حق شفعه

حق شفعه : شفعه یک لفظ عربی میباشد که در زبان فارسی به معنای جفت و پیوست نمودن دو چیز به یکدیگر میباشد.

در اصطلاح حقوقی نیز که زیاد از معنای لغوی آن دور نیست میتوان حق شفعه را به این صورت تعریف کرد:

حق تملک قهری حصه مشاعی فروخته شده شریکی توسط شریک دیگر.

این به این معناست که اگر دو شریک در یک مال غیر منقول به صورت مشاعی شریک هستند، اگر هر یک از آنها سهم خود را به دیگری بفروشد شریک دیگر میتواند با پرداخت هزینه آن سهم دیگری را تملک نماید.

حق شفعه در قانون مدنی پیش بینی شده است که ریشه در منابع فقهی دارد. شفعه علاوه بر داشتن ریشه فقهی دارای منطق خوبی نیز هست. هر یک از این شرکا با سختی و مشقت یکدیگر را برای شراکت یافته اند تا مالی را با دیگری شریک شوند و مبنای این حق در این است که هر یک از آنها نتواند با انتقال سهم خود به دیگری شریک ناخواسته ای را دیگری تحمیل نماید و برای او مشکلات عدیده ای به وجود بیاورد.

چگونگی ایجاد حق شفعه

در ماده ۸۰۸ قانون مدنی قانونگذار علاوه بر تعریف شفیع که دارنده حق شفعه میباشد شرایط به وجود آمدن حق شفعه را نیز بیان کرده است که در ادامه به تشریح آن در این گفتار که توسط وکلای موسسه حقوقی اترس تهیه شده است میپردازیم.

اولین شرطی که در ماده ۸۰۸ ذکر شده است این است که مال مشاعی باید غیر منقول باشد. غیر منقول به این معنی است که قابلیت جابجایی آن وجود نداشته باشد که نمونه بارز آن ملک میباشد.

 دومین شرط برای به وجود آمدن حق شفعه مشترک بودن آن مال غیر منقول است. این شرط تنها زمانی اثبات میشود که این شراکت در مال به نحو مشاعی باشد و دیگر شراکت ها موضوع حق شفعه نمیباشند.

سومین شرط قابل تقسیم بودن مال غیرمنقول میباشد. اگر مال غیر منقول قابل تقسیم نباشد حتی اگر باقی شرایط دیگر هم وجود داشته باشد باز هم حق شفعه ایجاد نخواهد شد. این تقسیم بندی به معنی افراز ملک میباشد که دارای شرایط و موانعی میباشد که از حوصله این گفتار خارج است.

چهارمین شرط از این قرار است که انتقال حصه مشاعی شریک باید تنها از طریق بیع صورت گرفته باشد و اگر شریک از طرق دیگر برای انتقال استفاده کرده باشد حق شفعه برای شریک دیگر ایجاد نخواهد شد. این شرط به نحوی برای قانونگذار دارای اهمیت ست که در ماده ۷۵۹ قانون مدنی صراحتا گفته است که برای صلح حق شفعه ایجاد نخواهد شد.

نکته ای که باید به آن توجه کنیم این است که حتی اگر شریک حصه خود را به صورت جزئی نیز به دیگری منتقل کرد باز هم حق شفعه ایجاد خواهد شد.

شرط پنجم این است که باید تعداد شرکا تنها دو نفر باشد و اگر سه شریک باهم در مال غیرمنقولی به صورت مشاعی شریک باشد حق شفعه ایجاد نخواهد شد.

بیشتر بدانیم : دستور فروش ملک مشاع چگونه است؟

اخذ به شفعه چگونه است؟

مورد دیگری که از آن در مباحث شرایط ایجاد حق شفعه نقل میشود اما جزء شرایط ایجاد آن نیست تأدیه ثمن است.

تأدیه ثمن به شریک دیگر در واقع از تشریفات مقدماتی اخذ به شفعه میباشد. زیرا پرداخت هزینه نمیتواند ایجاد حق نماید یا از ویژگی های ایجاد آن باشد بلکه شریکی که میخواد از حق خود استفاده نباید به دلیل اینکه به صورت مجانی صاحب مالی نشود باید هزینه آن را پرداخت کند که در این صورت تأدیه ثمن جزء شرایط اخذ به شفعه میباشد و نه از شرایط ایجاد آن.

حال مشکلی که در این میان ممکن است برای اشخاص به وجود بیاید این است که هر مقدار ثمنی که توسط شریک تعیین شد را باید شریک دیگر برای اخذ به شفعه بپردازد؟

در پاسخ به این سوال باید گفت که معمولا همینطور است مگر در مواردی که تفاوتی فاحش میان قیمت واقعی و ثمن تعیین شده وجود داشته باشد که در این صورت شریکی که به دنبال اخذ به شفعه میباشد باید قیمت عادله که توسط عرف و کارشناسان رسمی دادگستری تعیین میشود را به مشتری بپردازد.

ویژگی های حق شفعه

یکی از اوصاف حق شفعه این است که این حق جزء دسته حقوق مالی میباشد به معنی که قابل تقویم به پول است و بر این اساس احکام حقوق مالی بر آن بار میشود.

دیگر ویژگی این حق عدم قابلیت نقل و انتقال آن است و تنها راهی که ممکن است این حق به دیگری منتقل شود از راه ارث به ورثه متوفی میباشد. نکته دیگر درباره حق شفعه فوری بودن آن است. فوری بودن در این جا به منظور است که باید فورا توسط دارنده آن حق اجرا شود و در صورت گذشت زمان از بین خواهد رفت. ملاک تشخیص فوریت در اینجا به دلیل سکوت قانونگذار با عرف میباشد.

حق شفعه در آپارتمان ها

با توجه به متن ماده که با استفاده از کلماتی مانند ممر و مجری، تفسیر ما را به سمتی میبرد که ایجاد حق شفعه زمانی که دو فرد در یک آپارتمان برای مثال ده طبقه ای شریک هستند جاری نکنیم و تنها ایجاد حق شفعه را برای املاک زراعی بدانیم.

اما تفسیر دیگری که میتوان ارائه کرد این است که درست است این اصطلاحات در ماده استفاده شده است اما اگر به تاریخ تصویب قانون مدنی بازگردیم میبینیم که آپارتمان ها در آن زمان وجود نداشته است که قانونگذار بخواهد به آن نیز اشاره نماید.

همچنین فلسفه پیش بینی حق شفعه برای جلوگیری از مفسده های حاصل از تحمیل شریک ناخواسته به شریک دیگر است.

با کمی بررسی متوجه میشویم که میتوان در صورتی که یک آپارتمان میان دو شخص به مشترک بود برای آنها حق شفعه در نظر بگیریم. البته تفسیری که ابتدا ارائه شده غالب تفسیر حقوقدانان و همچنین رویه قضایی را تشکیل میدهد.

نتیجه گیری

با همه توضیحاتی که داده به صورت کامل متوجه پیچیدگی تشخیص و همچنین اجرای حق شفعه شدیم. پس پیشنهاد وکلای موسسه حقوقی مجاز اترس به شما این است که اگر چنین مشکلاتی برای شما پیش آمده است حتما به شخصی که به صورت تخصصی در این زمینه فعالیت میکند مراجعه کرده و از او مشاوره حقوقی ملکی دریافت نمایید تا اگر مستحق چنین اعمالی هستید بتوانید از حق خود استفاده نمایید و از بروز مشکلات با شریک جدید جلوگیری نمایید.