر تعارضی نداشته و تحت عنوان معامله معارض شناخته نمیشود.
مجازات جرم معامله معارض
چنانچه شرایط تحقق جرم معامله معارض موجود بوده و در دادگاه احراز شود، قاضی دادگاه طبق ماده ۱۱۷ قانون ثبت اسناد و املاک مرتکب این جرم را به مجازات حبس با اعمال شاقه از سه تا ده سال محکوم مینماید.
آثار حقوقی معامله معارض: حق تقدم خریداران
صرف نظر از جرم انگاری معامله معارض در نظام حقوقی ایران، در صورت وقوع این جرم از منظر حقوقی موضوع حق تقدم خریداران در خصوص مالکیت مال موضوع معامله موضوعیت پیدا میکند. این مسئله در دو فرض جداگانه قابل بررسی است:
الف) انجام هردو معامله به صورت رسمی
چنانچه هردو معامله معارض به موجب سند رسمی انجام شده باشد، برای تعیین تکلیف در خصوص حق تقدم خریداران بایستی تاریخ انعقاد معامله را بررسی نمود.
معامله اول بر معامله دوم مقدم بوده و خریدار نخست به عنوان مالک مال موضوع معامله شناخته میشود.
ب) انجام معامله اول به صورت غیررسمی و انجام معامله دوم به صورت رسمی
در بسیاری از موارد، جرم معامله معارض در شرایطی وقوع مییابد که معامله نخست بدون سند رسمی و معامله دوم با سند رسمی انجام شده است.
در نظام حقوقی کشور ما، اعتبار سند رسمی به مراتب بالاتر از سند عادی است. به همین خاطر، در این شرایط، خریدار دوم به علت دارا بودن سند رسمی نسبت به خریدار اول حق تقدم دارد.
البته خریدار اول، با اثبات تقدم زمانی معامله خود نسبت به معامله دوم میتواند به عنوان مالک مال موضوع معامله شناخته شود.
اما با توجه به دشواری اثبات این موضوع در برابر سند رسمی، ممکن است خریدار اول از آن صرف نظر نماید. به همین خاطر، بهتر است که اشخاص هر معامله ای به موجب سند رسمی انجام دهند.
بیشتر بدانیم : شرایط جرم در سواستفاده از پیش فروش ساختمان چیست؟
نحوه تعقیب و پیگیری قضایی معامله معارض
در صورت وقوع معامله معارض، هر یک از خریداران میتواند به یکی از دو طریق زیر این موضوع را از طریق مراجع قضایی تعقیب و پیگیری نماید:
الف) طرح دعوای حقوقی ابطال معامله معارض
با توجه به مشکلاتی که معامله معارض برای خریداران ایجاد میکند، هر یک از آنها میتواند با جمع آوری ادله و مدارک لازم، از جمله سند رسمی، شهادت شهود و غیره اقدام به طرح دعوای حقوقی ابطال معامله معارض به طرفیت فروشنده و خریدار دوم نماید.
خواهان این دعوا میتواند با اثبات معارض بودن معامله دیگر با حق خود و تقدم خود نسبت به مالکیت مال موضوع معامله حکم ابطال معامله معارض را دریافت کرده و به صورت اختصاصی و قانونی به عنوان مالک انحصاری مال موضوع معامله شناخته شود.
علاوه بر این، خواهان میتواند ضمن این دادخواست خسارات وارده به خود را نیز مطالبه نماید.
ب) طرح شکایت کیفری از جرم معامله معارض
قربانیان جرم معامله معارض علاوه بر طرح دعوای حقوقی، میتوانند اقدام به طرح شکایت کیفری از شخص فروشنده نیز بنمایند.
با طرح این شکایت کیفری، دادسرا و دادگاه اقدام به بررسی پرونده و انجام تحقیقات لازم مینمایند. چنانچه شرایط لازم برای تحقق این جرم را احراز نمایند، حکم محکومیت مرتکب به مجازات مندرج در ماده ۱۱۷ قانون ثبت اسناد و املاک را صادر مینمایند.
تفاوت معامله معارض و فروش مال غیر
بسیاری از افراد به اشتباه، معامله معارض را مترادف با فروش مال غیر میدانند. در حالی که این مفاهیم کاملا متفاوت و متمایز از یکدیگر هستند.
تفاوت معامله معارض و فروش مال غیر در مالکیت داشتن و نداشتن مرتکب نسبت به مال موضوع معامله است.
چرا که در معامله معارض، مرتکب مال خود را به صورت همزمان به دو یا چند نفر منتقل مینماید و از جمله شرایط اساسی تحقق آن، مالکیت مرتکب نسبت به مال موضوع معامله است.
اما در فروش مال غیر، شخص مرتکب مال متعلق به دیگری را بدون اجازه و اذن او و به صورت غیرقانونی به دیگری انتقال میدهد.
راه های پیشگیری و توصیه های وکلای اترس
وقوع این امر صرف نظر از خسارت مالی، خریداران را نیز با مشکلات بسیاری روبرو مینماید. به همین دلیل، ضروری است که افراد در فرایند انجام معاملات با توجه به برخی از نکات پیشگیرانه تا حد قابل توجهی از وقوع این جرم پیشگیری نمایند. این نکات عبارتند از:
۱ . تنظیم سند رسمی در انحام معاملات
۲ . بررسی سابقه و اعتبار فروشنده پیش از انجام معامله به منظور کسب شناخت کافی
۳ . دریافت استعلامات لازم از اداره ثبت، بانک و غیره
سوال و جواب با وکیل دادگستری
در تنظیم این مقاله تلاش شده است تا تمامی نکات ضروری و کاربردی در خصوص معامله معارض و نحوه تعقیب و پیگیری قضایی آن بیان شود. با این حال، برای کسب اطلاعات بیشتر یا تخصصی تر در این حوزه میتواندی از خدمات مشاوره حقوقی وکلای متخصص مجموعه اترس استفاده نمایید.