وظایف مدیر ساختمان نحوه انتخال و عزل : امروزه با رشد جمعیت و افزایش شهرنشینی ساخت آپارتمان و تقاضای آن بیش از گذشته شده است.
زندگی آپارتمان نشینی موجب شکل گیری اجتماع کوچکی شده که ساکنین ساختمان اعضا آن را تشکیل می دهند. همانطور که می دانیم هر ساختمان دارای بخش هایی می باشد که میان ساکنین مشترک است.
رسیدگی به امور ساختمان و مشترکات آن مانند: نظافت ساختمان، تعمیر آسانسور و… نیازمند آن است که توسط یک مدیر یا نماینده از کل ساکنین انجام پذیرد تا از بروز هرگونه بی نظمی و یا اختلاف جلوگیری گردد.
در این مقاله به بررسی روند انتخاب مدیر ساختمان و وظایف وی می پردازیم.
مدیر ساختمان کیست؟
مدیر ساختمان کسی است که وظیفه اجرای تصمیمات مجمع عمومی مالکان و حفظ و مدیریت بخش های مشترک و عمومی در ساختمان را بر عهده دارد.
مدیر ساختمان سالانه با رأی گیری در جلسه مجمع عمومی مالکین انتخاب می شود.
مجمع عمومی مالکین چیست؟
به موجب قانون اگر مالکین در ساختمان بیش از سه نفر باشند، مجمع عمومی مالکین به واسطه طرح موافقت نامهای میان آنها، ایجاد می شود.
لازم به ذکر است که اگر مالکین با هم به توافق نرسند وزارت راه و مسکن اقدام به تشکیل مجمع عمومی می نماید.
مجمع عمومی سالانه با تشکیل جلسهای اقدام به انتخاب و انتصاب مدیر یا هیئت مدیره جهت اداره امور عمومی ساختمان می نمایند.
نحوه انتخاب مدیر ساختمان
- ۱ . ارسال دعوت نامه و یا نصب اطلاعیه کتبی در تابلو اعلانات جهت حضور ساکنین در جلسه مجمع عمومی مالکین ( حداقل ۷۲ ساعت قبل از تشکیل جلسه)
- حضور حداقل نیمی از مالکین در جلسه الزامی می باشد. در صورت عدم رعایت حد نصاب، جلسه دوم با حضور حداقل یک سوم ماکین تشکیل می شود. در صورت عدم حضور جلسه به تاریخ و زمان دیگری موکول می گردد.
- تشکیل جلسه و انتخاب مدیر مجمع عمومی از میان مالکین ساختمان جهت تصمیم گیری و نظارت بر عملکرد مدیر یا مدیران ساختمان
- بررسی و ارزیابی کاندیدها توسط مجمع عمومی و رأی گیری میان خود و انتخاب مدیر یا مدیران (به صورت محرمانه یا علنی)
- انتخاب مدیر یا مدیران با حداکثر آراء حاضرین
- تنظیم صورت جلسهای شامل: تصمیمات اتخاذ شده، اسامی افراد حاضر در جلسه، نام مدیر یا مدیران منتخب شده، مدت زمان مدیریت و اختیارات مالی و ثبت آن از طریق امضا حاضرین
- نصب یک نسخه از صورت جلسه بر روی تابلو اعلانات و نگه داری نسخهای دیگر در بایگانی ساختمان
وظایف مدیر ساختمان
- وظیفه اداره امور ساختمان و اجرای تصمیمات اتخاذ شده از سوی مجمع عمومی: منظور از اداره امور ساختمان اقداماتی مانند: انجام سرویس آسانسور، رسیدگی به نظافت ساختمان، انجام تعمیرات در صورت لزوم و… می باشد.
- امکان انتقال مدیریت به شخص دیگر وجود ندارد: پس از انتخاب و انتصاب مدیر ساختمان توسط مجمع عمومی، مدیر امین شرکا (مالکین) محسوب شده بنابراین امکان انتقال مدیریت خود به شخص دیگر را نخواهد داشت.
- وظیفه دارد ساختمان را بیمه آتش سوزی کند: مدیر یا مدیران ساختمان موظف هستند که ساختمان را به عنون یک کل واحد در مقابل حادثه آتش سوزی بیمه نمایند. در صورت اهمال کاری و امتناع از بیمه کردن ساختمان با وقوع حادثه آتش سوزی مدیر ساختمان در برابر خسارات وارده مسئول می باشد.
- هزینه شارژ ساختمان را تعیین و از ساکنین ساختمان دریافت نماید: اداره امور ساختمان دارای هزینه هایی می باشد که مدیر ساختمان بر اساس آنچه مجمع عمومی مقرر داشته و یا بر طبق سهمی که هر یک از مالکین از مخارج مشترک ساختمان داشته اند، اتخاذ می گردد.
- از صورت جلسه مجمع عمومی نگهداری کند: صورت جلسه ای که در جلسه مجمع عمومی تنظیم و با امضا حاضرین ثبت می شود به عنوان اسناد ساختمان در نزد مدیر ساختمان نگه داری می شود.
- در صورت حضور نماینده مالکین وکالتنامه او را بررسی نماید: در صورتی که نماینده مالک به جای او در جلسه مجمع عمومی شرکت کند، مدیر ساختمان موظف است پیش از آغاز جلسه مجمع وکالتنامه او را بررسی نماید.
- به مالکین که در جلسه مجمع حضور نداشتند اطلاع رسانی کند: در صورت عدم حضور مالکین در جلسه مجمع، مدیر موظف است تصمیمات اتخاذ شده در جلسه را ظرف ده روز به اطلاع آنها برساند.
- ۸.ارتباط با ساکنین و رسیدگی به اعتراضات آنها: در صورت مراجعه هر یک از ساکنین به مدیر ساختمان و بیان اعتراضات خود مانند: اعتراض به سهم در هزینه، مدیر ساختمان موظف به بررسی و رسیدگی آن می باشد تا از بروز هرگونه بی نظمی جلوگیری نماید.
- وضعیت بدهی ساکنین را پیگیری نماید: در صورتی که هر یک از ساکنین ساختمان از پرداخت سهم خود از هزینه های مشترک در ساختمان امتناع نماید، مدیر ساختمان موظف است ابتدا اظهارنامهای با ذکر مبلغ دقیق بدهی به بدهکار ابلاغ نماید. در صورت بی توجهی شخص به اظهارنامه، مدیر ساختمان موظف است او را از خدمات و امکانات مشترک منع نماید. با تداوم وضعیت موجود، مدیر ساختمان موظف است با مراجعه به اداره ثبت محل تقاضای اجراییه (مطابق اظهارنامه ارسال شده) نماید.
- تسلیم گواهی تسویه حساب هزینه های مشترک به دفاتر اسناد رسمی: دفاتر اسناد رسمی در هنگام تنظیم سند مانند: اجاره، رهن و… می بایست گواهی تسویه حساب هزینه های مشترک را که توسط مدیر ساختمان تایید شده است را دریافت نمایند.
- انجام اقداماتی نظیر بازسازی و تعمیر ساختمان: در صورتی که ساختمان نیاز به تعمیر و یا بازسازی داشته باشد انجام امور مربوط به آن بر عهده مدیر ساختمان می باشد. در صورت اختلاف نظر ساکنین جهت بازسازی مدیر ساختمان می تواند با مراجعه به وزارت مسکن و شهرسازی در خواست کارشناسی کند. در صورت اتفاق نظر کارشناس و مجمع عمومی بر سر بازسازی، مدیر ساختمان موظف به انجام اقدامات لازم می باشد.
در چنین شرایطی ممکن است برخی ساکنین همکاری نکرده و از تخلیه محل سکونت خود امتناع کنند، که مدیر ساختمان می تواند با مراجعه به مراجع قضایی و احراز شرایط دستور تخلیه بگیرد.
بیشتر بدانیم : تبعات عدم پرداخت شارژ ساختمان چیست؟
امکان انتخاب شرکت برای مدیریت ساختمان
گاهی ممکن است مدیریت ساختمان از میان ساکنین نباشد بلکه از یک شرکت مدیریت ساختمان جهت رسیدگی به امور ساختمان استفاده شود. این نوع از مدیریت عموما در ساختمان های بزرگ و لوکس انتخاب می شود.
امکان انتخاب مستاجر برای مدیریت ساختمان
در صورت موافقت مالک واحد و سایر مالکین، مستاجر می تواند به عنوان مدیر ساختمان انتخاب شود. لازم به ذکر است که این اقدام می بایست در صورت جلسه قید گردد.
امکان عزل مدیر ساختمان
در صورتی که مدیر ساختمان وظایف و تعهدات خود را به درستی انجام ندهد، با تشکیل جلسه مجمع عمومی و با حداکثر آراء مدیر ساختمان عزل شده و مدیر جدید انتخاب می گردد.
امکان دریافت دستمزد توسط مدیر ساختمان
مطابق قانون هر عملی که فرد انجام می دهد در برابرش مستحق دریافت دستمزد و یا اجرت می باشد. به دلیل اینکه عموما مدیر ساختمان از میان مالکین ساختمان انتخاب می شوند و نسبت به محل سکونت خود احساس مسئولیت دارند دستمزد یا اجرتی دریافت نمی نماید.
لازم به ذکر است که اگر مدیر ساختمان خواستار دستمزد شود این دستمزد با توافق طرفین تعیین می گردد.
مطالب مرتبط : نمونه قرارداد بازسازی ساختمان به صورت فایل
پرسش و پاسخ حقوقی با وکیل اترس
همانطور که بیان شدهر ساختمان نیاز به مدیر یا مدیرانی دارد که با انجام امور مربوط به ساختمان از ایجاد هرگونه بی نظمی یا اختلاف در میان ساکنین جلوگیری نماید.
علاوه بر آن لازم است که مدیر یا مدیران ساختمان از تمامی حقوق و وظایف خود آگاه باشند تا بتوانند تعهدات و وظایف خود را به درستی اجرا نمایند. در این مقاله به شرح وظایف مدیر یا مدیران ساختمان پرداختیم.
در صورت داشتن سوالات تخصصی تر جهت آگاهی از وظایف و اقدامات لازم مدیر ساختمان می توانید از طریق شماره تماس ذکر شده در سایت از مشاوره حقوقی مشاوران باتجربه موسسه اترس بهرهمند گردید.