ابطال سند رسمی و دادخواست آن : عبارت سند مالکیت را همه ما شنیده ایم. هر که مالی خریداری میکند مهمترین خواسته‌اش تنظیم سند مالکیت است. برای همین هم هست که دعوای الزام به تنظیم سند رسمی که توسط وکلای ملکی طرح می‌گردد یکی از رایج‌ترین و شایع‌ترین دعاوی حقوقی است.
با این حال سند رسمی مالکیت گاه به نام شخصی است که ما ادعا داریم مال متعلق به او نیست و ما ادعا داریم مالکیت آن مال برای ماست و در نتیجه سند مالکیت آن نیز باید باطل شود و به نام ما شود. در نتیجه پای دعوایی به میان می‌آید به نام ابطال سند رسمی مالکیت. این دعوا مخصوصا در مورد اسناد رسمی مربوط به املاک یعنی خانه و زمین و ویلا و غیره رایج‌تر است که ما نیز این مطلب را با نگاه به همین دسته از اموال می‌نویسیم.
دعوی ابطال سند
وقتی سند رسمی مالکیت شخصی ابطال می‌گردد در واقع مالکیت آن شخص از بین می‌رود بنابراین دعوای حائز اهمیتی است و دادگاه ها به سادگی این دعوا را مورد پذیرش قرار نمی‌دهند؛ برای همین وکیل خوب می‌بایست پیچیدگی‌های دعوای ابطال سند رسمی در زمان طرح دادخواست ابطال سند رسمی و در حین رسیدگی به آن مورد نظر قرار گیرد که به مهمترین آنها اشاره خواهیم کرد.
دادخواست ابطال سند رسمی چه پیش نیازهایی دارد
قبل از هر چیز باید بدانیم که منظورمان از سند رسمی در دعوای ابطال سند رسمی سند تک برگ نیست. سند تک برگ مالکیت در واقع شناسنامه ملک است. اگر خود سند‌های مالکیت را ملاحظه نمایید قسمتی دارد تحت عنوان مستندات مالکیت. در این قسمت مثلا نوشته شده سند انتقال شماره… تنظیم در دفتر اسناد رسمی…؛ منظور ما از سند مالکیت رسمی در دعوای ابطال سند رسمی همین قسمت است.
پس باید در نظر داشته باشیم که نباید در دادخواست، ابطال سند تک برگ را بخواهیم، خواسته ما باید ابطال سند انتقال باشد. مثل بنچاق که سندی است که طرفین در دفترخانه امضا می کنند و به با ملک خود را به دیگری منتقل می کنند) البته ابطال همین سند انتقال که گاه سند انتقال اجرایی و در نتیجه برگزاری مزایده توسط دادگاه است هم مقدماتی دارد که در ادامه به آنها می‌پردازیم.
سند انتقال اجرایی
سند انتقال اجرایی یعنی سندی که پس از صدور اجراییه دادگاه یا سایر مراجع مثل اداره ثبت ، توسط مرجع از طریق مزایده فروخته شده و به خریدار انتقال پیدا می کند . سند انتقال اجرایی معمولا توسط نماینده دادگاه امضا می شود
مطلب بعدی این است که زمانی که وکیل قصد طرح دعوای ابطال سند رسمی (همان سند رسمی انتقال) را دارد باید به این نکته توجه کند که سند رسمی تنها یک نوشته است. اگرچه نوشته مهمی است و مقام رسمی آن را تنظیم نموده و نشانه مالکیت شخص مالک می‌باشد اما در نهایت یک نوشته است. حال سوالی که پیش می‌آید این است که این نوشته در مورد چیست؟ بیانگر چیست؟ چه چیزی را بیان می‌نماید؟
سند رسمی انتقال
سند رسمی انتقال در واقع دارد معامله‌ای که بین اشخاص آن سند انجام گرفته را توضیح می‌دهد. فروشنده، خریدار، مورد معامله، ثمن (قیمت) معامله، شرایط معامله و غیره؛ همه این موارد در سند مندرج شده که نشان از ثبت مهمترین قسمت توافق اشخاص سند در معامله‌ای است که انجام داده اند.
استدلال در دعوای ابطال سند رسمی
پس اگر تنها در دادخواست ، ابطال سند رسمی را بخواهیم بی‌تردید دادگاه دعوای ما را نمی‌پذیرد؛ به این استدلال که وقتی معامله‌ای که سند رسمی ، نشان دهنده آن معامله است صحیح و دست نخورده باقی مانده است چطور می‌شود سند را ابطال کرد؟!
مثل این که بدون این که شخصی فوت کند درخواست کنیم ثبت احوال شناسنامه او را باطل نماید. بی‌شک این مورد پذیرفته نمی‌شود. به عبارت دیگر معامله (مثل خرید و فروش ) و سند یک معامله (مثل مبایعه نامه ) را باید از هم تفکیک کرد و در مواقعی که قصد ابطال سند مثلا به شماره …. را داریم باید بطلان معامله آن مثلا بیع (خرید و فروش ) را هم بخواهیم در غیر این صورت به دلیل اینکه دادگاه قبل از رسیدگی به صحیح بودن یا نبودن معامله نمی تواند در مورد صحیح بودن یا نبودن سندآن حکم دهد ؛در نتیجه تمام دعوی را رد میکند.
اهمیت اعلام بطلان معامله
پس اولین مقدمه برای پذیرفته شدن خواسته ابطال سند رسمی ، با همراهی یک وکیل حقوقی متخصص این است که خواسته‌ای داشته باشیم تحت عنوان اعلام بطلان معامله‌ای که موضوع سند رسمی قرار دارد. توجه کنید که ابن خواسته اعلام بطلان معامله است و خواسته بعدی ابطال سند رسمی. به واژه‌های ابطال و اعلام بطلان توجه کنید.
اگر برعکس این خواسته‌ها را مطرح کنید، یعنی بنویسید «ابطال معامله» و «اعلام بطلان سند» احتمالا دعوای شما را دادگاه رد میکند. طبیعی است که اگر سندی که ما ابطال آن را خواستیم، در مورد انتقال اجرایی توسط واحدهای اجرای احکام دادگاه است، باید ابطال مزایده و ابطال عملیات اجرایی‌ای که انجام شده و در نتیجه آن سند رسمی انتقال تنظیم گردیده است را نیز بخواهیم.
همانطور که ملاحظه می کنید ،دادخواست ابطال سند دارای پیچیدگی های فنی است که در صورت عدم مشاوره حقوقی با وکیل ، ممکن است ، وقت و هزینه شما به هدر رود.
طرفین دعوای ابطال سند رسمی مالکیت
وقتی شما به شکلی که توضیح داده شد دعوای اعلام بطلان معامله و ابطال سند رسمی مالکیت را طرح می‌کنید، تمام اشخاصی که به عنوان فروشنده و خریدار در معامله نقش داشته‌اند و همه کسانی که در سند رسمی نامشان درج شده است را طرف قرار دهید. (یعنی نام همه آنها را می بایست در قسمت خوانده دادخواست ذکر شود)در غیر این صورت دعوا توسط دادگاه بر اساس ماده ۲ قانون آیین دادرسی مدنی رد خواهد شد.
دلیل این امر این است که همه کسانی که قرار است سند مالکیت‌شان یا معامله‌شان باطل گردد می بایست حق دفاع داشته باشند بنابراین حتما تمامی این افراد هر چقدر هم که زیاد باشند را طرف دعوای خود قرار دهید.
دلیل باطل شدن سند مالکیت چیست
نکته بسیار مهمی که در طرح دعوای ابطال سند رسمی همراه با یک وکیل خوب ملکی باید مد نظر شما باشد این است که دلیل شما برای اعلام بطلان معامله و بعد ابطال سند مالکیت چیست؟ به این مثال دقت کنید:
پدر آقای الف مالک یک خانه مشخص با پلاک ثبتی مشخص در تهران بوده است. پدر آقای الف در سال ۱۳۹۶ فوت نموده اما آقای ب در سال ۱۳۹۷ بر اساس وکالت فروشی که پیش از مرگ پدر آقای الف از او دریافت کرده بوده است خانه پدر آقای الف را به نام خود منتقل کرده است. از طرفی وکالت بعد از فوت وکیل یا موکل باطل می‌شود بنابراین آقای ب در زمان تنظیم سند رسمی انتقال خانه، حق انتقال آن خانه را نداشته بنابراین می‌بایست عقد بیع منعقد شده و سند رسمی انتقال به این جهت باطل شود.
دقت کنید که این دلیل در هر دعوای ابطال سند فرق دارد و وکیل شما می‌بایست به این دلیل اشاره نماید. و پیش از طرح دادخواست ابطال سند باید بررسی شود ، آیا واقعا دلیلی برای باطل بودن وجود دارد؟ این موضوع مهم باید قبل از طرح دادخواست ابطال سند رسمی بررسی شود.
اجرای رای ابطال سند رسمی مالکیت
اگر تا کنون سر و کارتان به دادگاه خورده باشد حتما واحدهای شلوغ اجرای احکام را دیده اید. اگر قصد طرح دعوای اعلام بطلان معامله و ابطال سند رسمی را دارید می‌توانید خوشحال باشید! چون اگر دادگاه دعوای شما را بپذیرد و حکم به ابطال سند رسمی مالکیت به نفع شما بدهد، این حکم نیازی به اجرا از طریق اجرای احکام ندارد و با اعلام دادگاه به مراجع مربوطه سند ابطال می‌گردد.
باید در نظر داشته باشید که پیچیدگی دعاوی ملکی از جمله اعلام بطلان معامله ملک و ابطال سند رسمی ملک زیاد است و شما می‌توانید از وکیل خوب ملکی برای بالا بردن شانس موفقیت خود در این دعاوی استفاده نمایید.
البته ابطال سند فقط ابطال سند مالکیت نیست، معاملات دیگری نیز هستند که ممکن است اعلام بطلان آنها و ابطال سندشان در یک دادخواست خواسته شود.
بیشتر بدانید : نکات با اهمیت در ابطال شرط سود بانکی و مبنای قانونی آن
یکی از مهمترین این‌ها سند رهنی است که مخصوصا در زمان اخذ وام بانکی و بستن قرارداد بانکی تنظیم می‌شوند. در مقالات بعدی به ابعاد مختلف دعوای ابطال سند رهنی نیز خواهیم پرداخت.
نویسنده : حسام ملامحمدی وکیل پایه یک دادگستری
موسسه حقوقی اترس
یک دیدگاه بنویسید