تعمیرات اساسی عین مستاجره : از معروف ترین و پرتکرار ترین دعاوی ما بین مالکین و مستاجرین مربوط به هزینه های تعمیرات جزئی و کلی در عین مستاجره میباشد.
این دعاوی بر این اساس شکل میگیرد که هر یک از طرفین آن معتقدند انجام تعمیرات بر عهده دیگری است. اما قانونگذار برای پیشگیری بروز چنین دعاوی و همچنین حل و فصل آنها، قوانین و مقررات مختلفی در این زمینه وضع کرده است.
بر اساس این قوانین تعمیرات اساسی عین مستاجره بر عهده مالک بوده و در صورتی که از این وظیفه قانونی خود سر باز زند، میتوان الزام او را از دادگاه خواست.
وظایف صاحب خانه و مستاجر
صاحب ملک مورد اجاره و مستاجر هر یک دارای وظایف مختلف و متعددی هستند که بر اساس قوانین باید آنرا رعایت نمایند.
در غیر این صورت دیگری میتواند الزام او را برای انجام وظایف محول شده از دادگاه و مقام قضایی بخواهد. در ادامه به کمک وکیل دعاوی ملکی به برخی از وظایف طرفین عقد اجاره که مربوطه به تعمیرات و نگهداری از ملک میباشد اشاره میکنیم.
برخی از وظایف مالک یا موجر
از مهمترین وظایف موجر میتوان تحویل ملک به طور کامل و سالم اشاره کرد به نحوی که مستاجر بتوان از آن استفاده نماید.
در صورتی که هر مشکل اساسی در ملک به وجود بیاید که مانع استفاده کامل از عین مستاجره شود، مالک موظف به تعمیر آن میباشد.
برخی از وظایف مستاجر
انجام تعمیرات غیر اساسی برای ملک و همچنین جلوگیری از بروز خسارت به عین مستاجره نیز از وظایفی میباشد که قانونگذار بر عهده مستاجر قرار داده است.
در صورت عدم رعایت این وظایف ضمانت اجراهایی خواهد داشت که برای بررسی این موارد بهتر است از مشاوره حقوقی ملک و املاک استفاده نمایید.
مصادیق تعمیرات اساسی در عین مستاجره
در طول این گفتار بارها به وظیفه مالک برای انجام تعمیرات اساسی اشاره کردیم اما اینکه مصادیق تعمیرات اساسی چیست و نحوه تشخیص این تعمیرات از سایر موارد چگونه است مسئله ای مهم میباشد.
به طور دقیق نمیتوان از تمام مصادیق تعمیرات اساسی نام برد زیرا که ممکن است از موردی به مورد دیگر متفاوت باشد.
به صورت کلی هر تعمیراتی که مربوط به اصل بنا یا ملک باشد و مانع استفاده کامل از عین مستاجره باشد از دسته مصادیق تعمیرات اساسی میباشد و میتوان الزام مالک را برای انجام آن خواست.
برای مثال تعمیرات آسانسور، موتورخانه یا خرابی دیوارهای ملک بر از مصادیق تعمیرات اساسی میباشد که بر عهده مالک است.
تعمیرات جزئی در عین مستاجره بر عهده کیست؟
پیش از این بیان کردیم که تعمیرات اساسی بر عهده مالک بوده و به برخی از مصادیق آن نیز اشاره کردیم. قانونگذار تعمیرات جزئی برای عین مستاجره را بر عهده مستاجر قرار داده است.
البته این مسئله به این معنا نیست که نمیتوان خلاف آن توافق کرد بنابراین میتوان انجام این تعمیرات را نیز با توافقات قراردادی بر عهده مالک گذاشت.
برای مثال رنگ آمیزی دیوارهای خانه و مغازه یا تغییر لامپ و پریز های برق بر عهده مستاجر میباشد.
دانلود نمونه قرارداد تعمیرات دستگاه های صنعتی به صورت فایل
نحوه طرح دعوای الزام مالک به انجام تعمیرات اساسی عین مستاجره
یکی از راهکارهای قانونی برای انجام تعمیرات اساسی از سوی مستاجر درخواست الزام مالک از سوی دادگاه میباشد که نیازمند اقامه دعوای الزام مالک به انجام تعمیرات اساسی عین مستاجره میباشد.
بهتر است پیش از اقامه چنین دعوایی از وکیل دادگستری مشاوره حقوقی بگیرید و از محق بودن خود در این زمینه اطمینان حاصل نمایید.
سپس به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی مراجعه کرده و دادخواست مربوطه را تنظیم کرده و ثبت نمایید. بدین ترتیب دادخواست شما به دادگاه حقوقی محل وقوع ملک ارجاع داده شده و وقت رسیدگی به شما از طریق سامانه ثنا ابلاغ خواهد شد.
ممانعت مستاجر از انجام تعمیرات اساسی
از جمله وظایف اصلی مستاجر این است که برای انجام تعمیرات اساسی ملک از سوی مالک همکاری مربوطه را داشته و از انجام آن جلوگیری نکند.
زیرا در برخی از موارد ممکن است اگر این تعمیرات در زمان مناسب انجام نشود، موجب بروز خسارت بیشتری به ملک گردد.
بنابراین قانونگذار یکی از وظایف مستاجر را همکاری در جهت انجام تعمیرات اساسی قرار داده است. در صورتی که مستاجر همکاری مزبور را انجام نداده و سبب بروز خسارت به ملک و در نتیجه مالک شود، وی میتوان خسارت وارده را از مستاجر دریافت نماید. البته دریافت خسارت مشروط به اقامه دعوا میباشد.
کم کردن هزینه های تعمیرات از اجاره
در برخی از موارد ممکن است حتی در زمانی که مالک ملزم به انجام تعمیرات اساسی شده است، از انجام آن خودداری کرده و این مسئله باعث متضرر شدن مستاجر شود.
در این صورت دو راهکار اصلی پیش روی مستاجر وجود دارد. اول اینکه اقدام به فسخ قرارداد کرده و دومین راهکار این است که تعمیرات مربوطه را انجام داده و هزینه آنرا از اجاره بها کسر کند.
البته لازم به ذکر است که هزینه ای که مستاجر برای تعمیر اساسی عین مستاجره انجام میدهد دارای محدودیت میباشد.
این محدودیت مبلغ در ماده ۲۱ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ بیان شده است. بر اساس این ماده هزینه تعمیرات نباید بیش از مبلغ ۶ ماه اجاره بها بیشتر باشد و در صورتی که بیشتر باشد، تنها راهکار مستاجر فسخ قرارداد اجاره است.
تامین خسارت ناشی از دزدی بر عهده مالک است یا مستاجر؟
بر اساس قانون موجر و مستاجر اگر ورود دزد به خانه یا مغازه ناشی از بی احتیاطی و بی مبالاتی مستاجر نباشد، پرداخت خسارتی که به ملک وارد شده است بر عهده مستاجر نخواهد بود اما در صورت اشتباه یا بی احتیاطی مستاجر دزد وارد ملک شده باشد، تامین خسارت بر عهده مستاجر است. البته این مسئله نیاز به اثبات از سوی مالک خواهد داشت.
هزینه نصب و تعمیر پمپ آب در آپارتمان بر عهده کیست؟
هزینه نصب و تعمیر پمپ آب در آپارتمانها به دلیل اینکه برای بهبود استفاده از ملک بوده و به صورت مصرفی میباشد، بر عهده مستاجرین میباشد.
هزینه تعمیر درب پارکینگ بر عهده کیست؟
هزینه تعمیر درب پارکینگ در صورتی بر عهده مالک میباشد که جنس استفاده شده مدت زمان زیادی کار کرده و خراب شده باشد یا دچار خرابی هایی شود که ناشی از تقصیر مستاجر نباشد زیرا در این صورت بر عهده وی میباشد.
پرسش و پاسخ با وکیل متخصص امور ملک
به صورت کلی هر ملکی اعم از خانه، آپارتمان، ویلا یا مغازه برای استفاده گاهی نیاز به تعمیرات اساسی و گاهی نیاز به تعمیرات جزئی و غیر اساسی دارد.
قانونگذار انجام تعمیرات اساسی را بر عهده مالک و انجام تعمیرات غیر اساسی را بر عهده مستاجر قرار داده است. هر یک از این افراد که برای انجام وظیفه خود کوتاهی یا خودداری نماید میتوان الزام او را از دادگاه خواست.