بهای ملک طرح شهرداری : در شرایط خاصی ممکن است به دلایلی که در این مقاله به آن اشاره می کنیم دستگاه های دولتی و یا شهرداری ها شما را اجبار به فروش کل ملک یا قسمتی از آن نمایند.
در این مقاله که توسط وکیل پرونده های شهرداری موسسه اترس تهیه گشته، مراحل فروش ملک در این شرایط خاص و نکات قانونی آن را مورد بررسی قرار خواهیم داد.
شرایط خرید ملک توسط شهرداری یا اداره های دولتی
در صورتی اداره دولتی یا شهرداری بر اساس قانون مجاز به اجبار مالک ملک به فروش ملک خود می باشد که شرایط زیر وجود داشته باشد:
- شهرداری یا اداره دولتی برای کارهای خود به ملک نیاز داشته باشد.
- در مورد دستگاه های دولتی، وزیر و در مورد شهرداری ها شهردار اجازه خرید این ملک را داده باشند.
- طرحی که برای آن نیاز به ملک ایجاد شده است باید به تصویب رسیده باشد برای مثال در صورتی که نیاز به ملک برای اجرای برنامه های اداری، عمرانی یا … باشد باید طرح آن به تصویب رسیده باشد.
- تامین اعتبار؛ قبل از آن که دولت یا شهرداری اقدام به خرید ملک مردم نماید باید هزینه یا به اصطلاح اعتبار خرید ملک فراهم و آماده شده باشد.
- باید گواهی ای به نام گواهی عدم امکان تهیه زمین از زمین های متعلق به دولت صادر شود. بنابراین در صورتی که برای برنامه های عمرانی و .. دولت خود زمین مناسب داشته باشد نوبت به خرید زمین شهروندان نمی رسد.
- استعلام وضعیت ثبتی ملک از اداره ثبت اسناد و املاک محل
- اعلام قصد خرید به مالک
بر اساس قانون به مالک ملک از طریق ابلاغ کتبی اطلاع داده می شود که دولت یا شهرداری قصد خرید ملک او را دارد.
در صورتی که دسترسی به مالک ممکن نباشد یا مالک ملک ناشناس باشد یا مالک از دریافت نامه اداری خودداری نماید، اداره یا شهرداری باید قصد خود مبنی بر خرید ملک را دو نوبت به فاصله ۱۰ روز از طریق روزنامه کثیرالانتشار به اطلاع برساند.
قرارداد فروش ملک به دولت یا شهرداری
در صورتی که مالک ملک با اداره دولتی یا شهرداری به توافق برسند، قیمت بر اساس توافق دو طرف مشخص خواهد شد.
در صورت عدم توافق دو طرف در تعیین قیمت هیات سه نفره ای قیمت ملک را مشخص خواهند نمود.
اعضای هیات سه نفره چه کسانی می باشند؟
یک نفر کارشناس نماینده اداره دولتی یا شهرداری
یک نفر کارشناس نماینده مالک ملک
یک نفر کارشناس به انتخاب دو طرف
که در صورت عدم توافق در بهای ملک واقع طرح شهرداری، دادگاه اقدام به تعیین کارشناس می نماید.
بر اساس قانون قیمت ملک بر اساس قیمت عادله مشخص خواهد شد یعنی قیمتی که با توجه به همه خصوصیات و ویژگی های ملک تعیین شده است.
در صورتی که ملک محل سکونت یا محل اشتغال مالک باشد به قیمت تعیین شده، ۱۵ درصد اضافه خواهد شد.
در صورتی که به قیمت تعیین شده اعتراضی مطرح شود به این اعتراض در دادگاه رسیدگی خواهد شد.
تمامی موارد گفته شده مربوط به زمانی است که دستگاه دولتی یا شهرداری قصد خرید ملک شهروندان را با رعایت شرایط قانونی داشته باشد در غیر این صورت اگر دست یابی به ملک شهروندان بدون رضایت آنان و غیرقانونی از طرف هر کسی باشد باید قیمت روز ملک به مالک پرداخت شود.
بیشتر بدانیم : تخلفات مورد بررسی کمیسیون ماده صد شهرداری چیست
قانون اجازه گرفتن ملک
لازم به ذکر است در مواردی که اجرای برنامه های دولت یا شهرداری فوری باشد پرداخت بهای ملک طرح شهرداری بدون رعایت بعضی از بند های گفته شده بر اساس قانون اجازه گرفتن ملک برای آن ها فراهم شده است با این شرط که قیمت ملک را در مدت سه ماه به مالک آن پرداخت نمایند. تشخیص این فوریت با بالاترین مقام آن اداره می باشد.
شرایط عدم وجود ثبت ملک
در صورت عدم وجود ثبت ملک یا چنانچه در مالکیت ملک بین چند نفر اختلاف باشد تکلیف اداره دولتی یا شهرداری چیست؟
بر اساس قانون برای اینکه تاخیری در اجرای برنامه های اداره های دولتی یا شهرداری پیش نیاید، قیمت روز ملک بر اساس نظر کارشناسان به صندوق ثبت محل پرداخت می شود و دادستان سند انتقال ملک به اداره دولتی یا شهرداری را امضا می نماید و در مدت یک ماه ملک تخلیه خواهد شد.
پس از این که موضوع اختلاف (اختلاف دو نفر در مورد مالکیت ملک) در دادگاه رسیدگی و رای در این مورد صادر شد مالک ملک باید به به اداره ثبت محل ملک مراجعه نموده و مبلغ پرداخت شده به صندوق را برداشت نماید.
شرایط اعتراض مالک بعد از توافق
در صورت توافق مالک با اداره دولتی یا شهرداری آیا اعتراض بعدی مالک قابل قبول است؟
همانطور که قبل از این گفتیم بر اساس قانون با رعایت شرایطی تعیین قیمت ملک از طریق توافق مالک با دستگاه اداری یا شهرداری امکان پذیر می باشد.
در این صورت قراردادی بین دو طرف نوشته خواهد شد که رعایت آن برای دو طرف الزامی می باشد. در صورتی مالک می تواند به قیمت توافق شده اعتراض داشته باشد که عنوان کند در این معامله مغبون شده یعنی از قیمت اطلاعی نداشته یا فریب خورده یا.. و ضرر زیادی از این بابت به او وارد شده است.
در این صورت باید به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه و دادخواست فسخ معامله را مطرح نماید. در این صورت دادگاه با توجه به قرارداد و دلایل دو طرف به پرونده رسیدگی و رای صادر خواهد کرد.
نحوه پرداخت بهای ملک واقع طرح شهرداری
آیا قبل از واریز قیمت ملک اداره دولتی یا شهرداری می توانند وارد ملک شوند؟
وارد شدن به ملک شهروندان قبل از پرداخت وجه ملک امکان پذیر نمی باشد چرا که همانطور که گفته شد اداره دولتی یا شهرداری از قبل باید هزینه و قیمت ملک را تامین نمایند و پس از آن اقدام به دریافت ملک نمایند.
بر اساس قانون پس از اینکه به مالک در مورد قصد خرید اداره دولتی یا شهرداری ابلاغ صورت گرفت حداکثر در ۱۸ ماه می بایست معامله و پرداخت وجه به مالک انجام گردد .
همچنین در صورتی که به مالک در این خصوص ابلاغ شود و در مدت ۵ سال هیچ اقدامی از طرف طرف مقابل برای انجام معامله و پرداخت مبلغ ملک انجام نگیرد مالک می تواند در ملک خود هر تغییری مانند فروش، اجاره تجدید بنا و …. انجام دهد.