افراز ملک : حتما مفهوم ملک مشاعی یا مال مشاع را شنیده اید. ملک مشاع ملکی است که چند مالک دارد و کل شش دانگ آن متعلق به یک نفر نیست. این مساله بیشتر درخصوص املاک ورثه این اتفاق می افتد.
درمورد چنین ملک هایی ممکن است بحث افراز مطرح شود یعنی یک یا چند نفر از شرکا بخواهند سهم خود را از بقیه جدا کنند و مالکیت کامل و شش دانگ در خصوص آن داشته باشند و دقیقا مثل حالتی است که شریک بخواهد ملکش را دیوار بکشد و تصرف مستقل داشته باشد. که در این نوشتار که به قلم وکیل ملکی متخصص در موسسه حقوقی اترس تهیه گشته ، به شرح آن می پردازیم.
منظور از افراز ملک چیست؟
افراز در لغت به معنی جدا کردن است و در اصطلاح حقوقی نیز به مفهوم جدا کردن و مشخص کردن سهم یک شریک از سهم شریک یا شرکای دیگر در ملک بکار می رود.
تعداد شرکا و میزان سهم مالکانه آنها اهمیتی ندارد و اگر دو نفر در ملکی شریک باشند و یکی نود و نه درصد و دیگری یک درصد سهم داشته باشند آن ملک مشاع محسوب می شود و مالک یک درصد سهم نیز می تواند تقاضای افراز سهم خودش را بکند.
البته در برخی موارد باتوجه به اینکه افراز موجب کاهش ارزش ملک می شود یا به دلیل ویژگی هایی که دارد، ملک قابل افراز تلقی نمی شود بعنوان مثال یک واحد آپارتمان در اکثر موارد غیرقابل افراز می باشد و گواهی افراز معمولا درخصوص زمین فاقد بنا صادر می شود.
بیشتر بدانیم : نحوه باطل کردن سند رسمی چگونه است
مرجع رسیدگی به درخواست افراز
مرجع رسیدگی به درخواست افراز بسته به اینکه جریان ثبتی ملک خاتمه یافته باشد یا نباشد متفاوت است.
در مواردی که ملک دارای پلاک ثبتی بوده و جریان ثبتی آن خاتمه یافته باشد حتی اگر در دفتر املاک ثبت نشده و سند مالکیت صادر نشده باشد، اداره ثبت محل وقوع آن به درخواست رسیدگی می کند و در مواردی که جریان ثبتی ملک تمام نشده باشد این درخواست در دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک رسیدگی می شود.
نحوه درخواست افراز ملک از طریق اداره ثبت
مطابق ماده یک قانون افراز و فروش مال مشاع در مورد املاکی که جریان ثبتی آنها خاتمه یافته درخواست افراز در برگه عادی نوشته شده و به همراه تصویر مدارک شناسایی و مالکیت مالک به اداره ثبت تسلیم می شود و رییس اداره ثبت با ارجاع به یکی از کارشناسان ثبتی به موضوع رسیدگی می کند.
کارشناس مربوطه در ابتدا وضعیت ثبتی ملک از نظر خاتمه یافتن جریان ثبتی و وجود سند مالکیت معارض را بررسی و گزارش می دهد و ممکن است متناسب با وضعیت ملک استعلام هایی را از ارگان های ذیربط انجام می دهد بعنوان مثال اگر ملک آپارتمان مسکونی باشد وضعیت آن و قابلیت افرازش از شهرداری مربوطه استعلام می شود.
و یا در خصوص املاک زراعی که خارج از بافت شهری قرار دارند از اداره جهاد کشاورزی شهرستان استعلام می گردد.
نحوه نظریه کارشناسی
اظهارنظر کارشناس مربوطه نیازمند وجود نقشه افراز است که می بایست در جلسه ای با حضور کلیه مالک ها و نماینده ثبت، توسط نقشه بردار ثبتی تهیه و متراژ، حدود چهارگانه ملک (از شمال و جنوب و شرق و غرب)، عرض گذر (خیابانی که ملک در آن واقع شده) و موقعیت سهم هر یک از مالکین به تفکیک، در نقشه به دقت مشخص شود.
باتوجه به این موارد وضعیت ملک از نظر قابلیت افراز مشخص می شود و تصمیم واحد ثبتی به کلیه مالکین ابلاغ می گردد.
در حالتی که ملک قابل افراز تشخیص داده شود تصویر نقشه افرازی نیز به همراه گواهی افراز ابلاغ می شود که توسط مالکین قابل اعتراض است. مالکین معترض می تواند ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ، اعتراض خود را به دادگاه محل وقوع ملک ارائه کنند و دادگاه بدون تشکیل جلسه رسیدگی در این خصوص اتخاذ تصمیم می کند و این تصمیم مطابق ماده ۲ قانون افراز و فروش مال مشاع قابلیت فرجام خواهی در دیوان عالی کشور را دارد.
افراز ملک از طریق دادگاه
درخصوص املاکی که هنوز جریان ثبتی آنها تمام نشده این درخواست در قالب دادخواست تنظیم و به همراه مدارکی که دلالت بر مالکیت مشاعی خواهان دارد به دادگاه محلی که ملک در آنجا قرار دارد تقدیم می شود.
رسیدگی به درخواست بصورت اختصاری و با دعوت از طرفین انجام می شود اما حاضر نشدن آن ها مانع رسیدگی نیست. بنظر می رسد باتوجه به اینکه درخصوص نحوه اعتراض به رای دادگاه در قانون افراز و فروش مال مشاع، قانون اصلاح برخی از مقررات قانون ثبت و همینطور قانون آیین دادرسی مدنی روش اعتراض پیش بینی نشده، تصمیم دادگاه در این مورد قطعی است و قابل اعتراض نمی باشد.
بیشتر بدانیم : شرایط تنظیم صلح نامه سهم الارث چیست
شرایط افراز ملک مشاع
برای اینکه بتوان از طریق قانونی برای این موضوع اقدام کرد باید شرایطی وجود داشته باشد که همگی آن برای این اقدام لازم است. در صورتی که هر یک از شرایط بیان شده در ذیل این مطلب وجود نداشته باشد امکان افراز ملک مشاع وجود نخواهد داشت.
- غیرمنقول بودن مال: مال موضوع افراز باید غیرمنقول باشد یعنی خانه، زمین، ویلا یا آپارتمان باشد.
- مشاع بودن مالکیت مال: دو یا چند نفر باید مالکیت مشترکی نسبت به مال غیرمنقول داشته باشند. این مالکیت مشترک باید به نحو اشاعه بوده یعنی سهم هر یک از شرکا مشخص نباشد و به طور کلی در تمام مال شریک باشد.
- عدم وجود سند معارض: در صورتی که سند معارض برای مال غیرمنقول وجود داشته باشد امکان افراز وجود نداشته باید در ابتدا مسئله این سند معارض حل شود.
- وجود قابلیت افراز: برخی از اموال غیرقابل افراز هستند که این هم دارای دلایل قانونی و منطقی میباشد. به همین دلیل باید مالی که برای افراز قانونی آن اقدام میکنید قابلیت افراز داشته باشد. در ادامه شرایط اموال غیرقابل افراز را نیز بیان خواهیم کرد که در خصوص این اموال امکان افراز وجود نخواهد داشت.
مدارک لازم برای افراز ملک مشاع
- مدارک هویتی درخواست دهنده
- اصل و کپی سند مالکیت ملک
- در صورت لزوم استعلامات اخذ شده از مراجع قانونی
- گواهی کارشناسی های انجام شده
- گواهی معاینات محلی
- گواهی عدم افراز ملک
- ذکر اسامی تمامی مالکین مشاعی ملک مربوطه
مدت زمان افراز ملک
از مهمترین مسائل مربوط به این امر مدت زمان انجام آن از طریق مراجع قضایی میباشد. به صورت کلی مدت زمان تقریبی برای طی کردن مراحل افراز ملک بین ۳ الی ۶ ماه زمان نیاز دارد.
این اقدام اگر از طریق دادگاه انجام شود مدت زمان بیشتری نیاز داشته اما اگر افراد نیاز به سرعت عمل در انجام امور دارند بهتر است از اداره ثبت اقدام نمایند.
افراز ملک ورثه ای
زمانی که از مالکیت مشاع دو یا چند نفر برای اموال منقول و غیرمنقول صحبت میشود حتما باید بخشی در خصوص اموال ورثه ای باشد.
اموالی که از متوفی به وراث انتقال پیدا میکند، مالکیت آن به طور مشاعی میان همه ورثه تقسیم خواهد شد. ملک ورثه ای مصداق بارز این مسئله بوده و هر یک از وراث به میزان سهم الارث خود مالک مشاع ملک هستند.
دو اقدام اصلی پیش روی ورثه وجود دارد. اولین راهکار این است که ملک را به قیمت روز به فروش رسانده و هر یک به میزان سهم خود از مبلغ به دست آمده دریافت نماید.
دومین راهکار این است که افراز ملک ورثه ای صورت گرفته و هر یک از آنها به طور مشخص مالک سهم خود بوده و هرگونه تصرفی که میخواهد در آن انجام دهد.
روش، مدارک و مراحل افراز ملک ورثه ای نیز مانند افراز ملک مشاعی بوده و تفاوت چندانی نخواهند داشت.
چه ملکی قابل افراز نیست؟
به صورت کلی میتوان گفت قاعده اصلی این است که میتوان همه املاک مشاعی را افراز کرد مگر در مواردی که این اقدام از سوی قانونگذار ممنوع شده باشد. به همین دلیل برای غیرقابل افراز بودن باید مستند قانونی وجود داشته باشد. این موارد به شرح زیر میباشد.
- املاکی که با افراز از مالیت خارج شده و بی ارزش خواهند شد، حتی در صورتی که مالکین آن رضایت داشته باشند امکان افراز آن وجود نخواهد داشت.
- اگر افراز ملک سبب ضرر یک یا چند شریک باشد، امکان افراز وجود نخواهد داشت مگر با رضایت متضررین آن. تفاوت این نوع با مورد بالا این است که مورد بالا به طور کلی سبب از بین رفتن ارزش مال میگردد.
- توافق قراردادی شرکا برای عدم افراز ملک
- وجود قانون خاصی که امکان افراز برخی از املاک را گرفته باشد. برای مثال قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی این امکان را از مالکین املاک کشاورزی گرفته است.
موانع افراز ملک
موانع افراز ملک مشاع به طور کلی شامل املاک غیرقابل افراز و عدم جمع بودن شرایط افراز میباشد. یعنی باید هر چهار مورد از شرایط افراز که بیان کردیم جمع بوده و علاوه بر آن هیچ یک از مواردی که تحت عنوان املاک غیرقابل افراز بیان کردیم وجود نداشته باشد تا بتوان برای افراز قانونی اقدام کرد. در صورتی که هر یک از این موارد وجود نداشته باشد از موانع افراز ملک شمرده میشود.
دانلود فایل نمونه قرارداد مشارکت در ساخت
هزینه درخواست افراز چقدر است؟
براساس ماده سوم قانون افراز و فروش مال مشاع هزینه درخواست افراز از اداره ثبت به میزان درصدی از ارزش معاملاتی ملک به نرخ روز در زمان اجرای تصمیم قطعی افراز دریافت می شود. یعنی اگر ملک قابل افراز اعلام و نقشه افراز در نهایت تایید شد هزینه در آن زمان دریافت می شود.
درخصوص درخواست افراز بوسیله دادگاه نیز هزینه رسیدگی معادل هزینه دعاوی غیرمالی است که کمتر از دو میلیون ریال می باشد. بنابراین و بطور کلی درخواست افراز چه از طریق دادگاه و چه توسط واحد ثبتی هزینه چندانی ندارد.
هزینه وکیل دعوی افراز
چنانچه قصد دارید وکیل خود را از بین وکلای متخصص ملکی موسسه حقوقی اترس انتخاب کنید می توانید به بخش تعرفه های خدمات حقوقی مندرج در سایت اترس مراجعه و حق الوکاله پرونده افراز ملک را مشاهده نمایید.
همچنین برای معاملات ملکی خود می توانید از مشاوره حقوقی تخصصی خرید و فروش ملک ، وکلای حرفه ای موسسه اترس استفاده کرده و هزینه های خود را تا حد زیادی کاهش دهید.
پرسش و پاسخ حقوقی درباره افراز ملک
هر چند که افراز ملک نوعی تقاضا و نیازمند پیگیری اداری خصوصا در حالت افراز از طریق اداره ثبت، می باشد و دعوا تلقی نمی شود اما با توجه به زمان بر بودن انجام مراحل افراز و نیاز به پیگیری های مکرر و همچنین ضرورت آشنایی با مقررات ثبتی، حضور یک وکیل برای افراز ملک مثل همیشه می تواند راهگشای شما باشد خصوصا اگر از وکلای متخصصی همچون گروه وکلای ملکی موسسه حقوقی اترس استفاده کنید.
2 پاسخ
با سلام و خسته نباشید
بنده با قصد جدایی از همسرم دادخواست استرداد جهیزیه دادم. و دادگاه صلح زمان استرداد را تعیبن کرد
. با توجه به اینکه بنده سه دانگ از منزل دوطبقه را با همسرم شریک هستم و ملک در جریان ثبتی هست. و ابتدا توافق بر افراز شد ولی ایشان به جای افراز و تعیین سهم خود و جدا کردن ان قصد خلع ید را دارند
با توجه به این اوصاف من میتوانم جهیزیه ام را از منزل مشترک خارج نکرده و به تنهایی دادخواست افراز بدهم؟
با درود و وقت بخیر در هیچ شریکی در ملک بدون اجازه شریک دیگر اجازه سکونت در ملک را ندارد. اگر شما و همسر شما توافق نداشته باشید هیچ یک از شما نمی تواند در ملک سکونت داشته باشد و راه حل افراز و در صورت عدم امکان افراز ، دستور فروش است.