ابطال مزایده : طلبکار بعد از گرفتن حکم قطعی علیه بدهکار می تواند از طریق اجرای احکام مدنی اقدام به توقیف اموال بدهکار و نهایتاً فروش آن ها از طریق مزایده نماید.
همچنین دارنده سند رسمی لازم الاجرا نیز می تواند با مراجعه به واحد اجرای اسناد رسمی اقدام به توقیف اموال بدهکار و مزایده آن نماید.
حال سوال این است که اگر مزایده واجد ایراد قانونی باشد یا شخص ثالثی مدعی مالکیت مال گردد، آیا امکان ابطال مزایده وجود دارد؟ اگر ممکن است نحوه طرح و شرایط آن چگونه است؟
در این مقاله قصد داریم که به این سوالات پاسخ کامل و جامعی بدهیم بنابراین چنان چه به دنبال ابطال مزایده هستید یا قصد دفاع در برابر درخواست ابطال مزایده را دارید با ما همراه باشید.
ابطال مزایده ی دادگاه
محکوم علیه (شخصی که حسب حکم دادگاه محکوم به پرداخت بدهی شده است) یا ثالث می توانند درخواست ابطال مزایده را نمایند که هر یک دارای شرایط متفاوت است. همچنین ممکن است مزایده به دلیل اعاده عملیات اجرایی (بازگشت شرایط به قبل از اجرای حکم) باطل گردد.
ابطال مزایده به درخواست محکوم علیه
در قانون اجرای احکام مدنی شرایط شکایت شخصی که حکم به ضررش صادر شده است ، نسبت به مزایده اموال منقول با اموال غیر منقول تفاوت هایی دارد بنابراین ابتدا ابطال مزایده اموال منفول و سپس ابطال مزایده اموال غیر منقول را بررسی می نماییم.مشاوره حقوقی با وکیل اجرای حکم در این مسیر راهگشاست.
ابطال مزایده اموال منقول
حسب ماده ۱۳۶ قانون اجرای احکام مدنی، برای شکایت نسبت به مزایده اموال منقول(توضیح آن که در قانون طرح درخواست ابطال مزایده با عنوان شکایت ذکر شده و این شکایت با شکایت کیفری متفاوت است) باید یکی از دلایل ذیل وجود داشته باشد:
- هرگاه فروش در غیر روز و ساعت معین یا در غیر محلی که به موجب آگهی تعیین گردیده به عمل آید.
- هرگاه کسی را بدون جهت قانونی مانع از خرید شوند یا بالاترین قیمتی را که خواسته‌است رد نماید.
- در صورتی که مزایده بدون حضور نماینده دادسرا باشد.
- در صورتی که خریدار طبق ماده ۱۲۷ قانون اجرای احکام مدنی ممنوع از خرید بوده باشد: این اشخاص عباتند از دادورزان، کارشناسانی که اقدام به قیمت گذاری مال نمودند، مدیر اجرا، قاضی دادگاه، قاضی اجرای احکام مدنی، نماینده دادسرا و بستگان نسبی و سببی تمام این افراد تا درجه سوم از طبقه سوم.
نکته مهم آن است که قانون گذار جهت صحت مزایده ضوابط و شرایط متعددی را نظیر آن که فاصله بین انتشار آگهی و مزایده نباید کمتر از ده روز و بیش تر از ۳۰ روز باشد،
ذکر نموده اما عدم رعایت این شرایط در ماده ۱۳۶ به عنوان دلایل ابطال مزایده ذکر نشده است. به نظر می رسد باید عدم رعایت این شرایط را نیز در صورتی که موثر باشند، از موارد ابطال مزایده دانست هرچند در این خصوص اختلاف نظر وجود دارد.
مهلت طرح شکایت از مزایده اموال منقول یک هفته از تاریخ مزایده است که این شکایت به شعبه اجرای احکام مدنی مربوطه حسب یک لایحه تقدیم و آن شعبه پرونده را جهت اتخاذ تصمیم به دادگاه صادر کننده رای ارسال می نماید.
ابطال مزایده اموال غیر منقول
بر اساس نظر وکیل متخصص حوزه ملکی اترس دلایل ابطال مزایده اموال غیر منقول به شرح ذیل است:
- شاکی نسبت به نحوه تنظیم صورت ملک و محتوای آن صورت ایراد و اعتراضی داشته باشد: منظور از صورت ملک، صورت مجلسی است که توسط دادورز پس از توقیف اموال غیر منقول تنظیم که حاوی تاریخ و مفاد اجراییه، محلی که مال غیر منقول در ان جا واقع است و مشخصات مال می باشد و باید نسخه ای از آن به محکوم علیه ابلاغ گردد. اگر یکی از شرایط قانون گذار که در مواد ۱۰۶، ۱۰۷ و ۱۰۹ قانون اجرای احکام مدنی آمده، رعایت نشود، مزایده قابل شکایت می باشد.
- شاکی نسبت به شیوه و کیفیت ارزیابی ملک معترض باشد: ارزیابی همان کارشناسی ملک است که دارای شرایطی است؛ از جمله آن که در صورتی کارشناس برای قیمت گذاری تعیین می شود که طرفین در تعیین قیمت یا تعیین کارشناس توافق ننمایند و همچنین کارشناسی باید به طرفین ابلاغ گردد. عدم رعایت شرایط قانونی برای ارزیابی که در مواد ۷۳ تا ۷۶ قانون اجرای احکام مدنی آمده، منجر به ابطال مزایده می گردد.
- از مقررات مزایده تخلفی صورت گرفته باشد: عدم رعایت هریک از مواد ۱۱۳ تا ۱۴۱ قانون اجرای احکام مدنی و همجنین ماده ۱۴۴ آن قانون منجر به ابطال مزایده می گردد. به طور مثال عدم رعایت شرایط آگهی فروش که در ماده ۱۳۸ آمده؛ نطیر عدم درج قیمتی که مزایده از آن شروع می شود یا عدم درج بدهی های ملک منجر به ابطال مزایده می گردد.
- بعضی دیگر از اقدامات دادورز مورد ایراد شاکی باشد: منظور از این مورد اقدامات خلاف قانون دادورز است.
مهلت طرح شکایت یک هفته از تاریخ وقوع تخلف است که این شکایت به شعبه اجرای احکام مدنی مربوطه حسب یک لایحه تقدیم و آن شعبه پرونده را جهت اتخاذ تصمیم به دادگاه صادر کننده رای ارسال می نماید .
نکته مهم آن که در مواردی که تخلف در حضور شخص صورت نگرفته است و جز مواردی است به شخص ابلاغ نمی شود، به نظر مهلت از تاریخ اطلاع می بایست محاسبه گردد.
دادگاه در وقت فوق العاده به این شکایت رسیدگی رسیدگی و در صورتی که آن را وارد و موثر بداند، مزایده ابطال می نماید که این تصمیم دادگاه قطعی است. ممکن سوال شود که آیا دادگاه برای رسیدگی مکلف به دعوت طرفین دعوا است؟ در پاسخ باید گفت که قانون گذار در این خصوص تکلیفی برای دادگاه تعیین نکرده اما در صورت صلاحدید خود دادگاه دعوت طرفین مانعی ندارد.
سوالی که مطرح می شود آن است که در صورت گذشت مهلت یک هفته و عدم شکایت محکوم علیه نسبت به مزایده آیا امکان ابطال مزایده با طرح دعوای ابطال مزایده وجود دارد؟
در این خصوص اختلاف نظر وجود دارد و برخی محاکم امکان طرح دعوا را می پذیرند و برخی با این استدلال که اولاً عدم شکایت در مهلت تعیین شده به معنای اسقاط حق طرح شکایت است و ثانیاً حمایت از برنده مزایده به عنوان شخص ثالث با حسن نیت مانع از قبول دعوای ابطال مزایده پس از گذشت مهلت یک هفته ای است؛ چنین دعوایی را نمی پذیرند.
بیشتر بدانیم : ابطال سند رسمی چگونه صورت می گیرد؟
ابطال مزایده به درخواست ثالث
قبل از شرح شرایط و چگونگی ابطال مزایده به درخواست ثالث لازم به ذکر است منظور از ثالث شخصی است که هیچ سمتی در دعوای منجر به مزایده نداشته و صرفاً مدعی مالکیت خود نسبت به مال توقیف شده است.
البته شایان توجه است که در مواردی که مال توسط ثالث جهت پرداخت دین محکوم علیه معرفی می شود، شیوه ابطال مزایده به همان صورتی است که به درخواست محکوم علیه انجام می شود.
در مواردی که ثالث نسبت به توقیف مالی اعتراض دارد می تواند وفق مواد ۱۴۶ تا ۱۴۸ قانون اجرای احکام مدنی دادخواست اعتراض اجرایی تقدیم دادگاه نماید (البته اگر ادعای ثالث به موجب سند رسمی یا رای قطعی بوده که تاریخ آن قبل از توقیف مال است، از مال توسط واحد اجرای احکام مدنی رفع توقیف شده و نیاز به تقدیم دادخواست نیست) اما پس از مزایده نیز امکان طرح دعوای اعتراض ثالث اجرایی به موجب ماده ۱۴۷ قانون اجرای احکام مدنی وجود دارد در این صورت به نظر باید در ستون خواسته ابطال مزایده و در صورت تنظیم سند انتقال اجرایی ( سندی که به نام برنده مزایده یا به نام طلبکاری که مال را به جای طلب خود برداشته، تنظیم می شود) ابطال سند انتقال اجرایی و همچنین ابطال عملیات اجرایی نیز ذکر گردد.
چنین دادخواستی به دلیل فنی بودن بهتر است توسط وکیل تنظیم گردد و قطعاً استخدام وکیل شانس پیروزی را بیشتر خواهد کرد.
دادگاه پس از رسیدگی رای صادر که این رای به موجب رای وحدت رویه شماره ۷۲۵ هیئت عمومی دیوان عالی کشور به ضرر هر یک از طرفین باشد توسط وی قابل تجدیدنظر در دادگاه تجدیدنظر استان است.
ابطال مزایده به دلیل اعاده عملیات اجرایی
امکان دارد رایی صادر و قطعی شود اما به دلیل غیابی بودن رای، بعد از اجرای حکم محکوم علیه نسبت به رای واخواهی (اعتراض) و آن را نقض نماید یا محکوم علیه اعاده دادرسی نموده و رای نقض شود یا شخص ثالثی نسبت به رای اعتراض ثالث نموده و رای نقض گردد؛ در این صورت در ماده ۳۹ اجرای احکام مدنی تعیین تکلیف شده است.
در این موارد اگر مال موجود باشد و استرداد آن ممکن باشد مزایده باطل و اعاده وضع سابق می گردد یعنی وضعیت مال به همان وضعیتی که قبل از انجام مزایده داشته باز می گردد اما اگر مال موجود نبوده یا قابل استرداد نباشد؛ ابطال مزایده معنایی نداشته و مثل یا قیمت مال از محکوم له ( کسی که حکم اولیه به نفع او بوده است یا همان طلبکار) اخذ و به محکوم علیه داده می شود.
ابطال مزایده واحد اجرای ثبت
ابطال مزایده در واحد اجرای ثبت یا به درخواست ذی نفع است یا به علت اعاده عملیات اجرایی.
برای تماس با وکیل ابطال رای داور با ما در ارتباط باشید
ابطال به درخواست ذی نفع
دلایل ابطال مزایده در واحد اجرای ثبت به موجب ماده ۱۳۸ آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا به شرح ذیل است :
۱ـ هرگاه فروش در روز و ساعت و یا محلی که در آگهی معین شده به عمل نیاید.
۲ـ هرگاه بدون جهت قانونی مانع خرید کسی شوند و یا بالاترین قیمتی را که پیشنهاد شده است رد کنند.
۳ـ در صورتی که مزایده بدون حضور نماینده دادسرا به عمل آید.
۴ـ در صورتی که مباشرین فروش و کارمندان اداره ثبت در خرید شرکت کرده باشند.
شکایت از عملیات اجرا در واحد اجرای ثبت تقدیم رئیس ثبت محل شده و این شکایت توسط هر شخصی که ذی نفع باشد قابل طرح است. رئیس ثبت پس از دریافت شکایت رای صادر نموده که این رای به ضرر هر یک از طرفین باشد قابل اعتراض در هیئت نظارت اداره ثبت می باشد.
مهلت اعتراض نسبت به عملیات اجرا تا قبل از تنظیم و امضای صورت مجلس مزایده است. پس از آن امکان طرح شکایت نزد رئیس ثبت وجود ندارد اما امکان در خصوص اقامه دعوا در دادگاه اختلاف نظر وجود دارد و رای وحدت رویه شماره ۷۸۴ هیئت عمومی دیوان عالی کشور امکان اقامه دعوا را توسط ثالث تایید نموده است. جهت طرح دعوا باید به دفاتر خدمات قضایی مراجعه و دادخواست تقدیم نمود. رای دادگاه قابل تجدیدنظر در دادگاه تجدیدنظر استان می باشد.
اعتراض شخص ثالث
در ماده ۹۶ آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا نیز نوعی اعتراض برای شخص ثالث ذکر شده که در صورت وجود دلایل ذیل امکان ابطال مزایده قبل از صدور سند انتقال یا تحویل مال منقول توسط اداره ثبت وجود دارد:
۱ـ در موردی که متعهدله اعتراض شخص ثالث را قبول کند : منظور آن است که طلبکار اعتراض ثالث را بپذیرد.
۲ـ در موردی که شخص ثالث سند رسمی مقدم بر تاریخ بازداشت ارائه کند مبنی بر اینکه مال مورد بازداشت به او منتقل شده و یا رهن یا وثیقه طلب اوست.
۳ـ در صورتی که مال قبل از تاریخ بازداشت به موجب قرار تأمین یا دستور اجرای دادگاه یا اجرای ثبت بابت طلب معترض توقیف شده‌باشد: منظور آن است که شخص ثالث سابقاً مال را توقیف کرده باشد.
۴ـ هرگاه شخص ثالث حکم دادگاه اعم از قطعی یا غیرقطعی بر حقانیت خود ارائه کند.
۵ ـ در صورتی که قبل از بازداشت از معترض قبول تقاضای ثبت به عنوان ملکیت یا وقفیت شده باشد.
۶ ـ در موردی که بر اثر شکایت معترض موضوع قابل طرح در هیأت نظارت یا شورای عالی ثبت تشخیص شده باشد.
ابطال به دلیل اعاده عملیات اجرایی
قانون گذار در ماده ۱ قانون اصلاح برخی از مواد قانون ثبت ابطال اجراییه و دستور اجرای ثبتی که خلاف قانون صادر شده را توسط دادگاه پیش بینی کرده است.
با این توضیح که دستور اجرای سند رسمی چنان چه مخالف قانون یا مخالف سند باشد قابل ابطال در دادگاه با تقدیم دادخواست است. حال اگر حکم قطعی مبنی بر ابطال دستور اجرا و اجراییه ثبتی صادر شود و مزایده انجام شده باشد، این مزایده ابطال می گردد.
تنظیم لایحه و دادخواست ابطال مزایده
همان طور که بیان شد درخواست ابطال مزایده در مواردی به موجب لایحه و در مواردی به موجب دادخواست به عمل می آید. با توجه به حساسیت و فنی بودن موضوع تنظیم لایحه و دادخواست توسط وکیل دادگستری شانس موفقیت را افزایش می دهد.
موسسه حقوقی اترس
