سرقفلی چه زمانی به مستاجر تعلق می گیرد
سرقفلی مفهومی است که ممکن است افرادی که موجر یا مستاجر ملک تجاری بوده اند ، با آن سروکار داشته باشند. مخاطبان اترس می دانند که مقالات حقوقی ما ، با درنظرگرفتن رویه قضائی و به صورت کاربردی برگزار می شود و صرفا بحث های آکادمیک و تئوری مطرح نمی شود.
در این مقاله همراه باشید تا و مفهوم و مهمترین نکات سرقفلی آشنا شوید.
با توجه به اینکه دو مفهوم سرقفلی و حق کسب و پیش و تجارت شبیه هستند و در عرف اشتباها به جای همدیگر استفاده می می شود ، پیشنهاد میکنیم در کنار این مطلب ، مقاله حق کسب و پیشه و تجارت را به شکل مقایسه ای بخوانید .
قانون موجر و مستاجر ۷۶ راه های ایجاد حق سرقفلی و موارد پرداخت آن توسط موجر و مستاجر را بیان کرده است.
ماده ۶ همین قانون مقرر داشته : هر گاه مالک ، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار نماید می تواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت کند.
بنابراین سرقفلی طبق این ماده ؛پولی است که در ابتدای انعقاد اجاره ، مستاجر به مالک پرداخته و طرفین عنوان آن را سرقفلی می گذارند.
همچنین ماده ۷ این قانون توضیح دیگری از نحوه ایجاد سرقفلی ارایه کرده است به موجب این ماده :
هر گاه ضمن عقد اجاره شرط شود تا زمانی که عین مستاجره(محل کسب) در تصرف مستاجر باشد، مالک ، حق افزایش اجاره بها و تخلیه عین مستاجره را نداشته باشد و متعهد شود که هر ساله، عین مستاجره را به همان مبلغ به مستاجر واگذار نماید.
در اینصورت مستاجر می تواند از موجر و یا مستاجر دیگر ، مبلغی به عنوان سرقفلی برای اسقاط ( چشم پوشی و صرف نظر کردن ) حقوق خود دریافت نماید.
بنابراین به موجب این ماده سرقفلی مبلغی است که مستاجر ، از موجر خود یا مستاجر بعد از خود دریافت کرده و در مقابل آن حق خود برای عدم تخلیه ملک یا جلوگیری از افزایش اجاره بها توسط مالک را ساقط می کند با این توضیح که اگر در قرارداد اجاره ، شرط شده باشد که مستاجر ، حتی پس از پایان یافتن اجاره ، حق ادامه تصرفات در ملک را داشته یا اینکه با پایان سال ، موجر ، حق افزایش اجاره را ندارد ، از انجا که یک حق مالی برای مستاجر ایجاد می گردد ، وی اختیار دارد که در مقابل ساقط کردن این حق ، از موجر یا مستاجر بعدی سرقفلی بگیرد.
ماده ۸ این قانون مفاد ماده ۷ را به گونه ای دیگر در ماده ۸ تکرار نموده که مطابق این ماده :
هر گاه ضمن عقد اجاره ، شرط شود که مالک ،عین مستاجره (ملک مورد اجاره)را به غیر مستاجر اجاره ندهد و هر ساله ، آن را به اجاره متعارف به مستاجر واگذار نماید ، مستاجر می تواند برای اسقاط حق خود و یا تخلیه محل ،مبلغی را به عنوان سرقفلی مطالبه و دریافت نماید.
در این ماده نیز با شرط کردن این مساله که پس از پایان یافتن مدت اجاره ، موجر ، حق گرفتن حکم تخلیه مستاجر را نداشته و باید ملک را به همان مستاجر اجاره دهد ، یک حق مالی برای مستاجر ایجاد شده که می تواند در مقابل اسقاط این حق و تخلیه کردن ملک تجاری از موجر سرقفلی بگیرد.
برای جمع بندی باید گفت ، یک حق مالی است که با توافق مالک و مستاجر برای مستاجر ایجاد می شود. برخلاف حق کسب و پیشه و تجارت که بدون توافق جداگانه و به حکم قانون ایجاد شده است .
اگر اجاره نامه بعد از سال ۱۳۷۶ باشد ، حق کسب و پیشه تجارت ایجاد نمی شود و درصورتیکه مالک و مستاجر با شرایطی که بالاتر گفتیم ، توافق کنند ، برای مستاجر حق سرقفلی ایجاد می شود ، در غیر این صورت ایجاد نمی شود.
تماس تلفنی برای مشاوره حقوقی سرقفلی املاک تجاری با وکیل ملکی
آیا سرقفلی به ارث می رسد
گفتیم که سرقفلی یک نوع حق مالی محسوب می شود و نظر به ارزش مادی آن ، جزء ترکه متوفی محسوب میشود و قابل به ارث رسیدن خواهد بود. به طور کلی هر چیزی که در بازار امکان خرید و فروش داشته باشد ، به ارث هم می رسد.
نحوه تقسیم و سهم الارث چگونه است
به صورت کلی نحوه تقسیم ماترک متوفی (یعنی آن چیزی که از متوفی باقی مانده شامل اموال منقول و غیر منقول میشود) به این صورت است که ابتدا خود دارایی براساس قانون ارث و سهم الارث متعلق به هریک از وراث میان انها تقسیم میشود و در صورت عدم امکان تقسیم یا عدم رضایت وراث ، مال مورد نظر فروخته شده و از محل فروش آن ، سهم الارث هریک ، پرداخت میشود.
برای اطلاع بیشتر در این خصوص به مقاله دستور فروش مراجعه کنید.
اما نحوه تقسیم ارث سرقفلی با سایر اموال منقول و غیر منقول اندکی متفاوت است، در واقع بدلیل اینکه مال ملموسی نیست که همگی وراث بتوانند در ان شریک باشند و از ان جهت که ممکن است در خصوص استفاده از حق سرقفلی میان ورثه اختلاف وجود داشته باشد در ابتدا براساس توافق میان آنها عمل میشود.
به این صورت که ممکن است همگی قصد داشته باشند سهم الارث خود را به یکی از ورثه منتقل کرده و در ازای آن عوض یا بهای آن را دریافت کنند که در این صورت مسئله قابل حل است اما در صورت عدم توافق میان آنها می توان ارث سرقفلی را به لحاظ زمانی میان ورثه تقسیم کرد به این صورت که هر کدام از ورثه در طول مدت زمان مشخص بتوانند به لحاظ میزان سهم الارث خود از حق سرقفلی استفاده کنند.
در غیر اینصورت می توان حق سرقفلی را به عنوان یک حق مالی از طریق دستور فروش دادگاه فروخت و از محل فروش ان سهم الارث ورثه را از محل ان وصول نمود که در این صورت هر کدام از ورثه براساس سهم خود از ارث از منفعت سرقفلی فروخته شده استفاده خواهند کرد.
مالیات بر ارث حق سر قفلی
همانطور که مالک یا دارنده حق سرقفلی بخواهد حق خود را به دیگری انتقال دهد می بایست مالیات سرقفلی را بپردازد در صورتی که حق سرقفلی به صورت ارث به دیگری منتقل شود نیز مشمول پرداخت مالیات بر ارث سرقفلی است .
در خصوص میزان مالیات بر ارث حق سرقفلی باید گفت :این موضوع براساس زمان فوت متوفی متفاوت است اگر متوفی قبل از سال ۹۵ فوت کرده باشد میزان مالیات بر ارث مشمول قانون قدیم مالیات های مستقیم خواهد بود که بسته به میزان ارزش سرقفلی برای وراث طبقه اول تا سوم مبالغی مقرر نموده است .
اما اگر زمان فوت متوفی بعد از سال ۹۵ بوده باشد براساس ماده ۵۹ قانون مالیات های مستقیم ، انتقال حق سرقفلی به میزان دو درصد ، مالیات نقل و انتقال دارد و براساس بند ۵ ماده ۱۷ قانون مذکور ، میزان مالیات بر ارث سرقفلی یک و نیم برابر مالیات انتقال سرقفلی می باشد براین اساس میزان و مبلغ مالیات بر ارث حق سرقفلی عبارت است از سه درصد ارزش معاملاتی که توسط کارشناس سازمان امور مالیاتی مشخص می شود.
مطلب پیشنهادی : درباره چگونگی صدور دستور تخلیه ملک مسکونی بیشتر بدانیم
تفاوت سرقفلی با حق کسب و پیشه و تجارت
در پایان تفاوت های حق کسب و پیشه و سرقفلی و قانون مصوب ۵۶ و ۷۶ به صورت خلاصه وار و تطبیقی جهت یادگیری بهتر آورده میشود:
۱- حق کسب و پیشه به صورت تدریجی در اثر کار و فعالیت مستاجر بوجود می آید و بستگی به فعالیت مستاجر دارد اما حق سرقفلی اینطور نیست و با توافق و به صرف اینکه مستاجر ان را به موجر پرداخت کند بوجود می آید.
۲- حق سرقفلی را می توان برخلافش توافق کرد و اصلا پرداخت نشود لذا قابل اسقاط است اما حق کسب و پیشه اینگونه نیست و قانون آمره است و خلاف آن نمیشود توافق کرد . به عبارت دیگر هنگام در اجاره ای که مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ هست ، چون پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت الزام قانونی است ، اگر طرفین توافق کنند که در این قرارداد ،این حق ایجاد نشود ، این شرط باطل است و مستاجر ، مستحق حق مذکور می شود اما اگر قراردادی مشمول قانون ۱۳۷۶ شود طرفین می توانند توافق کنند هیچ مبلغی بابت سرقفلی پرداخت نشود.
۳- سرقفلی از جانب طلبکاران مستاجر قابل توقیف است اما حق کسب و پیشه اینگونه نیست و قابل توقیف نیست مگر بعد از وصول و پرداخت آن
۴- در سرقفلی اصل بر این است که می توان بدون اجازه مالک ان را انتقال داد اما حق کسب و پیشه این گونه نیست و اصل بر این است نمی توان به غیر انتقال داد مگر با اذن موجر
انتقال حق کسب و پیشه فقط با سند رسمی ممکن است و اعتبار دارد اما حق سرقفلی با سند عادی هم اعتبار دارد.
در حق کسب و پیشه تنها موجر است که به مستاجر این مبلغ را می دهد و پرداخت می کند اما در سرقفلی اصولا این مبلغ را مستاجر به موجر می دهد بابت حق تقدم در اجاره گرفتن اما گاهی پیش می اید که موجر به مستاجر حق سرقفلی پرداخت کند.
جمع بندی : در این مقاله به تعریف سرقفلی ، قانونی که حاکم بر آن است (که همان قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ هست ) ، شرایط دریافت . نهایتا به مقایسه این حق با حق کسب و پیشه و تجارت پرداختیم . در انتها پیشنهاد میشود اگر مستاجر یا موجری هستید که محل کسب و پیشه مشمول قانون ۵۶ میشود قبل از هر اقدامی با وکلای حوزه ملکی در این مورد مشورت نمایید و برای دعاوی مطالبه سر قفلی از وکیل سرقفلی اترس کمک بگیرید.
برای اطلاع از هزینه ها ، به تعرفه خدمات حقوقی مراجعه فرمائید.
نویسنده: رشید اجاقعلی وکیل پایه یک دادگستری
موسسه حقوقی اترس