دعوای خلع ید : گاهی اوقات انسان درخصوص اموال خود دچار مشکل میشود. مثلا ملکی در تهران دارد که به زور در تصرف شخصی قرار گرفته و حاضر به پس دادن آن به مالک نیست.
در این موارد راهکارهای قانونی مختلفی وجود دارد که یکی از آنها خلع ید است. نوشتار حاضر برای آشنایی با مفهوم آن و شرایط طرح این دعوی نگاشته شده است.
خلع ید چیست؟
برای تعریف اصطلاحات حقوقی اولین اقدام مراجعه به قوانین و مقررات میباشد تا ببینیم قانونگذار چه تعریفی از آن داشته است.
اما در هیچ یک از قوانین تعریفی از خلع ید نشده است پس باید با استفاده از شرایطی که برای آن در نظر گرفته شده است به تعریف آن برسیم.
قانونگذار نیز همین مفهوم را در نظر داشته و در ماده ۳۰۸ قانون مدنی بیان میدارد: « غصب و استیلا بر حق غیر است به نحو عدوان.» باتوجه به این مفاهیم، خلع ید به زبان ساده به معنی کوتاه کردن دست شخص متصرف غیرقانونی از ملک مالک است.
بنابراین میتوان برای تعریف خلع ید به زبان عرفی گفت به معنی کوتاه کردن دست شخص غاصب یا متصرف غیرقانی از ملک مالک میباشد.
مفهوم و ارکان خلع ید
در مفهوم عامه و عرف وقتی شخصی ملک دیگری را تصرف کرده و مانع استفاده و تسلط ایشان میشود میگویند فلانی ملک دیگری را غصب کرده است یا این شخص در ملک غصبی ساکن است.
از این تعریف ارکان خلع ید به خوبی مشخص میشود که شامل موارد زیر است:
- خلع ید جزو دعاوی مربوط به املاک است پس شامل تصرف غیرقانونی درمورد اموالی مانند ماشین و پول و غیره نمیشود.
- خواهان پرونده یعنی شخصی که دعوای خلع ید را مطرح میکند باید مالک باشد و سند مالکیت داشته باشد و طرح دعوی از طرف غیرمالک ممکن نیست.
- فردی که علیه وی طرح دعوی میشود باید ملک را در تصرف خود قرار داده باشد پس اگر شخص ملکی را از مالک بگیرد و به تصرف فرد دیگری بدهد عمل او غصب محسوب نمیشود.
- تصرف باید به نحو غیرقانونی صورت گرفته باشد حتی اگر از ابتدا بصورت قانونی و مجاز باشد مثل شخصی که قبلا با اجازه مالک ملک او را در تصرف داشته ولی علیرغم مطالبه مالک همچنان به تصرف خود ادامه میدهد. قانون مدنی از چنین فردی تحت عنوان غاصب نام میبرد.
- همچنین مالک میتواند علاوه بر پس گرفتن ملک و دریافت خسارت، اجاره مدتی را که ملک در تصرف وی بوده مطالبه کند که در اصطلاح حقوقی به آن اجرت المثل ایام تصرف گفته میشود.
لازم به ذکر است که متصرف غیرقانونی ضامن هر نوع خسارتی است که به ملک در طول مدت غصب وارد شده است.
انواع خلع ید
با توجه به اینکه تسلط و ید غاصب به چه نحوی بر ملک ایجاد شده است خلع ید به سه دسته اصلی تقسیم بندی میشود که عبارتند از:
خلع ید امانی
در این دسته بندی در ابتدای تسلط فرد بر مال دیگری ید او امانی بوده یعنی بر اساس یکی از قراردادهای نام برده در قانون مدنی یا توافقاتی که خارج از حوزه قراردادها میان طرفین صورت گرفته است مال غیرمنقول مورد نظر به امانت نزد وی گذاشته شده است.
اما شخصی که مال امانی در نزد اوست بر خلاف به پایان رسیدن مدت زمان توافق شده میان طرفین از بازگرداندن ملک خودداری میکند که در این صورت در حکم غاصب بوده و میتوان برای خلع ید امانی از طریق مراجع قضائی اقدام نمود.
خلع ید غاصبانه
غصب(ارسال شده) به معنی تسلط بر مال دیگری به نحو عدوان میباشد. در این صورت شخص غاصب بدون دریافت هیچ اجازه ای از مالک اصلی اقدام به تصرف غیرقانونی ملک مینماید.
علاوه بر این که غاصب مسئولیت هرگونه نقص و ایرادی که در زمان تصرف اتفاق بیفتد میباشد باید برای زمان تصرف خود به مالک اجرت المثل بپردازد.
همچنین با طرح دعوای خلع ید که با ارائه مدارک و اسناد مالکیت اثبات میشود، میتوان دست غاصب را از ملک کوتاه کرد.
خلع ید مشاعی
توضیح دادیم که دعوی خلع ید از جانب مالک مطرح میشود با این ادعا که فرد دیگری ملکش را تصرف کرده است.
اما ضرورتی وجود ندارد که مدعی مالک کل ملک باشد و حتی اگر جزء کوچکی از ملک متعلق به او باشد (مثلا چند صدم از یک دانگ یک واحد آپارتمان مسکونی) میتواند نسبت به اقامه دعوی خلع ید مشاعی اقدام نماید.
زمانی که دو یا چند نفر در یک ملک به صورت مشاعی شراکت داشته باشند باید در حدود اختیارات خود ملک را تصرف کرده و در غیر این صورت تصرف آنها غیرقانونی میباشد.
بدین ترتیب شرکای دیگر میتوانند با مراجعه به دادگاه دعوای خلع ید اقامه کرده و در صورت اثبات غیرقانونی بودن تصرف مال را از تسلط وی خارج نمایند.
مثال روشن و واضح این حالت درخصوص املاک ورثهای است. فرض کنیم وراث دو نفر هستند و یکی از آنها در ملک موروثی سکونت داشته و مانع استفاده و تصرف وارث دیگر است.
یا در مغازهای که دو یا چند نفر بصورت شراکتی مالک آن هستند، تصرف و بهره برداری یک یا چند نفر از آنها مانع استفاده بقیه است. در این حالتهای ذکر شده هم امکان طرح دعوی خلع ید از جانب حتی یک شریک علیه بقیه شرکا وجود دارد.
دلیل آن هم اینست که وقتی ملکی حالت مشاعی و بیش از چند مالک دارد، کلیه مالکین در ذره ذره آن ملک سهیم هستند و حق دارند بنابراین یک نفر از آنها نمیتواند مانع استفاده بقیه شود.
بنابراین کسی که حتی یکصدم دانگ در یک ملک شریک باشید ، میتوانید دادخواست خلع را به طرفیت هم شرکا و افراد دیگر که شریک نیستند مطرح کنید .
مطابق قانون ، هیچ شریکی نمی تواند بدون اذن و اجازه همه شرکا بر ملک تصرف داشته باشد.
ممکن است بپرسید که در موردی که چند شریک وجود دارند و هیچ یک اجازه تصرف به دیگری نمیدهند ، چه راه حلی وجود دارد ؟
در این موارد راه حل افراز (تفکیک) ملک و درصورت عدم امکان افراز ، درخواست دستور فروش از دادگاه می باشد.
شرایط طرح دعوای خلع ید
برای طرح دعوای خلع ید باید شرایط و ارکانی وجود داشته باشد که در ادامه بیان خواهیم کرد و بهتر است پیش از طرح دعوا با مشاوره حقوقی گرفتن از وکیل متخصص این شرایط را مورد ارزیابی قرار دهید.
- اثبات مالکیت از سوی خواهان پرونده: در ابتدای مسیر پیگیری پرونده خلع ید باید شخص خواهان با ارائه مدارک و اسناد معتبر مالکیت خود را به اثبات برساند و در صورتی که نتواند این اقدام را انجام دهد به طور کلی اقامه دعوا منتفی خواهد بود.
- غیرمنقول بودن مال موضوع دعوا: دعوای خلع ید زمانی موضوعیت دارد که مربوط به اموال غیرمنقول مانند خانه، باغ، زمین و به طور کلی املاک باشد و برای اموال منقول باید از طرق دیگر اقدام کرد.
- تسلط و تصرف مال موضوع دعوا: باید برای طرح این دعوا فردی که نسبت به آن دعوا مطرح میشود بر مال تسلط داشته باشد و مانع استفاده مالک شده باشد.
- عدوانی و غیرقانونی بودن تصرف: همانطور که پیش از این اشاره کردیم باید تصرف و تسلطی که بر مال وجود دارد به صورت غیرقانونی و بدون اجازه مالک باشد که به آن به طور مختصر غصب گویند.
پس در صورتی که قانونگذار یا مالک اجازه تصرف داده باشند امکان طرح دعوا وجود نخواهد داشت.
بیشتر بدانیم : دعوای تخلیه ملک تجاری چگونه است؟
خلع ید ملک ورثه ای
یکی از انواع خلع ید که در ابتدای گفتار به آن اشاره کردیم مربوط به ملک مشاعی میباشد. مالکیت مشاعی به دو صورت به وجود می آید که یکی از آنها عقد شرکت مدنی و دیگری ارث میباشد.
مالکیت وراث نسبت به ملکی که به ارث رسیده است به صورت مشاعی میباشد یعنی وراث در بند بند آن شریک بوده و تا زمانی که افراز صورت نگرفته باشد هیچ یک از آنها نمیتواند ملک را تصرف کرده و دیگران را از این حق محروم نماید.
حال اگر چنین اتفاقی رخ داد، افراد میتوانند با اثبات مالکیت مشاعی خود نسبت به آن مال با طرح دعوای خلع ید ملک ورثه ای نسبت به بازپس گیری ملک و احیای حقوق خود اقدام نمایند.
وکیل ارث میتواند به طور دقیق شما را از حقوق خود نسبت به ملک ورثه ای آگاه نماید.
رد دعوای خلع ید
رد دعوا یکی قرارهایی هست که دادگاه ها در صورت کامل نبودن شرایط اقامه آنرا صادر میکنند و بدین ترتیب از رسیدگی به آن دعوا خودداری خواهند کرد.
یکی از دلایل رد دعوا میتواند عدم اهلیت قانونی خواهان مانند صغیر، مجنون یا سفیه بودن باشد. یکی دیگر از شرایطی که باید برای طرح تمامی دعاوی وجود داشته باشد ذی نفع بودن خواهان است و در صورت عدم وجود آن قرار رد دعوا صادر خواهد شد و همچنین باید دعوای طرح شده متوجه شخص خوانده باشد.
برای مثال طرح دعوای خلع ید نسبت به شخصی که در شهر یا کشوری دیگر زندگی میکند موضوعیت نخواهد داشت.
آخرین دلیل رد دعوای خلع ید نیز عدم تکمیل شرایط و ارکان اقامه این دعوا میباشد که در ابتدای این متن به آن اشاره کردیم.
نحوه اقامه و رسیدگی به دعوای غصب ملک
دعوی خلع ید نوعی دعوی حقوقی بوده و طرح آن نیازمند تقدیم دادخواست است یعنی باید خواسته و شرح آن در فرم مخصوصی نوشته شده و مشخصات مالکی که دعوی را مطرح میکند(خواهان) و شخصی که علیه او طرح دعوی شده(خوانده) نیز نوشته شود و به همراه دلایل و مدارکی که برمبنای آن دعوی مطرح شده جهت رسیدگی به دادگاه عمومی حقوقی جایی که ملک واقع شده ارسال گردد.
دعوی خلع ید نوعی دعوی مالی غیرپولی محسوب میشود و هزینه دادرسی برمبنای ارزش منطقه ای ملک موضوع دعوی محاسبه و دریافت میشود.
به همین منظور فرم مخصوصی به نام فرم ارزش منطقه ای وجود دارد که مشخصات ملک در آن درج شده و متناسب با آن ارزش منطقه ای توسط دفتر خدمات قضایی محاسبه و تایید میگردد.
بنابراین فرم ارزش منطقه ای یکی از مدارک ضروری برای طرح این دعواست. برخلاف برخی دعاوی مالی که رسیدگی به آنها تا مبلغ دویست میلیون ریال در صلاحیت شورای حل اختلاف است(مثل دعوی مطالبه وجه) دعوی خلع ید همواره در صلاحیت دادگاه محل وقوع ملک است و شورای حل اختلاف در این خصوص صالح به رسیدگی نیست.
چرا که از سال ۱۳۹۴ به بعد با تصویب قانون شورای حل اختلاف جدید ، دعاوی غیر منقول از صلاحیت شورا ، خارج شد و فقط دادگاه محل وقوع ملک می تواند به دعوی خلع ید رسیدگی کند .
دادگاه با تعیین وقت رسیدگی و دعوت از طرفین اسناد و دلایل را بررسی کرده و در صورت احراز شرایط و ارکان دعوی، حکم به خلع ید صادر مینماید.
مرجع صالح رسیدگی به دعوا
صلاحیت دادگاه ها برای رسیدگی به دعاوی مطروحه باید از دو جنبه ذاتی و محلی مورد بررسی قرار گیرد. دعوای خلع ید به دلیل اینکه دارای جنبه کیفری نمیباشد باید در مراجع قضائی حقوقی مطرح شده و مورد رسیدگی قرار گیرد و این مسئله بیان کننده صلاحیت ذاتی دادگاه میباشد.
صلاحیت محلی نیز یعنی اینکه در کدام دادگاه حقوقی باید این دعوا مطرح شود. با مراجعه به قوانین متوجه میشویم که در ماده ۱۲ قانون آئین دادرسی مدنی تکلیف این مسئله نیز مشخص شده است که بیان میکند دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول باید در دادگاه محل وقوع ملک واقع شود و از آنجایی که خلع ید مربوط به دعاوی اموال غیرمنقول میباشد نتیجه میگیریم که دادگاه حقوقی محل وقوع ملک صالح به رسیدگی این دعواست.
تکلیف تغییرات ایجاد شده در ملک غصبی
ممکن است در طول مدت غصب تغییراتی در ملک غصبی ایجاد شده باشد مثلا ساختمانی ایجاد شده یا حتی خراب شده باشد یا درختانی کاشته شده باشد و مانند اینها.
در این صورت قانون تکلیف را مشخص کرده است و گفته باید همه چیز به حالت اول قبل از تصرف غاصب دربیاید.
به این حکم، اعاده به وضع سابق گفته میشود. نکته جالب توجه این است که اگر به واسطه اقدامات متصرف غیرقانونی ارزش ملک مورد تصرف بیشتر شده باشد مثل اینکه غاصب چاه پرآبی را در ملک غصبی حفر کرده باشد.
این ارزش افزوده متعلق به مالک است و غاصب حقی در این خصوص ندارد مگر اینکه بتوان آن را از ملک جدا کرد مثل مجسمه گرانقیمتی که در ملک نصب شده باشد.
تفاوت دعاوی خلع ید و دستور تخلیه
همانطور که در مقاله قبل در بحث تخلیه ملک مطرح کردیم درصورتی که ملک به تصرف مستاجر داده شده باشد ولی مستاجر علیرغم پایان یافتن مدت اجاره از تخلیه و تحویل آن به مالک خودداری کرده باشد امکان طرح دعوی تخلیه وجود دارد.
اما در دعوای خلع ید اجاره نامه وجود ندارد یا معتبر نمیباشد مثلا فرض کنیم موجر ملک را فروخته و مستاجر علیرغم انقضای مدت اجاره، ملک را به مالک جدید تحویل نمیدهد در این حالت چون رابطه استیجاری بین مالک جدید و مستاجر وجود ندارد و مدت قرارداد اجاره قبلی نیز به پایان رسیده است باید دعوای خلع ید مطرح شود.
تفاوت خلع ید و تصرف عدوانی
دعوی تصرف عدوانی نیز مربوط به حالتی است که متصرف بصورت غیرقانونی ملک را غصب کرده باشد اما خواهان یا مدعی این دعوی، لزوما مالک نیست بلکه متصرف قبلی است که سابقا ملک را در تصرف داشته و الان مدعی است که متصرف جدید ملک را به زور و بصورت غیرقانونی از تصرف او خارج کرده است.
اما درخصوص دعوای خلع ید همانطور که در ابتدا گفتیم دعوی باید توسط مالک مطرح شود و وجود سند مالکیت برای طرح این دعوی ضروری است.
تفاوت دیگر این است که خلع ید صرفا یک دعوای حقوقی محسوب میشود که در دادگاه عمومی حقوقی به آن رسیدگی میشود درحالیکه دعوای تصرف عدوانی جنبه کیفری هم دارد یعنی امکان طرح شکایت کیفری علیه متصرف غیرقانونی در دادگاه کیفری دو وجود دارد. دعوی حقوقی تصرفی عدوانی هم قابل طرح است.
مدارک لازم برای خلع ید
- ارائه مدارک هویتی مانند کارت ملی و شناسنامه برای ثبت دادخواست
- ارائه مدرک مالکیت مانند سند رسمی ملک مربوطه
- مدارک و مستنداتی که بیان کننده و اثبات کننده غاصبانه بودن تصرف خوانده باشد
- ارائه برگه استشهادیه برای اثبات ادعا
- ارائه اظهارنامه ارسال شده برای بازگرداندن مال به خوانده در صورتی که این اقدام از سوی خواهان پیش از اقامه دعوا صورت گرفته باشد.
تنظیم دادخواست خلع ید توسط وکیل دادگستری
تنظیم دادخواست توسط وکیل دادگستری در همه دعاوی میتواند راهگشای مسیر قضائی بوده و در بسیاری از هزینه های دادرسی و همچنین مدت زمان رسیدگی به نفع خواهان باشد.
همانطور که در طول این گفتار دیدیم پیچیدگی های زیادی در این دعوا وجود داشته و از آنجایی که املاک دارای ارزش ریالی بسیار زیادی هستند اهمیت استفاده از وکیل در این دعاوی تا حد زیادی بیشتر میشود.
برای تنظیم دادخواستهای خود در دعاوی خلع ید میتوانید به موسسه حقوقی اترس که یکی از پیشگامان ارائه خدمات حقوق به صورت حضوری و غیرحضوری میباشد مراجعه نمایید تا با بالاترین کیفیت و دریافت هزینه ای معقول این اقدام مهم برای شما صورت گیرد.
اجرای حکم خلع ید
پس از صدور حکم خلع ید و سپری شدن مدت اعتراض نسبت به آن و قطعیت رای صادره، امکان اجرای آن توسط واحد اجرای احکام مدنی وجود دارد.
بدین نحو که در ابتدا اجرائیه صادر و به متصرف که حالا محکوم علیه نامیده میشود ابلاغ میگردد که ظرف ده روز ملک را تخلیه و تحویل مالک نماید.
پس از گذشت این مهلت اگر همچنان تصرف ادامه پیدا کرد به درخواست مالک یا همان محکومله پرونده اجرایی تشکیل و ملک توسط دادورز اجرای احکام تخلیه و تحویل مالک اصلی میشود.
در جریان اجرای حکم همانطور که قبلا گفتیم باید اعاده به وضع سابق صورت بگیرد و هرگونه تغییراتی که توسط متصرف غیرقانونی درطول دوره تصرفش در ملک ایجاد شده به حالت قبل بازمیگردد مگر اینکه محکوم له به این امر رضایت داشته و ملک را به همان حالت تحویل بگیرد.
بیشتر بدانیم : نحوه اجرای دادخواست الزام به رفع تصرف عدوانی چگونه است
جلوگیری از خلع ید
برای اینکه بتوانید دفاع موفقی در مقابل دعوای خلع ید داشته باشید باید به نوعی یا مالکیت خود نسبت به مال موضوع دعوا را اثبات کرده و یا قانونی بودن تصرف خود نسبت به آن را اثبات نمایید.
در صورتی مالکیت خود را اثبات نمایید دیگر خواهان دعوای خلع ید نمی تواند دعوایی به جز جعلی بودن سند ارائه شده از سوی شما به دادگاه اقامه نماید.
اما در صورت اثبات قانونی یا قراردادی شما نسبت به ملک مربوطه یکی از دعاوی که می تواند از سوی خواهان دعوای خلع ید اقامه شود دعوای تخلیه ملک می باشد.
اجرت المثل ایام تصرف
یعنی ، مبلغی که شخصی که ملک دیگری را تصرف کرده است و با صاحب ملک قراردادی مانند اجاره نداشته باشد ،می بایست به مالک پرداخت کند. مبلغ دقیق اجرت المثل توسط کارشناس رسمی دادگستری تعیین می شود.
بر اساس تجربه وکلای متخصص خلع ید ، اگر مالکی هستید که شخصی ملک شما را تصرف کرده است ، پیشنهاد می کنیم که در کنار خواسته خلع در دادخواست ، خواسته مطالبه اجرت المثل با جلب نظر کارشناس را هم درج کنید .
چرا که متصرف متوجه می شود ،کنتور محاسبه اجرت المثل آغاز شده است یا سریع تر از ملک خارج می شود و یا زود تر با شما به توافق می رسد. مطالبه اجرت المثل جدای از اینکه نفع مالی برای شما به عنوان مالک دارد ، یک اهرم فشار برای مذاکره و خروج متصرف از ملک است.
خواسته سوم هم که در این مواقع پیشنهاد می کنیم ، تامین خواسته است . با پرداخت خسارت احتمالی می توانید ، قبل از رسیدگی قضائی و حکم قطعی اموال متصرف ملک را توقیف کنید و بعدا شخص نمیتواند با طرح دادخواست اعسار ، اجرت المثل را تقسیط کند.
نویسنده مقاله : سرکار خانم وکیل نرجس نورمحمدی
پرسش و پاسخ حقوقی دعوی خلع ید
یکی از راهکارهای کلیدی برای زمانی که حقوق مالکیت شما نسبت به ملک مورد تضییع دیگری قرار گرفته است اقامه دعوای خلع ید میباشد.
اما بهتر است در صورتی که شرایط وجود داشته باشد از دعوای تصرف عدوانی استفاده نمایید زیرا حکم صادره از دعوای خلع ید نیاز به قطعی شدن برای اجرا دارد اما در تصرف عدوانی اجرای حکم فوریت داشته و نتیجه مدنظر برای خواهان سریعتر به دست می آید.