بیع شرط : در میان تمامی قراردادها و عقود موجود در قانون مدنی و مواردی که میان افراد جامعه صورت میگیرد میتوان از عقد بیع به عنوان مهمترین آنها یاد کرد.
بیع شرط یکی از انواع قرارداد بیع میباشد. این عقد به این صورت است که فروشنده مال مورد معامله میتواند تا مدت زمان مشخص شده در قرارداد، ثمن معامله را به خریدار بازگرداند و بیع را فسخ نماید.
به این صورت مورد معامله به مجددا به ملکیت فروشنده بازگشته و مبلغ معامله به خریدار مسترد میشود.
برای صحت این عقد مانند عقود دیگر شرایط عمومی که در ماده ۱۹۱ قانون مدنی مشخص شده است جاریست و البته شرایط و ارکان اختصاصی نیز دارد که در ادامه به بیان این موارد خواهیم پرداخت.
به دلیل وضعیت ویژه این قرارداد بهتر است نکاتی که در ادامه این گفتار بیان شده است را بدانید تا در زمان لزوم از آن استفاده نمایید.
انواع بیع شرط در قانون
برای اینکه بدانیم بیع شرط دارای چه انواعی است باید به متن قانون مدنی که چنین عقدی را پیش بینی کرده است مراجعه کنیم. این بیع در ماده ۴۵۸ قانون مدنی پیش بینی شده است که در این ماده به صورت قابلیت اجرا خواهد داشت و انتخاب آن با طرفین عقد میباشد.
نوع اول آن به این صورت است که طرفین با یکدیگر شرط میکنند که اگر فروشنده در مدت زمان معینی تمام ثمن را به خریدار بازگرداند حق فسخ معامله را خواهد داشت و در نتیجه میتواند مورد معامله یا مبیع را از خریدار پس بگیرد.
نوع دومی که در قانون پیش بینی شده است به این صورت میباشد که فروشنده میتواند با پرداخت قسمتی از ثمن معامله، قسمتی از عقد بیع را فسخ کرده و به همان میزان مبیع را پس بگیرد.
برای مثال در خصوص ملکی بیع شرط صورت گرفته باشد و فروشنده شرط کند اگر تا آخر ماه یک دهم از قیمت معامله را بازگرداند انبار ملک برای وی خواهد بود.
نکته: باید توجه داشته باشید که این موارد تنها در عقد بیع امکان پذیر است و در عقودی مانند عقد معاوضه چنین شرایطی ممکن نیست.
شرایط و ارکان بیع شرط
برای اینکه بیع شرط به دارای صحت قانونی باشد باید علاوه بر شرایط عمومی قراردادها دارای شرایط خصوصی نیز باشد. این شرایط عبارتند از:
همزمان بودن شرط و عقد بیع
برای اینکه این بیع به درستی صورت گیرد با در زمان انعقاد عقد بر سر حق فسخ با پرداخت ثمن معامله توافق میان طرفین صورت گیرد در غیر این صورت امکان توافق پس از انعقاد وجود نخواهد داشت و بیع شرط ایجاد نخواهد شد.
تعیین مدت معین
در مطالب بالا نیز اشاره کردیم که باید زمان پرداخت ثمن و فسخ قرارداد مدت معینی از سوی طرفین تعیین گردد. در صورتی که مدت معینی مشخص نگردد بیع نیز باطل خواهد بود.
این شرط به این دلیل است که اگر مدت مشخص نگردد زمان انعقاد و ثبات بیع مشخص نیست و انتقال مالکیت همواره مجهول خواهد ماند و در حقوق قراردادها باطل خواهد بود.
هدف از انعقاد بیع شرط چیست؟
وکیل قرارداد در این خصوص بیان میدارد که بیع شرط معمولا به عنوان تضمین بازگشت مال از سوی فروشنده صورت میگیرد.
به دلیل اینکه انتقال مالکیت به طور مستقیم و بی واسطه با بذل مدت معین شده و عدم پرداخت ثمن از سوی فروشنده صورت میگیرد.
برای تضمین در چنین مواردی عقود دیگری مانند عقد رهن نیز وجود دارد که به طور کلی شرایط انعقاد و ضمانت اجرای آن متفاوت میباشد.
بیشتر بدانیم : آشنایی با انواع خیار قراردادی
تفاوت بیع شرط و بیع با خیار شرط
برخی از افراد ممکن است میان بیع شرط و استفاده از خیار شرط در قرارداد بیع تفاوتی قائل نباشد در صورتی که باید گفت این دو مفهوم به صورت کامل با یکدیگر متفاوتند.
اولین تفاوت این دو این است که در بیع شرط، حق فسخ تنها به فروشنده تعلق میگیرد در صورتی که خیار شرط میتواند به هر دو طرف عقد تعلق بگیرد.
دومین تفاوت این است که در بیع شرط حتما باید ثمن دریافت شده به خریدار بازگردانده شود تا حق فسخ ایجاد شود در صورتی که خیار شرط نیازی به پرداخت ثمن نخواهد داشت.
برای بیان سومین تفاوت نیز میتوانیم به این نکته اشاره کنیم که خیار شرط تنها مختص عقد بیع نیست و میتواند در بسیاری از عقود مورد استفاده قرار گیرد.
برای اینکه بدانید در هر یک از موارد چگونه حق فسخ قرارداد را خواهید داشت و یا چگونه قرارداد را فسخ کنیم بهتر است به وکیل متخصص مراجعه نمایید.
منافع مورد معامله تا زمان فسخ برای چه کسی است؟
یکی از سوالات مهم در این خصوص مربوط به منافع مال مورد معامله تا هنگام مشخص شدن تکلیف مالکیت آن میباشد.
برای مثال شرط شده باشد در خصوص خرید یک باغ میوه خریدار تا ۵ سال حق استرداد ثمن معامله و بازپس گیری مبیع را داشته باشد در این صورت باید تکلیف منافع این باغ که میوه های آن میباشد در این زمان ۵ سال مشخص گردد.
ماده ۴۵۹ قانون مدنی بیان داشته است که منافع تا زمان فسخ برای خریدار میباشد حتی اگر پس از ۵ سال فسخ گردد.
تصرفات ممنوعه از سوی خریدار
برخی از تصرفات در مال از سوی خریدار ممنوع میباشد. این موارد به شرح زیر میباشد:
. نقل و انتقال مبیع: به دلیل اینکه مالکیت به صورت ثابت برای خریدار به وجود نیامده است حق انتقال آنرا نخواهد داشت.
. اتلاف مبیع یا اقدامی که سبب کاهش ارزش مال گردد
. تغییر در کاربرد مورد معامله
. خریدار نمیتواند منافع مال را برای بیش از مدت زمان تعیین شده در بیع شرط به دیگری منتقل نماید.
. انتقال حق فسخ از سوی فروشنده نمیتواند صورت بگیرد و تنها با فوت وی به وراثش منتقل میگردد.
. رهن گذاشتن مال از سوی خریدار نزد دیگری
نتیجه گیری
اگر سوالی در این خصوص باقی مانده بود یا نیاز به تنظیم چنین قراردادی داشتید میتوانید از طریق مشاوره حقوقی قرارداد از وکیل متخصص راهنمایی بگیرید.
به طور کلی در خصوص بیع شرط بیان کردیم که فروشنده میتواند با پرداخت ثمن به خریدار مجددا مالک مال خود گردد و به تفاوت آن با بیع خیاری یا خیار شرط نیز اشاره کردیم و تمامی مواردی که باید از سوی طرفین عقد رعایت گردد نیز بیان شد
برچسب های مرتبط
اترس همراهی قابل اتکا
