افراز ملک : حتما مفهوم ملک مشاعی یا مال مشاع را شنیده اید. ملک مشاع ملکی است که چند مالک دارد و کل شش دانگ آن متعلق به یک نفر نیست. این مساله بیشتر درخصوص املاک ورثه این اتفاق می افتد.
درمورد چنین ملک هایی ممکن است بحث افراز مطرح شود یعنی یک یا چند نفر از شرکا بخواهند سهم خود را از بقیه جدا کنند و مالکیت کامل و شش دانگ در خصوص آن داشته باشند و دقیقا مثل حالتی است که شریک بخواهد ملکش را دیوار بکشد و تصرف مستقل داشته باشد. که در این نوشتار که به قلم وکیل ملکی متخصص در موسسه حقوقی اترس تهیه گشته ، به شرح آن می پردازیم.
منظور از افراز ملک چیست؟
افراز در لغت به معنی جدا کردن است و در اصطلاح حقوقی نیز به مفهوم جدا کردن و مشخص کردن سهم یک شریک از سهم شریک یا شرکای دیگر در ملک بکار می رود.
تعداد شرکا و میزان سهم مالکانه آنها اهمیتی ندارد و اگر دو نفر در ملکی شریک باشند و یکی نود و نه درصد و دیگری یک درصد سهم داشته باشند آن ملک مشاع محسوب می شود و مالک یک درصد سهم نیز می تواند تقاضای افراز سهم خودش را بکند.
البته در برخی موارد باتوجه به اینکه افراز موجب کاهش ارزش ملک می شود یا به دلیل ویژگی هایی که دارد، ملک قابل افراز تلقی نمی شود بعنوان مثال یک واحد آپارتمان در اکثر موارد غیرقابل افراز می باشد و گواهی افراز معمولا درخصوص زمین فاقد بنا صادر می شود.
مرجع رسیدگی به درخواست افراز
مرجع رسیدگی به درخواست افراز بسته به اینکه جریان ثبتی ملک خاتمه یافته باشد یا نباشد متفاوت است.
در مواردی که ملک دارای پلاک ثبتی بوده و جریان ثبتی آن خاتمه یافته باشد حتی اگر در دفتر املاک ثبت نشده و سند مالکیت صادر نشده باشد، اداره ثبت محل وقوع آن به درخواست رسیدگی می کند و در مواردی که جریان ثبتی ملک تمام نشده باشد این درخواست در دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک رسیدگی می شود.
نحوه درخواست افراز ملک از طریق اداره ثبت
مطابق ماده یک قانون افراز و فروش مال مشاع در مورد املاکی که جریان ثبتی آنها خاتمه یافته درخواست افراز در برگه عادی نوشته شده و به همراه تصویر مدارک شناسایی و مالکیت مالک به اداره ثبت تسلیم می شود و رییس اداره ثبت با ارجاع به یکی از کارشناسان ثبتی به موضوع رسیدگی می کند.
کارشناس مربوطه در ابتدا وضعیت ثبتی ملک از نظر خاتمه یافتن جریان ثبتی و وجود سند مالکیت معارض را بررسی و گزارش می دهد و ممکن است متناسب با وضعیت ملک استعلام هایی را از ارگان های ذیربط انجام می دهد بعنوان مثال اگر ملک آپارتمان مسکونی باشد وضعیت آن و قابلیت افرازش از شهرداری مربوطه استعلام می شود.
و یا در خصوص املاک زراعی که خارج از بافت شهری قرار دارند از اداره جهاد کشاورزی شهرستان استعلام می گردد.
نحوه نظریه کارشناسی
اظهارنظر کارشناس مربوطه نیازمند وجود نقشه افراز است که می بایست در جلسه ای با حضور کلیه مالک ها و نماینده ثبت، توسط نقشه بردار ثبتی تهیه و متراژ، حدود چهارگانه ملک (از شمال و جنوب و شرق و غرب)، عرض گذر (خیابانی که ملک در آن واقع شده) و موقعیت سهم هر یک از مالکین به تفکیک، در نقشه به دقت مشخص شود.
باتوجه به این موارد وضعیت ملک از نظر قابلیت افراز مشخص می شود و تصمیم واحد ثبتی به کلیه مالکین ابلاغ می گردد.
در حالتی که ملک قابل افراز تشخیص داده شود تصویر نقشه افرازی نیز به همراه گواهی افراز ابلاغ می شود که توسط مالکین قابل اعتراض است. مالکین معترض می تواند ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ، اعتراض خود را به دادگاه محل وقوع ملک ارائه کنند و دادگاه بدون تشکیل جلسه رسیدگی در این خصوص اتخاذ تصمیم می کند و این تصمیم مطابق ماده ۲ قانون افراز و فروش مال مشاع قابلیت فرجام خواهی در دیوان عالی کشور را دارد.
افراز ملک از طریق دادگاه
درخصوص املاکی که هنوز جریان ثبتی آنها تمام نشده این درخواست در قالب دادخواست تنظیم و به همراه مدارکی که دلالت بر مالکیت مشاعی خواهان دارد به دادگاه محلی که ملک در آنجا قرار دارد تقدیم می شود.
رسیدگی به درخواست بصورت اختصاری و با دعوت از طرفین انجام می شود اما حاضر نشدن آن ها مانع رسیدگی نیست. بنظر می رسد باتوجه به اینکه درخصوص نحوه اعتراض به رای دادگاه در قانون افراز و فروش مال مشاع، قانون اصلاح برخی از مقررات قانون ثبت و همینطور قانون آیین دادرسی مدنی روش اعتراض پیش بینی نشده، تصمیم دادگاه در این مورد قطعی است و قابل اعتراض نمی باشد.
دانلود فایل نمونه قرارداد مشارکت در ساخت
هزینه درخواست افراز چقدر است؟
براساس ماده سوم قانون افراز و فروش مال مشاع هزینه درخواست افراز از اداره ثبت به میزان درصدی از ارزش معاملاتی ملک به نرخ روز در زمان اجرای تصمیم قطعی افراز دریافت می شود. یعنی اگر ملک قابل افراز اعلام و نقشه افراز در نهایت تایید شد هزینه در آن زمان دریافت می شود.
درخصوص درخواست افراز بوسیله دادگاه نیز هزینه رسیدگی معادل هزینه دعاوی غیرمالی است که کمتر از دو میلیون ریال می باشد. بنابراین و بطور کلی درخواست افراز چه از طریق دادگاه و چه توسط واحد ثبتی هزینه چندانی ندارد.
نقش وکیل در افراز ملک
هر چند که افراز ملک نوعی تقاضا و نیازمند پیگیری اداری خصوصا در حالت افراز از طریق اداره ثبت، می باشد و دعوا تلقی نمی شود اما با توجه به زمان بر بودن انجام مراحل افراز و نیاز به پیگیری های مکرر و همچنین ضرورت آشنایی با مقررات ثبتی، حضور یک وکیل برای افراز ملک مثل همیشه می تواند راهگشای شما باشد خصوصا اگر از وکلای متخصصی همچون گروه وکلای ملکی موسسه حقوقی اترس استفاده کنید.
هزینه وکیل جهت افراز ملک
چنانچه قصد دارید وکیل خود را از بین وکلای متخصص ملکی موسسه حقوقی اترس انتخاب کنید می توانید به بخش تعرفه های خدمات حقوقی مندرج در سایت اترس مراجعه و متناسب با نیاز و توان مالی خودتان از خدمات مقرون به صرفه اترس بهره ببرید.
همچنین برای معاملات ملکی خود می توانید از مشاوره حقوقی تخصصی خرید و فروش ملک ، وکلای حرفه ای موسسه اترس استفاده کرده و هزینه های خود را تا حد زیادی کاهش دهید.
به قلم دپارتمان تخصصی ملکی موسسه حقوقی اترس