وکالت در فروش ملک : در این مقاله قصد داریم به انواع وکالت در فروش ملک و قوانین و مقرراتی که راجع به آن وجود دارد بپردازیم.چنانچه نیاز به مشاوره حقوقی خرید و فروش ملک را دارید میتوانید از طریق راه های ارتباطی با ما در تماس باشید.
لازم به توضیح است یکی از قرارداد هایی که در قانون برای روابط بین افراد پیش بینی و قواعد آن توضیح داده است عقد وکالت می باشد. بر اساس قانون وکالت قراردادی بر مبنای توافق دو طرف است که هر یک از طرفین آن می تواند در هر زمانی آن را بر هم بزند.
همچنین وکالت از انواع عقود جایز است به این معنا که با فوت، جنون یا سفیه شدن هر یک از طرفین (وکیل یا موکل) حتی در وکالت بلاعزل این عقد از بین خواهد رفت.
انواع مختلف وکالت در فروش ملک
مالک ملک در دو حالت اقدام به مراجعه به دفاتر اسناد رسمی و وکالت به وکیل برای فروش ملک خود می دهد:
۱ . زمانی که خود بر اساس مبایعه نامه یا قولنامه ملک خود را به کسی فروخته و در این حالت به خریدار وکالت می دهد تا کلیه اقدامات لازم را برای انتقال ملک را انجام دهد.
این مورد بیشتر زمانی صورت می گیرد که شرایط انتقال سند به نام خریدار در زمان معامله فراهم نبوده و لازم است برای تنظیم سند اقداماتی مانند پرداخت مالیات نقل و انتقال املاک و یا زمانی که ملک در رهن بانک قرار دارد به همین جهت فروشنده با دادن وکالت این اختیار را به خریدار می دهد که به محض اتمام اقساط وام و فک رهن اقدام به تنظیم سند ملک به نام خود نماید.
نکته مهم در این خصوص این است که در این حالت (وکالت به خریدار) به معنای انتقال قطعی ملک به نام خریدار نیست هر چند بهای ملک به طور کامل به فروشنده پرداخت شده باشد و لازم است خریدار یا همان وکیل فروشنده به محض فراهم شدن شرایط با مراجعه به دفترخانه اقدامات لازم بری تنظیم سند رسمی به نام خود را انجام دهد.
سوال. در موردی که برای صدور سند به نام خریدار اقداماتی لازم بوده ولی فروشنده وکالتی در این خصوص به خریدار نمی دهد آیا امکان الزام فروشنده به اعطای وکالت رسمی از طریق دادگاه وجود دارد؟
خیر چرا که حتی در فرض صدور رای دادگاه به اعطای وکالت این حکم مانع اختیار عزل وکیل توسط موکل (فروشنده) نخواهد بود.
۲ . حالت دوم زمانی است که فروشنده ملک به کسی وکالت می دهد تا ملک او را با شرایطی که ممکن است در وکالتنامه به آن اشاره شود به فروش رساند و پس از آن وجه حاصل از فروش را به او پرداخت کند مانند حالتی که بسیاری از ایرانیان خارج از کشور اقدام به تنظیم وکالتنامه برای فروش املاک خود در داخل ایران می نمایند.
لازم به ذکر است در هر دو مورد لازم است اختیارات واگذار شده به وکیل به صراحت در متن وکالتنامه قید شود تا از بروز هرگونه اختلاف و اشتباه جلوگیری شود.
توجه داشته باشید اعطای وکالت می بایست در دفاتر اسناد رسمی صورت گیرد.
اجرت کار وکیل در فروش ملک
سوالی که در رابطه با انجام مورد وکالت خصوصا نوع دوم اعطای وکالت که پیش از این توضیح دادیم باید پیش می آید این است که آیا لازم است به اجرت کار وکیل در وکالتنامه اشاره شود؟
در پاسخ باید گفت در عقد وکالت نیازی به پیش بینی اجرت کار وکیل نمی باشد. قاعده بر این است که انجام وکالت با اجرت همراه است که با توافق دو طرف تعیین می گردد پس در صورت عدم پیش بینی اجرت همچنان امکان مطالبه آن از جانب وکیل وجود دارد مگر آنکه به صراحت ذکر شده باشد که انجام مورد وکالت بدون اجرت است.
توکیل و تفویض وکالت در فروش ملک
در صورتی که وکیل انتخاب شده حق توکیل مورد وکالت را داشته باشد می تواند وکیل دیگری انتخاب و همه اختیارات وکالتنامه را برای او نیز در نظر بگیرد در این حالت هر وکیل می تواند مستقلا اقدام به انجام مورد وکالت کند.
در صورتی که وکیل اختیارات خود را به وکیل دیگری واگذار کند یا به اصطلاح تفویض نماید وکیل اول از چرخه وکالت خارج شده و رابطه مستقیم وکالت مابین موکل و آخرین وکیل بر قرار می شود در این صورت فوت وکیل اول هیچ تاثیری در از بین رفتن وکالت و بی اعتباری اقدامات وکیل بعدی ندارد.
انجام مورد وکالت در فروش پس از فوت موکل
در صورتی که یکی از ورثه به استناد وکالت نامه ای که از مورث (کسی که فوت کرده) داشته اقدام به انتقال ملک نماید در حکم معامله فضولی بوده و لازم است ورثه دیگر به نسبت سهم خود از ارث این انتقال را تایید نمایند در غیر اینصورت (عدم تایید آن ها) سند رسمی انتقال تنظیم شده به نسبت سهم آن ها ابطال می شود.
عدم رعایت مصلحت موکل از جانب وکیل
در نظر بگیرید وکیل بر مبنای وکالت اعطا شده از جانب موکل می بایست اقدام به فروش ملک موکل می نموده است. حال پس از فروش مشخص شده مبلغ ملک بسیار کمتر از قیمت عرفی آن در بازار مشخص شده و از ناحیه وکیل به خریدار فروخته شده است که به همین سبب موجب ضرر مالی به موکل به عنوان فروشنده گردیده است .
سوال در این صورت وضعیت معامله و خسارت وارد شده به موکل چگونه تعیین خواهد شد؟
در حالتی که به علت تقصیر وکیل مصلحت موکل رعایت نشده است مسئولیت وکیل جبران خسارات وارد شده به موکل می باشد و خدشه ای به اعتبار معامله صورت گرفته وارد نخواهد شد.
لازم به ذکر است حتی در صورتی که وکالتنامه اختیارات تام و کامل به وکیل اعطا کرده باشد و خیار غبن فاحش ولو افحش نیز سلب شده باشد همچنان وکیل موظف به رعایت مصلحت موکل بوده و نمی تواند ملک را با قیمت ناچیز به خود منتقل کند.
بیشتر بدانیم : شرایط وکیل و موکل در وکالت محضری چیست
صلاحیت دادگاه رسیدگی کننده به ابطال وکالتنامه فروش ملک
دعوای مربوط به ابطال وکالتنامه مربوط به مال غیر منقول ( ملک، زمین و ..) تابع ملک موضوع سند نبوده و در صلاحیت دادگاه محل اقامت خوانده دعوا می باشد.
وکالت بلاعزل در فروش ملک
صرف اعطای وکالت بلاعزل و حتی اثبات آن حق موکل را در انجام موضوع وکالت از بین نمی برد مگر اینکه عدم صلاحیت موکل به انجام مورد وکالت در ضمن عقد شده باشد بنابراین توافق و خواست طرفین در این زمینه نقش اساسی داشته و باید به اراده و قصد مشترک طرفین توجه نمود؛ اگر در ضمن عقد توافقی نسبت به آن صورت گرفته باشد همان توافق ملاک عمل می باشد ولی اگر دو طرف در این مورد صحبتی نکرده و تعیین تکلیف نشده باشد باید گفت با قید کلمه بلاعزل در وکالتنامه موکل فقط حق عزل وکیل را از دست می دهد ولی همچنان حق انجام مورد وکالت را دارد.
لازم به ذکر است وکالت حتی اگر به صورت بلاعزل تنظیم شده باشد چنانچه پیش از این نیز اشاره شد با فوت، جنون و سفیه شدن هر یک از طرفین از بین خواهد رفت.
تحویل مبلغ فروش به موکل اعطا کننده وکالت در فروش
در حالتی که موکل به وکیل اختیار داده که ملک متعلق به او را به هر قیمت و با هر شرایطی که صلاح بداند و به هر کسی حتی خود واگذار کند صرف نظر از آنکه مبایعه نامه یا قرارداد فروش در دسترس نباشد یا وکیل آن را ارائه نکند وکیل موظف به تسلیم مبلغ دریافتی بابت فروش ملک به موکل با اخذ رسید کتبی می باشد.
نتیجه گیری
از آنجا که اعطای وکالتنامه و همینطور تایید وکالت از جانب وکیل هر دو دارای انواع مسولیت های قانونی می باشد تنظیم وکالتنامه و آگاهی هر یک از طرفین از حقوق و مسیولیت های خود نقش به سزایی در کاهش اختلاف بعدی دارد به همین جهت بهتر است قبل از تنظیم وکالتنامه یا تایید آن با وکلای متخصص ملکی در این حوزه مشورت نمایید.
سوال: سفیه به چه کسی گفته می شود؟
سفیه کسی است که درک کافی از امور مالی و اقتصادی نداشته و به راحتی ممکن است در این امور دچار فریب شود.