سند معارض : یکی از مشکلات و مسائل ملکی که حقوق مالکان را تهدید میکند وجود سند معارض با سند مالکیت آنها میباشد. برای اینکه از حقوق و سند مالکیت خود محافظت نمایید بهتر است که درباره انواع این اسناد معارض اطلاعاتی داشته باشید و از بهترین اقدام پس از مواجه با چنین مسائلی آگاهی پیدا کنید.
نکته ای که بهتر است در این زمینه بدانید این است که اسناد معارض بیشتر مربوط به اموال غیرمنقول میباشد زیرا سند گرفتن برای اموال منقول به ندرت رخ میدهد و تعارض در آن احتمال پایین تری خواهد داشت.
نکته مهم و قابل توجهی دیگر این است که اسناد به دو دسته عادی و رسمی تقسیم بندی میشوند که تعارض آنها با یکدیگر انواع مختلفی را به وجود می آورد. پس بهتر است پیش از اینکه به سراغ تعارض اسناد برویم در ابتدا با تعریف هر یک از آنها آشنایی پیدا کنیم.
سند رسمی چیست؟
سند رسمی یکی از انواع اسنادی میباشد که حاوی مطالبی هست که هر یک از آنها دارای آثار حقوقی میباشد و بدون هیچ شکی در مراجع قضائی و اداری به صحت آن اعتماد خواهد شد.
به همین دلیل قانونگذار شرایطی برای تنظیم آن در نظر گرفته است. تعریف و شرایط رسمی بودن سند در ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی بیان شده است. در این ماده تعریف سند رسمی چنین بیان شده است: اسنادی که در اداره ثبت اسناد و املاک و یا دفاتر اسناد رسمی یا در نزد سایر مامورین رسمی در حدود صلاحیت آنها و بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشند رسمی است.
سه رکن اصلی این تعریف نزد مامورین رسمی، در حدود صلاحیت آنها و رعایت موازین و مقررات قانونی میباشد.
سند عادی چیست؟
همانطور که اشاره شد اسناد به دو دسته عادی و رسمی تقسیم بندی میشود. بدین ترتیب تشخیص اسناد عادی به این صورت است که اگر سندی رسمی نباشد سند عادی تلقی میشود.
این قاعده در ماده ۱۲۸۹ قانون مدنی پیش بینی شده است. البته لازم است بدانید اسنادی که در اداره ثبت اسناد و املاک ثبت شده باشد و دو شرط دیگر یعنی صلاحیت تنظیم یا مقررات قانونی در آن رعایت نشده باشد اگر دارای امضای طرفین باشد از اعتبار ساقط نمیشود بلکه فقط سند عادی تلقی خواهد شد. وکلای دادگستری میتوانند در خصوص بررسی اسناد راهنمایی کنند.
انواع تعارض اسناد
با توجه به اینکه اسناد به دو دسته تقسیم بندی میشوند و اینکه کدام یک از آنها با دیگری متعارض گردد چهار حالت مختلف وجود دارد که باید آنها را مورد بررسی قرار داد.
تعارض دو سند عادی با یکدیگر
از شایع ترین مواردی که در تعارض اسناد رخ میدهد تعارض دو سند عادی با یکدیگر است زیرا هیچ گونه نظارتی بر تنظیم این دسته از اسناد از سوی مقامات رسمی وجود نداشته و هر یک از افراد میتوانند برای تنظیم آن اقدام نمایند.
قولنامه ها و مبایعه نامه هایی که تنظیم میگردد نمونه بارز اسناد عادی میباشد.
در صورتی که دو سند عادی کاملا مشابه با یکدیگر معارض باشند هیچ یک از آنها بر دیگری برتری نخواهد داشت. اما اگر دلایل و اماراتی برای سندیت یکی از آنها وجود داشته باشد میتوان برای ابطال دیگری از طرق قانونی اقدام کرد.
تعارض دو سند رسمی با یکدیگر
یکی از نادر ترین رخدادها این است که دو سند رسمی با یکدیگر تعارض پیدا کنند و این اتفاق رفته رفته نیز با پیشرفت سامانه های موجود در دفاتر اسناد رسمی نادر تر خواهد شد.
اگر چنین اتفاقی رخ دهد اولین اقدامی که باید صورت بگیرد بررسی جعلی بودن یا نبودن آن است تا از میزان اعتبار آن اطلاع دقیقی بدست آورد. در صورتی که هیچ یک از آنها جعلی نبود و تنها در تاریخ ثبت آنها تفاوت وجود داشته باشد سندی که مقدم بر دیگری است معتبر شناخته شده و میتوان با اقامه دعوای ابطال سند رسمی برای باطل کردن سند موخر اقدام کرد.
تعارض سند رسمی مقدم با سند عادی موخر
هر زمان برای یک معامله دو سند رسمی و عادی وجود داشته باشد اما تاریخ سند رسمی مقدم بر سند عادی باشد به دلیل اینکه سند رسمی از اعتبار بیشتری برخوردار است بر سند عادی ارجحیت دارد و معتبر شناخته میشود. هیچگونه دلیلی نیز برای پذیرش سند عادی مسموع نخواهد بود و امکان اثبات سندیت سند عادی تقریبا غیرممکن میباشد.
تعارض سند عادی مقدم و سند رسمی موخر
در برخی موارد نیز ممکن است در ابتدا معامله ای با سند عادی صورت گرفته باشد و پس از آن معامله دیگری با سند رسمی در مراجع صالح به ثبت رسیده باشد.
در این حالت نیز سند رسمی به دلیل اینکه نزد مقامات صالح به ثبت رسیده است به سند عادی ارجحیت دارد. اما اگر دلایل و شواهدی برای اعتبار سند عادی وجود داشته باشد میتوان با راهنمایی گرفتن از وکیل ابطال سند رسمی برای باطل کردن سند رسمی موخر در مراجع قضائی اقدام کرد.
دعوای ابطال با این شرایط بسیار دشوار است پس حتما از وکلای متخصص کمک بگیرید.
طرح دعوای ابطال سند معارض در دادگاه
برای ابطال سند عادی و رسمی باید در دادگاه های صالح اقدام کرد. این دسته از دعاوی به دلیل اینکه موضوع اصلی آنها مالکیت افراد میباشد قضات حساسیت زیادی برای صدور رای در آن دارند به همین دلیل باطل کردن اسناد از دعاوی دشوار میباشد.
برای اینکار بهتر است بررسی شرایط پرونده و انتخاب بهترین راهکار را بر عهده وکلای پایه یک دادگستری بسپارید تا مقدار زیادی از ریسک نتیجه پرونده را کاهش دهید.
بیشتر بدانیم :نحوه طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک چگونه است
اهمیت مشاوره حقوقی با وکیل برای حل تعارض اسناد
تشخیص تعارض میان اسناد کار ساده ای است اما نحوه برخورد با آن و حل تعارض میان آن کار بسیار دشواری میباشد و اولین گام برای پیروزی این دسته از دعاوی در دادگاه مربوط به حل تعارض میباشد.
همانگونه که گفته شد میتوان این مسائل را بر عهده وکلای دادگستری گذاشت اما اگر افراد خواهان انجام اقدامات از سوی خود هستند میتوانند با دریافت مشاوره حقوقی به راحتی برای حل تعارض اسناد اقدام نمایند.
نتیجه گیری
در نهایت میتوان گفت اسناد رسمی زمانی که با اسناد عادی در تعارض قرار بگیرند اصل بر اعتبار آنها میباشد مگر اینکه دلایل و اماراتی برای اعتبار سند عادی وجود داشته باشد.
زمانی که اسناد رسمی با یکدیگر معارض باشند هر کدام از آنها که مقدم بر دیگری باشد معتبر شناخته میشود. برای اسناد عادی نیز همین قاعده وجود دارد و سند موخر باید دلایلی برای اعتبار خود نزد مقام قضائی ارائه دهد.