نکات مهم هنگام فروش ملک : قیمت املاک در کشور ایران به خصوص در شهر تهران ارزش بسیار زیادی داشته به نحوی که ممکن است به دست آوردن یک ملک در این شهر حاصل سال ها تلاش یک فرد باشد. همین ارزش بالای املاک و نوساناتی که قیمت ها در بازار املاک دارد سبب می شود تا این دسته از معاملات از مهمترین معاملاتی باشد که یک شخص در طول عمر خود انجام می دهد.
بنابراین زمان فروش هر گونه ملکی باید نهایت دقت را داشته باشید تا ریسک این قبیل معاملات برای شما کاهش پیدا کرده و همچنین کمترین ضرر متوجه حقوق و منافع شما باشد.
در ادامه این گفتار به مهمترین نکات مهم حقوقی هنگام فروش یک ملک اشاره کردیم که این مسئله از سوی وکیل ملکی متخصص در این حوزه بیان شده است. بنابراین با رعایت مواردی که ذیل این مطلب آورده شده است ریسک معاملات خود را کاهش دهید.
نکات مهم حقوقی در فروش آپارتمان
فروش آپارتمان نیز مشمول معاملات ملکی می شود که ریشه ای یکسان با یکدیگر دارند. بنابراین تمام نکات مهم حقوقی و مسائلی که باید در خصوص معاملات ملکی در نظر گرفته شود در فروش آپارتمان نیز وجود دارد. تنها برخی از نکات زیر وجود دارد که باید در فروش آپارتمان مورد توجه قرار بگیرد:
- شرایط ساختمان را با مورد استفاده خریدار مورد توجه داشته باشید.
- تمامی قبوض آپارتمان و همچنین شارژ ساختمان تا زمان تحویل ملک بر عهده فروشنده می باشد.
- تمام ویژگی های آپارتمان از قبیل آسانسور، انباری و پارکینگ در قولنامه ذکر شود.
- اگر مشاعات اضافه ای برای واحد آپارتمان وجود دارد باید قیمت گذاری شده و در قرارداد فروش ذکر شود.
تعهدات فروشنده ملک شامل چه مواردی هست؟
انعقاد هر قراردادی برای طرفین آن تعهداتی به همراه خواهد داشت. قرارداد فروش ملک نیز از این قاعده مستثنی نبوده و برای خریدار و فروشنده ملکی تعهدات اصلی و فرعی از سوی قانون و همچنین عرف جامعه در نظر گرفته شده است.
البته که طرفین قرارداد می توانند در این خصوص با یکدیگر توافق کرده و به نحوی که مورد نظر آنها می باشد اجرا نمایند. اما قوانین و عرف معاملات در زمینه ملک تعهداتی برای فروشنده ملک در نظر گرفته است که برخی از آنها به شرح زیر می باشد:
- جمع آوری اسناد و مدارک لازم برای انتقال ملک به خریدار
- پرداخت مالیات های ملک به صورت سالانه یا پیش از انتقال مالکیت
- پرداخت مفاصا حساب شهرداری
- حضور در دفتر اسناد رسمی برای انتقال سند ملک به نام خریدار
- دادن تضمین به خریدار در صورت فروش ملک به صورت قولنامه ای تا زمان انتقال رسمی
قوانین مهم هنگام فروش ملک
مهمترین قانونی که در خرید و فروش ملک می توان به آن اشاره کرد داشتن اهلیت قانونی خریدار و فروشنده برای معامله و همچنین رعایت قواعد عمومی قرارداد ها است.
ماده ۲۱۱ قانون مدنی بیان کننده اهلیت طرفین معامله:
در این ماده بیان شده است افراد برای انجام معامله باید عاقل، بالغ و رشید باشند. بنابراین محجورین از انجام معامله منع شده اند. عاقل به معنای عدم جنون یا سفاهت است.
بالغ به معنای رسیدن به سن بلوغ شرعی یعنی ۱۵ سال قمری است. رشید نیز به معنای رسیدن به سن ۱۸ سال یا دریافت حکم رشد از دادگاه پس از ۱۵ سالگی می باشد.
ماده ۱۹۰ قانون مدنی بیان کننده شرایط عمومی صحت قرارداد ها:
داشتن قصد خرید و فروش و رضایت برای انجام معامله
داشتن اهلیت معامله که در مورد قبلی بیان کردیم
مشخص بودن دقیق ملک مورد معامله
مشروعیت جهت معامله. برای مثال فروش ملک به جهت تاسیس قمارخانه نباشد.
تعیین دقیق قیمت ملک
یکی از موضوعات مهمی که باید فروشنده به آن توجه ویژه ای داشته باشد تعیین دقیق قیمت فروش ملک مورد نظر است. تعیین قیمت ملک به شما کمک می کند تا در هنگام معامله و مذاکراتی که با خریدار یا مشاوره املاک خود دارید بتوانید موضع خود را مشخص کرده و افرادی که خواهان خرید ملک به زیر قیمت اصلی هستند را شناسایی نمایید.
توجه داشته باشید که موقعیت مکانی که ملک در آن واقع شده است، متراژ، تعداد واحد های داخلی، سال ساخت، مصالح استفاده شده در ملک، وضعیت سند و بسیاری از موارد دیگر در تعیین قیمت موثر است. برای تعیین قیمت به صورت دقیق بهتر است چندین مورد از املاک مشابه در همان منطقه را مورد بررسی قرار داده و سپس به مبلغ نهایی برسید.
بیشتر بدانیم : تکلیف خریدار هنگام فوت فروشنده ملک قولنامه ای چیست ؟
مشخص کردن شرایط پرداخت
پس از تعیین قیمت که پیش تر به آن اشاره کردیم،از نکات مهم فروش ملک که باید مدنظر فروشنده ملک قرار بگیرد شرایط و نحوه پرداخت قیمت تعیین شده از سوی خریدار است.
شرایط به معنای نوع وجه مورد معامله و نحوه پرداخت آن می باشد. بر اساس قوانین و مقررات باید وجهی که به عنوان وجه مورد معامله در کشور ایران تعیین می شود ریال ایران باشد و در غیر این صورت معامله باطل است.
همچنین شرایط پرداخت مبلغ نیز بسیار مهم است. برای مثال این که تمام مبلغ ملک را در روز انتقال سند دریافت می کنید یا بخشی را در هنگام تنظیم قولنامه و باقی مانده را در زمان انتقال سند.
همچنین اگر خواهان فروش ملک خود به صورت اقساط نیز هستید باید شرایط و میزان دقیق آن را مشخص نمایید. در این خصوص می توانید از مشاوره حقوقی فروش ملک هم مشورت بگیرید.
تنظیم قولنامه برای فروش ملک
از معمول ترین اقداماتی که برای معاملات ملکی انجام می شود تنظیم قولنامه از سوی خریدار و فروشنده می باشد. همانطور که از اسم آن پیداست این قرارداد با موضوع تعهد طرفین به انعقاد قرارداد ملکی در آینده است.
در قولنامه فروشنده متعهد به فروش ملک به شخص خاص که خریدار می باشد شده و همچنین خریدار نیز تعهد به خرید ملک با مشخصات بیان شده از فروشنده می کند.
قولنامه حتی اگر به صورت قرارداد عادی تنظیم شده باشد نیز طرفین موظف به رعایت مفاد آن هستند. این اقدام از سوی فروشنده معمولا با دریافت بخشی از مبلغ کل معامله صورت خواهد گرفت.
برای مثال ۵۰ درصد از مبلغ معامله در هنگام تنظیم قولنامه و باقی آن در زمان انتقال سند است. برای این اقدام مهم می توانید از نمونه قولنامه ملک مسکونی در موسسه اترس استفاده کرده و حتما با وکلای این مجموعه پیش از امضای آن در تماس باشید تا به صورت شخصی سازی شده این قرارداد را به شما تحویل بدهند.
پیش بینی موارد فسخ قرارداد فروش ملک
حق فسخ در قرارداد را می توان از مهمترین موارد حوزه قراردادی دانست. شخص یا اشخاصی که دارای حق فسخ در قرارداد باشند می توانند به صورت یک طرفه به قرارداد پایان بدهند.
پیش بینی حق فسخ در قرارداد فروش ملک برای فروشنده امری ضروری و از نکات مهم فروش ملک می باشد.
زیرا می تواند در صورتی که خریدار به تعهدات خود عمل نکرد، از حق فسخ خود استفاده کرده و برای جلوگیری از ضرر و زیان به خود به صورت کلی به قرارداد پایان بدهد.
البته لازم است بدانید که بدون داشتن دانش حقوقی کافی نمی توان حق فسخی در نظر گرفت زیرا که ممکن است به صحت قرارداد لطمه وارد نماید. بنابراین حتما برای پیش بینی چنین مواردی از راهنمایی وکلای قراردادی استفاده نمایید.
پیش بینی وجه التزام در صورت بر هم خوردن معامله ملک
وجه التزام به معنای مبلغ معین می باشد که به عنوان خسارت قراردادی از سوی طرفین مشخص شده و هر کس که از تعهد قراردادی خود تخلف نماید موظف به پرداخت آن می باشد. تعیین وجه التزام برای هر دو طرف قرارداد فروش ملک یعنی خریدار و فروشنده بسیار مفید و کاربردی است.
تعیین وجه التزام از سوی فروشنده ملک می تواند به صورت مبلغی مشخص باشد یا به ازای هر روز دیر کرد تعیین شود.
برای مثال، فروشنده در قرارداد ذکر کند که اگر خریدار کل مبلغ ملک را تا تاریخ مشخصی پرداخت نکرد، باید مبلغ صد میلیون تومان به عنوان خسارت پرداخت نماید.
یا اینکه به این صورت بیان کند که اگر تا تاریخ مشخصی تمام مبلغ را پرداخت کرده و به ازای هر روز دیر کرد مبلغ ۵ میلیون تومان خسارت پرداخت نماید.
نحوه نوشتن قرارداد فروش ملک
سه راهکار و روش اصلی برای نوشتن قرارداد فروش ملک پیش روی فروشنده وجود دارد که هر یک از آنها دارای مزایا و معایبی هست که به آن ذیل این مطلب اشاره خواهیم کرد.
نوشتن قرارداد توسط خود فروشنده
نوشتن قرارداد فروش ملک از سوی فروشنده مخصوصا زمانی که فرد دانش حقوقی کافی نسبت به این قرارداد را نداشته باشد به هیچ وجه توصیه نمی شود.
درست است که هیچ هزینه ای از این بابت به فروشنده تحمیل نمی شود اما به دلیل عدم رعایت نکات حقوقی مختلف در این قرارداد ممکن است سبب بروز خسارت های زیادی به ایشان باشد.
نوشتن قرارداد بر اساس نمونه قرارداد و دریافت مشاوره از وکیل
یکی از روش های مرسوم برای تنظیم قرارداد فروش ملک استفاده از نمونه قراردادهای موجود می باشد که پیش از این هم در همین مطلب به آن اشاره کردیم.
برای استفاده از این نمونه قرارداد خرید فروش ملک و پیش نویس ها، بهتر است برای تکمیل آن از مشاوره حقوقی با وکیل ملکی استفاده نمایید. بدین ترتیب با پرداخت هزینه ای اندک می توانید تا حد زیادی از صحت قرارداد خود اطمینان داشته باشید.
تنظیم قرارداد فروش توسط وکیل متخصص
از بهترین اقداماتی که می توان برای تنظیم قرارداد فروش ملک انجام داد سپردن آن به وکیل دادگستری می باشد.
این روش شاید برای فروشنده هزینه داشته باشد اما می توان خیالی آسوده نسبت به آینده قرارداد و انجام تعهدات از سوی خریدار داشت. بنابراین بدون کمترین ریسک می توان برای انعقاد چنین قراردادی برای فروش ملک اقدام کرد.
مالیات و هزینه های ملک پیش از انتقال
مالیات نقل و انتقال ملک با توجه به اینکه مبلغ قابل توجهی می شود یکی از مسائل مهم در حین انتقال سند مالکیت محسوب خواهد شد. ماده ۵۹ قانون مالیات های مستقیم، میزان مالیات نقل و انتقال سند ملکی که یکی از انواع مالیات های مستقیم است را ۵ درصد از ارزش مورد معامله می داند. در این ماده پرداخت این مالیات را بر عهده مالک یا فروشنده قرار داده است.
البته این مسئله بدان معنا نیست که نمی توان بر خلاف آن توافق کرد. بلکه فروشنده می تواند با خریدار توافق نماید که هر یک نیمی از این مالیات را پرداخت کرده و یا به طور کلی خریدار مالیات نقل و انتقال را پرداخت نماید. توافق طرفین معامله در این زمینه، اقدامی کاملا قانونی می باشد.
بیشتر بدانیم : چگونه دعوای الزام به تنظیم سند ملک را در دادگاه طرح کنیم
توجه به اینکه خریدار اصیل یا نماینده است
فروشنده باید با توجه به اینکه خریدار وی ملک را برای خودش خریداری می کند یا به نمایندگی از دیگری این اقدام را انجام می دهد، موضع متفاوتی داشته باشد.
نکته مهمی که در این زمینه وجود دارد این است که فروشنده پیش از انعقاد قرارداد، حتما سمت نماینده را احراز کرده و استعلامات لازم را دریافت نماید.
برای مثال اگر شخصی وکیل خود را برای خرید ملک فرستاده باشد، فروشنده باید استعلامات لازم برای تایید وکالت را مراجع قانونی دریافت کرده تا پس از انعقاد قرارداد با جعلی بودن وکالت شخص مواجه نشود.
آیا برای فروش ملک از تهاتر استفاده کنیم؟
تهاتر ملک به معنای جا به جایی و معاوضه املاک خریدار و فروشنده است. تهاتر یکی از انواع معاملات است که در شامل قرارداد معاوضه می شود.
در کنار مزایایی که تهاتر برای طرفین دارد از جمله اینکه دیگر نیازی به یافتن مشتری نیست، نیاز به جابجا کردن وجه نقد به حساب های بانکی نبوده و سرعت عمل برای انجام معامله بالا تر می رود اما معایبی نیز به همراه خواهد داشت.
یکی از معایب تهاتر برای فروشنده این است که شاید ارزش گذاری عادلانه ای از سوی خریدار برای ملک خود و فروشنده انجام نگیرد.
همچنین قراردادی که برای این اقدام منعقد می شود از پیچیدگی های خاصی برخوردار بوده و اقدام بر روی آن در مراجع قضایی دشوار تر است.
بنابراین پیشنهاد می شود بدون در نظر گرفتن نکات مهم خرید ملک و مشاوره حقوقی با وکیل از انجام چنین معامله ای خودداری نمایید.
مشورت با وکیل ملکی پیش از فروش ملک
در طول گفتار نیز به صورت مرتب بیان کردیم که فروش ملک یک اقدام مهم حقوقی می باشد که بار مالی زیادی به همراه خواه داشت و فروشنده باید نهایت دقت را به خرج داده تا از این زمینه دچار ضرر و خسارت های سنگین نشود.
در این راه دریافت مشاوره حقوقی از وکیل ملکی می تواند شما را نسبت به بسیاری از مشکلات و مسائل روز آگاه کرده و همچنین با انجام اقدامی پیشگیرانه شما را در این راه ایمن سازد.
بنابراین برای دریافت بهترین راهکارهای قانونی در این زمینه، می توانید از مشاوره حقوقی تلفنی موسسه اترس که از پیشگامان ارائه مشاوره حقوقی در مسائل ملکی می باشد بهرمند شوید.
سوال و جواب حقوقی درباره نکان مهم فروش ملک
رعایت نکات حقوقی و غیر حقوقی که در طول این گفتار بیان شد، سبب آگاهی بیشتر شما برای فروش ملک می باشد و سبب شکایت از فروشنده ملک نشود.
رعایت هر یک از این نکات مهم حقوقی و قانونی فروش ملک یک قدم شما را به انجام معامله ای با ریسک و خطر کم تر نزدیک تر می کند. بنابراین می توانید با مطالعه دقیق این گفتار نسبت به مهمترین مسائل حقوقی برای فروش ملک آگاهی پیدا کنید.