مطالبه اجاره معوقه مستاجر : زمانی که در مورد اجاره ملک قراردادی مابین مالک (موجر) و مستاجر منعقد می شود، مالک ملک خود را می بایست در اختیار مستاجر قرار دهد و در مقابل مستاجر متعهد به پرداخت مبلغی که اجاره بها نام دارم می گردد.
زمانی که مستاجر به تکلیف خود یعنی پرداخت اجاره به مالک عمل نکند، موجر می تواند با تنطیم دادخواست محکومیت مستاجر به پرداخت اجاره های پرداخت نشده که در اصطلاح به آن اجور معوقه گفته می شود را از دادگاه درخواست کند.
به عبارت دیگر موجر یا همان مالک ملک که پرداخت اجاره را درخواست نموده خواهان دعوا و مستاجری که اجاره را پرداخت نکرده است خوانده دعوا می باشد.
دعوی مطالبه اجاره عقب افتاده
اگر اجاره پرداخت نشده تا بیست ملیون تومان یاشد دادخواست موجر باید در شورای حل اختلاف محلی مطرح شود که ملک در آن قرار دارد و صورتی که میزان اجاره پرداخت نشده بیش از بیست ملیون تومان باشد دادخواست می بایست به دادگاه محل وقوع ملک ارسال می شود.
نحوه رسیدگی مطالبه اجاره معوقه
پس از مطرح شدن پرونده مطالبه اجاره بهای عقب افتاده جلسه رسیدگی تشکیل و مدارک خواهان بررسی و دفاعیات خوانده شنیده می شود در صورتی که رای شورای حل اختلاف/ دادگاه مبنی بر پرداخت اجاره صادر شود اجرائیه صادر می شود و به مستاجر مهلت ۱۰ روزه ای برای پرداخت اجاره داده خواهد شد.
در صورت عدم پرداخت مبلغ اجاره پرونده به اجرای احکام ارسال و موجر و یا وکیل پرونده اجرای حکم می تواند از اجرای احکام درخواست کند از اموال مستاجر استعلام به عمل آید تا چنانچه مالی از او موجود بود با رعایت قانون توقیف و سپس از طریق مزایده به فروش گذاشته شود.
راه های دریافت اجاره عقب افتاده
در صورتی که موجر از اموال مستاجر اطلاع دارد می تواند آن اموال را برای توقیف به اجرای احکام معرفی نماید و در صورتی که هیچ مالی از مستاجر پیدا نشود به درخواست موجر برگ جلب مستاجر داده می شود.
البته در صورتی که علاوه بر اجاره مبلغی به عنوان ودیعه به موجر پرداخت شده باشد او می تواند اجاره عقب افتاده را از محل ودیعه برداشت کند.
البته لازم به ذکر است در مواردی ممکن است مطابق قرارداد مالک ملک حق فسخ اجاره یا تخلیه ملک خود را در صورتی که مستاجر مبلغ اجاره را برای مدت معینی پرداخت نکرد داشته باشد.
در صورتی که مالک دستور تخلیه ملک را داشته باشد نمی تواند مبلغ اجاره های معوقه را از محل ودیعه برداشت کند چرا که برای اجرای دستور تخلیه باید کل مبلغ ودیعه به حساب مستاجر یا دادگستری واریز شود.
دادخواست مطالبه اجور معوقه
در این حالت موجر باید قبل از پرداخت ودیعه به حساب دادگستری دادخواست مطالبه اجور معوقه خود را به دادگاه ارسال کند و رونوشت یا گواهی آن را به اجرای احکامی که دستور تخلیه زیر نظر آن انجام می شود ارائه کند در این صورت اجرای احکام از پرداخت ودیعه به مستاجر تا زمانی که رسیدگی و رای از دادگاه رسیدگی کننده به دادخواست مطالبه اجور معوقه صادر شود جلوگیری می کند.
بعد از صدور رای محکومیت مستاجر به پرداخت اجاره های معوقه، این مبلغ از ودیعه ای که به حساب دادگستری واریز شده کسر و به موجر پرداخت می شود.
برای مثال اگر مبلغ کل ودیعه ۱۰ ملیون تومان و مبلغ مورد ادعای موجر بابت اجاره های عقب افتاده ۵ ملیون تومان باشد میزان ۵ ملیون تومان به مستاجر پرداخت می شود و ۵ میلیون تومان ادعایی موجر در اجرای احکام باقی می ماند.
بعد از صدور رای قطعی در خصوص اجور معوقه به میزانی که در رای مشخص شده اجاره معوقه به موجر پرداخت می شود و مابقی مبلغ در صورت وجود به مستاجر پرداخت می شود.
به عبارتی در مثال بالا در صورتی که بر اساس رای صادر شده مستاجر مکلف به پرداخت ۳ ملیون تومان باشد، برابر این مبلغ از محل ودیعه باقی مانده در اجرای احکام به موجر پرداخت می شود و باقی مانده مبلغ یعنی دو ملیون تومان به مستاجر پرداخت می گردد.
بیشتر بدانیم : نحوه تامین دلیل ملک مورد اجاره در صورت اتمام مدت
شرایط از بین رفتن قابلیت استفاده از ملک
سوال. آیا در صورتی که ملک قابلیت استفاده خود را از دست بدهد، مستاجر ملزم به پرداخت اجاره می باشد؟
خیر، در صورت از بین رفتن قابلیت استفاده از ملک، مستاجر الزامی به پرداخت اجاره برای مدت باقی مانده ندارد. البته لازم به ذکر است به محض این که قرارداد اجاره میان دو طرف شکل گرفت و ملک به مستاجر تحویل گردید او ملزم به پرداخت اجاره است و نمی تواند به این بهانه که به اختیار خود از ملک استفاده نکرده است، مبلغ اجاره را پرداخت نکند.
وصول هزینه های مربوط به ساختمان
سوال . هزینه های مربوط به ساختمان مثل شارژ ساختمان، هزینه انشعابات مانند آب، برق، گاز و … در صورت عدم پرداخت از سوی مستاجر چگونه وصول می شود؟
موجر می تواند ضمن دادخواست مربوط به مطالبه اجور معوقه، سایر هزینه هایی نیز که بر عهده مستاجر بوده و او از پرداخت آن خودداری نموده است را مطالبه نماید.
سوال. آیا در صورتی که مستاجر مبلغ اجاره به کسی غیر از موجر پرداخت کرده باشد موجر همچنان می تواند دادخواست مطالبه اجور معوقه مطرح کند؟
بله در صورتی که اجاره به کسی غیر از مالک ملک یا جانشین قانونی او پرداخت شود، بدهی مستاجر از بین نمی رود و موجر می تواند پرداخت اجاره را از مستاجره مطالبه کند.
مطالب مرتبط : الزام به انجام تعمیرات اساسی عین مستاجره به جه معنا است
برگشت چک اجاره و مطالبه اجاره معوقه
سوال. در صورتی که مستاجر به تعداد اقساط اجاره، در وجه موجر چک صادر نموده باشد آیا در صورت برگشت خوردن چک ها موجر می تواند دادخواست مطالبه اجور معوقه مطرح نماید؟
در صورتی که مستاجر بابت پرداخت مبلغ اجاره به مالک ملک چک تحویل داده است اجاره پرداخت شده محسوب می شود و به همین علت دیگر موجر نمی تواند دادخواست مطالبه اجور معوقه مطرح نماید در این صورت او می تواند دادخواستی با موضوع مطالبه وجه چک علیه کسی مطرح کند که صادرکننده چک بوده است که این فرد می تواند مستاجر یا شخص دیگری باشد.
اگر در متن چک عبارت بابت تضمین پرداخت اجاره ذکر شده باشد موجر می تواند میان طرح دادخواست با موضوع مطالبه اجور معوقه و مطالبه وجه چک از صادرکننده آن یکی را انتخاب کند.
پرسش و پاسخ حقوقی درباره مطالبه اجاره معوقه
اگر نیاز به مشاوره حقوقی برای تخلیه ملک و مطالبه اجاره معوقه دارید ،شما می توانید پس از مشورت با وکلای دادگستری که دارای اطلاعات تخصصی در امور حقوقی مربوط به حوزه املاک و اجاره می باشند به حقوق خود آگاه و در برابر مشکلات پیش آمده بهترین تصمیم گیری را داشته باشید.