الزام به تنظیم سند رسمی: یکی از تعهدات قراردادی فروشنده ملک در مقابل خریدار، تنظیم سند رسمی ملک به نام خریدار در تاریخ مورد توافق است. مطابق ماده ۲۲ قانون ثبت، در مورد املاکی که دارای سند رسمی هستند مالکیت صرفا بموجب سند رسمی برقرار می شود.
بنابراین تنظیم سند به نام خریدار تعهد منطقی و طبیعی مالک می باشد که قانون نیز بر آن تاکید دارد و در صورتی که فروشنده به میل و اختیار خود آن را انجام ندهد امکان اجبار وی از طریق دادگاه وجود دارد که در اصطلاح قانونی دعوای الزام به تنظیم سند رسمی نامیده می شود.
در ادامه با شرح مختصری در خصوص این دعوا با شما همراه هستیم.
موارد الزام به تنظیم سند رسمی
دعوای الزام به تنظیم سند رسمی علاوه بر خرید ملک، در خصوص اموال دیگر مانند اتومبیل نیز قابل طرح است اما امروزه با تصویب ماده ۲۲ قانون حمل و نقل کشور مصوب ۱۴۰۰، دیگر برگ سبز خودرو حکم سند قطعی را دارد و نیازی به تنظیم سند قطعی منقول در دفتر اسناد رسمی وجود ندارد. مورد بعدی دیگر تنظیم سند رسمی اجاره املاک تجاری است در مواردی که قانونا امکان آن وجود دارد.
نحوه طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک
دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک نیازمند تهیه دادخواست الزام به تنظیم است. و دادگاه محلی که ملک در آن واقع شده صلاحیت رسیدگی به این دعوا را دارد به همین دلیل باید آدرس دقیق ملک در شرح دادخواست نوشته شود.
این دعوا یک دعوای مالی غیرپولی به حساب می آید یعنی چیزی که از دادگاه درخواست می شود یا همان خواسته، چیزی است که پول نیست اما ارزش مالی دارد بنابراین بهای آن باید مشخص شود که بر مبنای ارزش منطقه ای ملک مشخص می شود.
ارزش منطقه ای ملک دارای فرم مخصوصی است که در دفاتر خدمات قضایی براساس مشخصات ملک تنظیم و سپس برمبنای فرمول مشخصی محاسبه می شود.
برای آگاهی از آدرس دفاتر خدمات قضایی محل مورد نظرتان ، میتوانید در سایت عدل ایران به جستجوی آن بپردازید.
فرم ارزش منطقه ای یکی از مدارک مورد نیاز جهت طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی است. محکوم کردن فروشنده به تنظیم سند رسمی ملک نیازمند مقدماتی از جمله وجود پایان کار و صورتمجلس تفکیکی و مفاصاحساب مالیاتی برای ملک است و درصورتی که این مدارک وجود نداشته باشد در ابتدا باید الزام فروشنده به دریافت این موارد از مراجع مربوطه را از دادگاه خواست.
مساله بعدی وجود تاریخ و محل دقیق تنظیم سند رسمی به نام خریدار در قرارداد تنظیمی است. در صورتی که این مورد تعیین نشده باشد خریدار یا خواهان در ابتدا باید با ارسال اظهارنامه تاریخ و محل مشخصی را جهت تنظیم سند به فروشنده اعلام کند.
همچنین باید در تاریخ تعیینی (در قرارداد یا اظهارنامه) در دفتر اسناد رسمی به همراه مدارک معتبر و الباقی بهای ملک(درصورت وجود) حاضر و با پایان ساعت اداری گواهی عدم حضور فروشنده را از سردفتر دریافت و ضمیمه دادخواست نماید.
البته بدون وجود این گواهی و با اثبات انجام کلیه تعهدات قراردادی توسط خریدار نیز امکان صدور حکم محکومیت فروشنده وجود دارد.
بیشتر بدانیم : دادخواست ابطال سند رسمی چگونه است
اقدام قانونی مرتبط با الزام به تنظیم سند رسمی
باتوجه به اینکه سند ملک خریداری شده به نام فروشنده است و مطابق قانون بعنوان مالک شناخته می شود تا زمان صدور حکم الزام وی به تنظیم سند رسمی و اجرای آن که معمولا چندین ماه طول می کشد، خطر فروش ملک به افراد دیگر و انتقال سند به نام آن ها وجود دارد. برای جلوگیری از بروز چنین مساله ای بهترین راه حل گرفتن دستور موقت از دادگاه مبنی بر جلوگیری از نقل و انتقال ملک قبل از طرح دعوای اصلی است.
البته امکان طرح همزمان این درخواست با دعوای الزام به تنظیم سند رسمی هم وجود دارد اما انجام آن قبل از طرح دعوای اصلی چند حسن را به همراه دارد:
اولا دادگاه وضعیت مالکیت ملک را استعلام و خواهان ابتدا از این امر مطلع شده و خوانده های دعوای اصلی به خوبی برای وی مشخص می شود.
ثانیا توقیف ملک قبل از اطلاع فروشنده (خوانده) از طرح دعوا انجام و امکان انتقال ملک به دیگران جهت جلوگیری از پیروزی خواهان در دعوای اصلی، از او سلب می شود.
ثالثا خطر شکست خواهان در دعوای مطروحه به دلیل انتقال احتمالی ملک به دیگران قبل یا بعد از دعوا و طرف دعوی قرار ندادن همگی آنها، از بین می رود.
بیشتر بدانیم : تنظیم سند رسمی بدون گواهی عدم حضور
چگونگی اجرای حکم الزام به تنظیم سند رسمی
حکم الزام به تنظیم سند رسمی علیه فروشنده صادر و اجرا می شود که ابتدا نیازمند درخواست صدور اجرائیه و سپس تشکیل پرونده اجرایی در اجرای احکام دادگاه صادرکننده حکم است.
مامور اجرای احکام یا همان دادورز معرفی نامه لازم را جهت تنظیم سند به نام خریدار خطاب به یکی از دفاتر اسناد رسمی صادر و سردفتر کلیه اقدامات لازم اعم از استعلام ثبتی و تسویه حساب مالیاتی و پرداخت قبوض عوارض شهرداری و غیره را انجام و سپس تاریخی را برای تنظیم سند رسمی به نام خریدار تعیین می کند.
سپس مامور اجرای احکام ابلاغی را برای فروشنده ارسال و به وی اخطار می کند که در روز و ساعت معین جهت تنظیم سند به نام خریدار حاضر شود و در صورتی که وی حضور نیابد خود دادورز بعنوان نماینده دادگاه در دفترخانه حاضر و اوراق مربوط به انتقال سند به نام خریدار را امضا و سند مالکیت به نام خریدار صادر می گردد.
تماس با وکیل متخصص ابطال سند در موسسه حقوقی اترس
وکیل الزام به تنظیم سند
وکیل الزام به تنظیم سند میبایست متخصص در حوزه معاملات و قراردادها ی املاک باشد. الزام به تنظیم سند رسمی مانند سایر دعاوی حقوقی ویژگی ها و پیچیدگی های خاص خود را دارد و همچنین علاوه بر اینکه وکیل ملکی باید در حوزه معاملات مسلط باشد، باید بتواند این ویژگی ها را نیز مدیریت کند.
هزینه وکیل دعوای الزام به تنظیم
حق الزحمه وکیل دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، در بخش تعرفه های خدمات حقوقی سایت اترس، قابل مشاهده می باشد. هزینه وکیل در طرح و دفاع در پرونده های قضایی و همچنین سایر هزینه های خدمات حقوقی مانند مشاوره در بخش مربوطه ثبت شده است.
مشاوره حقوقی دعوای مربوط به تنظیم سند
توضیحاتی که در این مقاله اشاره شد کلیات دعوای الزام به تنظیم سند رسمی بود. طبیعتا برای بررسی دقیق تر موضوع و پرونده شما، مساله می بایست بصورت خاص توسط وکلای متخصص ملکی تجزیه و تحلیل و در نهایت راه حل ارائه شود. همین حالا می توانید با دریافت مشاوره تخصصی از وکلای دپارتمان تخصصی املاک موسسه حقوقی اترس، هزینه های بعدی خود را کاهش دهید.
به قلم دپارتمان تخصصی حقوقی موسسه حقوقی اترس