فک رهن : در این نوشتار پس از توضیح کوتاهی در مورد معنای در رهن قراردادن به انواع دعواهایی که بین افراد در این خصوص ممکن است پیش آید و قوانین مربوط به آن خواهیم پرداخت.
دعوای االزام به فک رهن
افراد برای دریافت وام یا تضمین پرداخت بدهی خود ممکن است مالی را مانند ملک نزد طرف مقابل گذارند که اصطلاحا به آن رهن می گویند. شخصی که آن مال را دریافت کرده ممکن است بانک باشد یا یک فرد عادی.
پس از پرداخت بدهی طرف مقابل می بایست مالی که به عنوان رهن نزد او می باشد را به صاحب آن بازگرداند.
حال در این رابطه ممکن است اختلاف هایی حاصل شود که به چند نمونه از آن ها اشاره می کنیم :
حالت اول زمانی که بدهی به طور کامل پرداخت شده ولی کسی که مال نزد او رهن قرار گرفته است حاضر به پس دادن آن نمی باشد.
حالت دوم زمانی است که شخصی مال خود را برای رهن به کسی سپرده و همزمان که مال در رهن قرارداد همان مال را به نفر سومی می فروشد و متعهد می شود تا زمان مشخص مال فروخته شده را به خریدار منتقل کند ولی در زمان تعییین شده قادر به آزاد کردن مال از رهن نمی باشد در این صورت خریدار به عنوان زیان دیده می تواند اقدام به طرح دعوای الزام به فک رهن نماید.
حالت سوم زمانی است که بین دو طرف قراداد مشارکت در ساخت وجود دارد و ملک در رهن بانک قرار گرفته و سازنده ملک به عنوان یکی از بند های تعهد خود ملزم به از رهن در آوردن ملک شده لازم به توضیح است در این حالت مالک زمین یا هر کسی که از رهن در امدن ملک نفعی می برد می تواند دادخواست الزام به فک رهن علیه سازنده ببه دادگاه ارائه کند.
پس به عبارتی می توان گفت خواهان در دعوای االزام به فک رهن کسی است تقاضای فک رهن را دارد و خوانده شخصی است که بر اساس قانون یا قرارداد ملزم به رفع تعهد از آن مال و مالک رسمی ملک می باشد.
اجرای رای دادگاه
سوال. در صورتی که رای الزام به فک رهن توسط دادگاه صادر شد این رای چگونه اجرا می شود؟
کسی که بر اساس رای دادگاه محکوم به فک رهن شده ۱۰ روز از زمانی که اجرائیه به او ابلاغ می گردد فرصت دارد تا از آن مال فک رهن کند.
در صورتی که این شخص حاضر به فک رهن نشود، کسی که رای به نفع او صادر شده است می تواند از دادگاه استعلام اموال طرف مقابل خود را درخواست کند در این حالت در صورتی که مالی از او پیدا شود می توان آن را توقیف و پس از آن به شیوه مزایده به فروش رساند و از محل فروش آن اموال فک رهن از مال موضوع پرونده انجام شود.
در صورتی که پس از استعلام اموال مشخص شود مالی به نام طرف مقابل نمی باشد کسی که رای به نفع او صادر شده می تواند خود بدهی طرف مقابل را پرداخت و مال را از رهن در بیاورد و پس از آن بابت پرداخت بدهی به طلبکار بدون این که نیاز به تنطیم دادخواست مجددی باشد از دادگاهی که رای را اجرا می کند درخواست توقیف اموال در صورت وجود و یا جلب او را داشته باشد.
سوال. آیا در صورتی که کسی خواستار فک رهن از مالی است به طرف مقابل بدهکار باشد می تواند بدون اجازه طرف مقابل هزینه فک رهن را پرداخت کند؟
بله او می تواند بدون نیاز به حکم جدیدی هزینه فک رهن را از محل طلبی که طرف مقابل نزد او دارد پرداخت نماید.
بیشتر بدانیم : رسیدگی به دعوای الزام به فک پلاک خودرو چگونه است
عدم امکان فک رهن
سوال. در فرضی که قراردادی بین دو نفر منعقد و فروشنده متعهد به فک رهن از مال موضوع قرارداد شود ولی پس از مدتی مشخص شود امکان فک رهن حتی در صورت رای دادگاه امکان پذیر نمی باشد تکلیف طرف مقابل چیست؟
در این فرض کسی که خواستار فک رهن است می تواند اقدام به فسخ قرارداد نماید. برای مثال در صورتی که بر اساس قرارداد مشارکت در ساخت سازنده متعهد به فک رهن از ملک گردد ولی با وجود رای صادر شده از دادگاه توانایی فک رهن از ملک را نداشته باشد طرف مقابل او می تواند قرارداد منعقد شده را فسخ نماید.
شرایط تنطیم سند
سوال. در صورتی که ملک در رهن باشد می توان الزام مالک را به تنطیم سند رسمی درخواست نمود؟
بر اساس قوانین موجود در صورت در رهن بودن ملک امکان الزام مالک به تنطیم سند رسمی وجود ندارد؛ در این موارد می بایست اول پرونده با عنوان الزام به فک رهن طرح شود و پس از آن که فک رهن صورت گرفت دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی به دادگاه تقدیم شود.
نکته قابل توجه آن که در عمل بعضی دادگاه ها دادخواستی که در آن الزام به فک رهن و تنطیم سند رسمی هر دو مورد درخواست خواهان می باشد را قابل رسیدگی و پذیرش می دانند.
در فرضی که کسی نسبت به اصل در رهن بودن ملک شکایت داشته باشد به این دلیل که برای مثال سند رهنی غیرقانونی تنظیم شده است، می بایست از دادگاه ابطال سند رهنی را درخواست نماید و در این مورد نیازی به طرح پرونده الزام به فک رهن نمی باشد.
در مواردی ممکن است مالی که در رهن است با اجازه طلبکار یا به عبارت دیگر مرتهن فروخته شود. در این صورت زمانی که خریدار رضایت طلبکار یعنی کسی که مال به نفع او در رهن است را برای تنطیم سند رسمی بگیرد دیگر نیازی به طرح پرونده الزام به فک رهن به عنوان مقدمه تنطیم سند رسمی نمی باشد .
در این صورت بعد از اعلام رضایت طلبکار دادگاه رای به الزام خوانده به تنطیم سند رسمی می دهد و در این حالت مالکیت آن ملک با حفظ حقوق مرتهن یعنی بدون این که ملک از رهن خارج شود به خریدار منتقل می شود.
توجه داشته باشید اصولا انجام مقدمات الزام تنظیم سند ملک که فک رهن نیز از آن جمله محسوب می شود به عهده فروشنده است.
در صورتی که پس از صدور رای به الزام تنظیم سند رسمی مشخص شود ملک در رهن قرار داشته، صدور سند به پرداخت طلب کسی که ملک در رهن او قرار دارد موکول می شود و در صورتی که خریدار مبلغ طلب را پرداخت و ملک را از رهن خارج کند می تواند برای دریافت مبلغی که پرداخت کرده به رهن گذار یا همان راهن مراجعه و پرداخت مبلغ را از او مطالبه کند.
پرسش و پاسخ حقوقی با وکیل
در پرونده الزام به فک رهن شما می توانید پس از مشورت با وکلای دادگستری که به طور تخصصی در این زمینه فعالیت دارند از بهترین شیوه طرح دعوا یا دفاع از پرونده مطرح شده علیه خود مطلع شوید.