عدم پرداخت شارژ ساختمان :
در جامعه امروزی و با توجه به اینکه اغلب افراد جامعه در آپارتمان زندگی مینمایند ،مسائل مربوط به مدیریت و پرداخت شارژ ساختمان همواره یکی از مسائل مهم و اساسی بین ساکنین و مالکین یک ساختمان بوده و همواره اختلافاتی مبنی بر عدم پرداخت شارژ ساختمان توسط برخی از مالکین وجود دارد.
در این مقاله تلاش گردیده است به برخی از سوالات مهم در این زمینه پاسخ داده شود و اقدامات عملی در خصوص عدم پرداخت شارژ ساختمان نیز تبیین گردد.
شارژ ساختمان شامل چه هزینه هایی میشود؟
شارژ ساختمان به طور کلی به هزینه های مشترک و هزینه هایی که برای حفظ و نگهداری ساختمان استفاده میشود را در بر میگیرد.
برای مثال هزینه نظافت ساختمان،تعمیرات تجهیزات مستقر در قسمت های اشتراکی ساختمان،دستمزد مدیران ساختمان،تعمیر آسانسور ساختمان و هزینه مربوط به نگهداری فضای سبز ساختمان و … همگی در این دسته قرار میگیرند.
خدمات حقوقی اترس در خصوص عدم پرداخت شارژ
موسسه حقوقی اترس با تیم متخصص خود در این زمینه میتواند به مالکین و مدیران ساختمان ها خدماتی نظیر:
- ارائه مشاوره حقوقی در خصوص نحوه انتخاب مدیران ساختمان،تعیین صورت جلسات ساختمان،نحوه الزام ساکنین به پرداخت شارژ ساختمان و…
- ارائه راهکار و مشاوره حقوقی در برخورد با مالکین و ساکنین که شارژ ساختمان را پرداخت نمینمایند.
- طرح اظهارنامه رسمی مطابق ماده ۱۰ قانون تملک آپارتمان ها
- ارائه دادخواست و یا درخواست صدور اجراییه در مراجع پیش بینی شده در قانون
- شرکت در جلسات دادگاه
- ارائه راهکار حقوقی به جهت پیشگیری از دعاوی احتمالی آینده در خصوص عدم پرداخت شارژ ساختمان
میتوانید با تماس تلفنی با موسسه حقوقی اترس و استفاده از دانش تخصصی وکلای متخصص، از سریعترین و قانونی ترین راه در این خصوص مطلع شوید.
نحوه تعیین شارژ ساختمان
مطابق با ماده ۴ قانون تملک آپارتمان ها،از وظایف مدیر ساختمان که بر اساس شرایط تعیین شده در قانون تعیین میشود،با بررسی هزینه قسمت های مشترک میتواند مبلغ ثابتی را به صورت ماهانه بابت شارژ ساختمان تعیین نماید و هزینه های استفاده از مشاعات مانند برق و آب و … را نیز به آن مبلغ ثابت اضافه نماید و در مجمع عمومی ساختمان مطرح نماید.
لازم به ذکر است مطابق قانون ،موافقت اکثریت دارندگان مساحت اختصاصی ساختمان در تصویب مبلغ تعیینی کافی میباشد.
محدود کردن استفاده شخص بدهکار ازمشترکات ساختمان
مطابق با تدابیر پیش بینی شده در ماده ۱۰ قانون تملک آپارتمان ها ،ماده مذکور به مدیر ساختمان اختیار داده است،در صورتی که مدیر ساختمان اظهارنامه رسمی را مبنی بر عدم پرداخت شارژ ساختمان و اخطار تنظیم و ارسال نماید و هیچگونه اقدام موثری مبنی بر پرداخت شارژ ساختمان صورت نگیرد،میتواند از دادن خدمات مشترک مانند استفاده از شوفاژ،آب گرم و گاز و سالن اجتماعات و استخر و … به بدهکار، به تناسب وضعیت ساختمان خودداری نماید.
آیا عدم استفاده از ساختمان میتواند دلیل عدم پرداخت شارژ ساختمان باشد؟
مستند به ذیل ماده ۴ قانون تملک آپارتمان ها،پاسخ این سوال خیر است و پرداخت هزینه های مشترک ساختمان حتی در حالتی که ملک توسط مالک یا ساکن آن ، مورد استفاده قرار نگیرد نیز الزامی میباشد.
همچنین در این خصوص لازم به ذکر است در فرضی که یکی از مالکین از مشاعات استفاده نکند نیز میبایست هزینه شارژ ساختمان را پرداخت نماید.
برای مثال چنانچه مالک طبقه همکف از آسانسور ساختمان استفاده نکند،نمیتواند با استناد به این موضوع از پرداخت شارژ ساختمان امتناع نماید.
بیشتر بدانیم : ریسک های حقوقی و قضایی عدم پاسخ به اظهارنامه چیست
راه های قانونی جهت عدم پرداخت شارژ ساختمان
همانطور که پیشتر عنوان شد،چنانچه یکی از مالکین از پرداخت شارژ ساختمان خودداری نماید،مطابق تدابیر پیش بینی شده در ماده ۱۰ قانون تملک آپارتمان ها میتوان از طریق مراجع صالح قانونی و قضایی، ایشان را الزام به پرداخت نمود.مراحل به شرح ذیل میباشد:
الف-ارسال اظهارنامه عدم پرداخت شارژ ساختمان
ابتدایی ترین و مهمترین مرحله مطالبه شارژ ساختمان ارسال اظهارنامه رسمی به بدهکار میباشد.
ماده ۱۰ مکرر در این خصوص بیان میدارد: (در صورت امتناع مالک یا استفاده کننده از پرداخت سهم خود از هزینه های مشترک از طرف مدیر یا هیات مدیران وسیله اظهارنامه با ذکر مبلغ بدهی و صورت ریز آن مطالبه می شود.)
در واقع ،مدیر یا مدیران ساختمان با مراجعه به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی و یا مراجعه به وکیل متخصص،با ارسال اظهارنامه رسمی به فردی که از پرداخت شارژ ساختمان امتناع مینماید به صورت قانونی اخطار مینمایند که ظرف ۱۰ روز از تاریخ دریافت اظهارنامه نسبت به پرداخت اقدام نماید.
در اظهارنامه ارسال شده میبایست مبلغ دقیق بدهی و مهلت پرداخت و معرفی حساب بانکی جهت پرداخت و … به صراحت مشخص گردد.
لازم به ذکر است اظهارنامه رسمی عدم پرداخت شارژ ساختمان در مراجع قضایی جزو دلایل بوده و قابل استناد میباشد،به همین دلیل توصیه میگردد جهت پیشگیری از اشتباهات احتمالی رایج در اظهارنامه رسمی،از وکیل های متخصص موسسه اترس در زمینه تنظیم اظهارنامه کمک بگیرید.
ب-درخواست صدور اجراییه از اداره ثبت محل ساختمان
چنانچه بدهکار علی رغم ارسال اظهارنامه رسمی مبنی بر عدم پرداخت شارژ ساختمان و محدود کردن استفاده از مشاعات به شرح فوق توسط مدیر ساختمان،همچنان از پرداخت شارژ ساختمان استنکاف ورزد،مطابق ماده ۱۰ قانون تملک آپارتمان ،مدیر ساختمان میتواند نسبت به درخواست اجراییه علیه بدهکار از اداره ثبت اقدام نماید.
ماده ۱۰ قانون تملک آپارتمان
در صورتی که مالک و یا استفاده کننده همزمان اقدام به تصفیه حساب ننماید اداره ثبت محل وقوع آپارتمان به تقاضای مدیر یا هیات مدیران برای وصول وجه مزبور بر طبق اظهارنامه ابلاغ شده اجرائیه صادر خواهد کرد.
عملیات اجرایی وفق مقررات اجرای اسناد رسمی صورت خواهد گرفت.
مدارک مورد نیاز جهت درخواست صدور اجراییه عدم پرداخت شارژ ساختمان
جهت درخواست صدور اجراییه مدیر یا مدیران میبایست :
- صورتحساب هزینه های ساختمان
- صورتجلسه هیات مدیره
- اظهارنامه ارسالی را به مرجع صادر کننده اجراییه تقدیم نماید.
چنانچه پس از انجام طریق مراحل فوق همچنان شخص بدهکار شارژ ساختمان را پرداخت ننماید،مرحله ی بعد مراجعه به دادگاه میباشد.
ج-مراجعه به دادگاه
مستند به ذیل ماده ۱۰ قانون تملک آپارتمان ها چنانچه از طریق اظهارنامه،محدود کردن استفاده از مشاعات،صدور اجراییه،همچنان شارژ ساختمان توسط بدهکار پرداخت نگردد،مدیر یا مدیران میتوانند دادخواست حقوقی تنظیم نمایند و با ارائه آن به دادگاه،مبالغ شارژ پرداخت نشده به همراه خسارات تاخیر تادیه و خسارات دادرسی را مطالبه نمایند.
در حین تقدیم دادخواست میبایست تمامی مدارک موجود از جمله اظهارنامه و صورتجلسه و اجراییه و …… پیوست گردد.
تبصره ۱ ماده ۱۰ قانون تملک آپارتمان ها در خصوص نحوه رسیدگی به پرونده عدم پرداخت شارژ ساختمان مقرر میدارد:
(دادگاهها موظفند این گونه شکایات را خارج از نوبت رسیدگی و واحد بدهکار را از دریافت خدمات دولتی که به مجموعه ارائه میشود محروم کنند و تا دو برابرمبلغ بدهی به نفع مجموعه جریمه نمایند.)
پرداخت شارژ ساختمان به عهده مالک است یا مستاجر؟
پرداخت شارژ ساختمان،نظر به ماهیت آن،به صورت عرفی بر عهده ساکن (چه مالک باشد و چه مستاجر) میباشد،لیکن در قانون در تمامی موارد الزام به پرداخت شارژ ساختمان،از لفظ مالک استفاده گردیده است.
در این خصوص به نظر میرسد،چنانچه در قرارداد اجاره ،پرداخت هزینه های جاری ناشی از استفاده از ساختمان،از جمله شارژ ساختمان بر عهده مستاجر قرار گرفته باشد،مستاجر موظف به پرداخت خواهد بود.
مسئله قابل توجه این است که در صورت عدم پرداخت شارژ ساختمان،طرح دعوای پرداخت شارژ ساختمان،با توجه به صراحتکلمه «مالک» در قانون تملک آپارتمان ،میبایست به طرفیت مالک واحد بدهکار صورت پذیرد.
در صورت بروز اختلاف در این موضوع ،میتوان با کمک گرفتن از وکیل متخصص شخص متعهد به پرداخت شارژ ساختمان را تعیین نمود.
اقدامات لازم پس از پرداخت شارژ ساختمان
پس از پرداخت شارژ توسط بدهکار،مدیر ساختمان باید خدمات مشترک محدود شده را به حالت قبل اعاده نماید.
در نتیجه نظر به وجود ضمانت اجرا های قانونی توصیه میگردد مدیران ساختمان قبل از بروز مشکلات این چنینی تمامی اقدامات انجام شده در ساختمان از جمله هزینه ها،پرداختی ها،صورت جلسات و … را مکتوب نموده و به امضای مالکین برساند تا در مواقع بروز اختلاف مستندات کافی جهت ارائه به مراجع قضایی موجود باشد.
پرسش و پاسخ با وکیل پایه یک
نویسنده مقاله : سرکار خانم وکیل سپیده مقصودلو
وکیل پایه یک دادگستری