ابطال سند رسمی

ابطال سند رسمی و دادخواست آن  : عبارت سند مالکیت را همه ما شنیده ایم. هر که مالی خریداری می‌کند مهم‌ترین خواسته‌اش تنظیم سند مالکیت است. برای همین هم هست که دعوای الزام به تنظیم سند رسمی که توسط وکلای ملکی طرح می‌گردد یکی از رایج‌ترین و شایع‌ترین دعاوی حقوقی است.

با این حال سند رسمی مالکیت گاه به نام شخصی است که ما ادعا داریم مال متعلق به او نیست و ما ادعا داریم مالکیت آن مال برای ماست و در نتیجه سند مالکیت آن نیز باید باطل شود و به نام ما شود.

در نتیجه پای دعوایی به میان می‌آید به نام ابطال سند رسمی مالکیت. این دعوا مخصوصا در مورد اسناد رسمی مربوط به املاک یعنی خانه و زمین و ویلا و غیره رایج‌تر است که ما نیز این مطلب را با نگاه به همین دسته از اموال می‌نویسیم.

دعوی ابطال سند

وقتی سند رسمی مالکیت شخصی ابطال می‌گردد در واقع مالکیت آن شخص از بین می‌رود بنابراین دعوای حائز اهمیتی است و دادگاه ها به سادگی این دعوا را مورد پذیرش قرار نمی‌دهند؛

برای همین وکیل خوب می‌بایست پیچیدگی‌های دعوای ابطال سند رسمی در زمان طرح دادخواست ابطال سند رسمی و در حین رسیدگی به آن مورد نظر قرار گیرد که به مهمترین آن‌ها اشاره خواهیم کرد.

شرایط ابطال سند رسمی

با بررسی اسناد رسمی متوجه می شویم با توجه به اینکه این اسناد نزد مقام صلاحیت دار تنظیم می شود از اعتبار بالایی نزد مراجع قضاییی و غیر قضایی برخوردار است.

بدین ترتیب مواردی که بتوان برای ابطال اسناد رسمی استفاده کرد بسیار محدود بوده و از آنجایی که اصل بر صحت آنهاست باید از سوی خواهان ابطال، در مراجع قضائی به اثبات برسند.

بنابراین شرط ابتدایی برای این کار اقدام از طریق مراجع قانونی و دادگاه صالح میباشد و بار اثبات دعوا بر عهده خواهان ابطال سند است.

نکته بسیار مهم: همانطور که اشاره شد تنها راه برای ابطال سند رسمی مراجعه به دادگاه میباشد و ابطال این سند از طریق دفاتر اسناد رسمی و سایر مراجع اداری مربوطه امکان پذیر نمیباشد.

بیشتر بدانید : طرح دعوی  الزام به تنظیم سند ملک چگونه است

در چه مواردی می توان سند رسمی را باطل کرد؟

در ادامه وکیل اترس مواردی که ممکن است بتوان اسناد رسمی را ابطال کرد بیان خواهد نمود.

صوری و غیرواقعی بودن معامله

انجام دادن معامله صوری از سوی طرفین قرارداد که در نتیجه آن سند رسمی صادر شده باشد میتواند یکی از دلایل و مواردی باشد که اشخاص درخواست ابطال سند رسمی را از دادگاه بخواهند.

این مسئله به این دلیل میباشد که طرفین برای انعقاد قرارداد قصد و رضایت نداشته و تمامی معاملاتی که بدون قصد و رضا منعقد شود باطل خواهد بود.

بنابراین تفاوتی ندارد که معامله با قصد فرار از دین باشد یا خیر در هر صورت میتوان تقضای ابطال سند رسمی صادر شده را کرد.

معامله معارض

معامله معارض در برخی از موارد ممکن است برخی از معاملات با یکدیگر در تعارض باشند یعنی برای مثال شخصی یک ملک را به طور هم زمان به چندین نفر فروخته باشد.

برای حل معاملات و اسناد معارض شرایط و قواعد به خصوصی وجود دارد اما به طور کلی بهتر است بدانید که اگر هر دو بر اساس سند رسمی منتقل شده باشند، سندی که اول صادر شده است صحیح بوده و میتواند برای ابطال سند دوم در مراجع قضائی اقدام نماید.

جعلی بودن سند

یکی دیگر از مواردی که میتوان بر آن اساس برای ابطال سند رسمی اقدام نمود جعلی بودن سند رسمی میباشد.

در این صورت فرد باید در دادخواست خود جعلی بودن سند را اعلام کرده و برای بررسی و ارزیابی اعتبار سند درخواست صدور قرار کارشناسی بدهد.

قانون مجازات اسلامی به جرم انگاری جعل و استفاده از سند مجعول نیز پرداخته است پس بنابراین علاوه بر اینکه میتوان درخواست ابطال آنرا داشت، مرتکب مورد تعقیب کیفری نیز قرار خواهد گرفت.

انتقال سند به جهت تضمین باشد

گاهی ممکن است افراد در ازای قرض یا تضمین اموال خود را بر اساس سند رسمی به دیگری انتقال دهند به شرط اینکه پس از پرداخت دین یا رفع ضمانت اموال منتقل شده به وی بازگردد اما شخص از انجام این کار سر باز میزند.

در این صورت شخص میتوان با ارائه مدارک و مستنداتی که نشان میدهد این انتقال از جهت تضمین بوده است برای ابطال آن انتقال اقدام نماید.

عدم وجود شرایط صحت معامله

برای صحت تمامی معاملات قانونگذار در ماده ۱۹۰ قانون مدنی شرایطی را بیان میکند که عدم رعایت هر یک از آنها سبب باطل شدن معامله خواهد بود.

این شرایط عباراتند از قصد و رضای طرفین، اهلیت طرفین، معین بودن موضوع معامله و مشروعیت جهت معامله. اگر در نتیجه معاملاتی که شرایط فوق رعایت نشده باشد میتوان برای ابطال سند رسمی صادر شده اقدام نمود.

باطل بودن عملیات اجرایی

یکی دیگر دلایل بی اعتباری سند عدم رعایت تشریفات صدور سند میباشد. برای مثال ملکی که در نتیجه اجرای مزایده به فروش رسیده و سند رسمی برای آن صادر شده است دارای ایرادی در نحوه برگزاری مزایده باشد میتوان برای ابطال مزایده و سند رسمی از طریق مراجع قضائی اقدام کرد.

مراحل و نحوه ابطال سند رسمی

 برای ابطال اسناد رسمی به صورت قانونی باید مراحل ذیل را از طریق مراجع قضایی پیگیری نمایید.

. تنظیم دادخواست و ثبت آن در دفاتر خدمات قضایی

. ارائه یکی از دلایلی که در این گفتار به عنوان موارد ابطال سند رسمی از آن یاد شده است

. ارائه مدارک و مستندات محکمه پسند در جهت اثبات ادعای خویش

. حضور در جلسات رسیدگی دادگاه برای دفاع شفاهی از ادعای خود

. در صورت نیاز حضور در مراحل اعتراضی دادگاه مانند تجدید نظر خواهی

. دریافت حکم قطعی دادگاه مبنی بر ابطال سند مربوطه

. اجرای حکم دادگاه از طریق مرجع اجرای احکام مدنی

مدارک لازم برای ابطال سند رسمی

. مدارک هویتی مانند شناسنامه و کارت ملی برای احراز هویت

. مبایعه نامه یا قرارداد و سند عادی مخالف با سند رسمی که برای ابطال آن اقدام می کنید.

. ارائه مدارک مربوط به سند رسمی که به دنبال ابطال آن هستید.

. جلب نظریه کارشناس دادگستری در صورت  نیاز

. در صورت استفاده از شاهد برای اثبات ادعا نیاز به ارائه استشهادیه می باشد

. در صورت استفاده از اظهارنامه ارائه آن به عنوان یکی از مدارک مهم ضروری است

تنظیم دادخواست ابطال سند رسمی

یکی از مهم ترین ارکان برای اقامه دعوای ابطال سند رسمی و موفقیت در این دعوا تنظیم دادخواست به نحوی می باشد که مستند به قوانین و مقررات بوده و استدلال های منطقی خوبی در آن به کار گرفته شده باشد.

برای تنظیم چنین دادخواستی بهتر است به سراغ وکلای ابطال سند رسمی رفته تا ایشان با استفاده از دانش و تجربه ای که پس از حضور در این دعاوی کسب کرده اند بتوانند دادخواستی برای شما تنظیم کنند که اهداف مدنظر شما را دنبال نماید و سبب موفقیت شما در روند دادرسی شود.

تنظیم دادخواست توسط وکیل بر اساس مدارک و مستندات شما انجام شده و حاوی نگارش قوی و مستندات قانونی می باشد تا مقام قضایی را برای صدور رای به نفع شما قانع نماید.

بیشتر بدانیم چگونه میتوان الزام به تنظیم سند رسمی بدون گواهی عدم حضور را انجام داد

 دادخواست ابطال سند رسمی چه پیش نیازهایی دارد

قبل از هر چیز باید بدانیم که منظورمان از سند رسمی در دعوای ابطال سند رسمی سند تک برگ نیست. سند تک برگ مالکیت در واقع شناسنامه ملک است.

اگر خود سند‌های مالکیت را ملاحظه نمایید قسمتی دارد تحت عنوان مستندات مالکیت. در این قسمت مثلا نوشته شده سند انتقال شماره… تنظیم در دفتر اسناد رسمی…؛ منظور ما از سند مالکیت رسمی در دعوای ابطال سند رسمی همین قسمت است.

پس باید در نظر داشته باشیم که نباید در دادخواست، ابطال سند تک برگ را بخواهیم، خواسته ما باید ابطال سند انتقال باشد. مثل بنچاق که سندی است که طرفین در دفترخانه امضا می کنند و به با ملک خود را به دیگری منتقل می کنند) البته ابطال همین سند انتقال که گاه سند انتقال اجرایی و در نتیجه برگزاری مزایده توسط دادگاه است هم مقدماتی دارد که در ادامه به آن‌ها می‌پردازیم.

سند انتقال اجرایی

سند انتقال اجرایی یعنی سندی که پس از صدور اجراییه دادگاه یا سایر مراجع مثل اداره ثبت ، توسط مرجع از طریق  مزایده فروخته شده و به خریدار انتقال پیدا می کند . سند انتقال اجرایی معمولا توسط نماینده دادگاه امضا می شود

مطلب بعدی این است که زمانی که وکیل قصد طرح دعوای ابطال سند رسمی (همان سند رسمی انتقال) را دارد باید به این نکته توجه کند که سند رسمی تنها یک نوشته است.

اگرچه نوشته مهمی است و مقام رسمی آن را تنظیم نموده و نشانه مالکیت شخص مالک می‌باشد اما در نهایت یک نوشته است. حال سوالی که پیش می‌آید این است که این نوشته در مورد چیست؟ بیانگر چیست؟ چه چیزی را بیان می‌نماید؟

سند رسمی انتقال

سند رسمی انتقال در واقع دارد معامله‌ای که بین اشخاص آن سند انجام گرفته را توضیح می‌دهد. فروشنده، خریدار، مورد معامله، ثمن (قیمت) معامله، شرایط معامله و غیره؛ همه این موارد در سند مندرج شده که نشان از ثبت مهم‌ترین قسمت توافق اشخاص سند در معامله‌ای است که انجام داده اند.

استدلال در دعوای ابطال سند رسمی

پس اگر تنها در دادخواست ، ابطال سند رسمی را بخواهیم بی‌تردید دادگاه دعوای ما را نمی‌پذیرد؛ به این استدلال که وقتی معامله‌ای که سند رسمی ، نشان دهنده آن معامله است صحیح و دست نخورده باقی مانده است چطور می‌شود سند را ابطال کرد؟!

مثل این که بدون این که شخصی فوت کند درخواست کنیم ثبت احوال شناسنامه او را باطل نماید. بی‌شک این مورد پذیرفته نمی‌شود.

 به عبارت دیگر معامله (مثل خرید و فروش ) و سند یک معامله (مثل مبایعه نامه ) را باید از هم تفکیک کرد و در مواقعی که قصد ابطال سند مثلا به شماره …. را داریم باید بطلان معامله آن مثلا بیع (خرید و فروش ) را هم بخواهیم  در غیر این صورت به دلیل اینکه دادگاه قبل از رسیدگی به صحیح بودن یا نبودن معامله نمی تواند در مورد صحیح بودن یا نبودن سندآن حکم دهد ؛در نتیجه تمام دعوی را رد میکند.

اهمیت اعلام بطلان معامله

پس اولین مقدمه برای پذیرفته شدن خواسته ابطال سند رسمی ، با همراهی یک وکیل حقوقی متخصص این است که خواسته‌ای داشته باشیم تحت عنوان اعلام بطلان معامله‌ای که موضوع سند رسمی قرار دارد. توجه کنید که ابن خواسته اعلام بطلان معامله است و خواسته بعدی ابطال سند رسمی. به واژه‌های ابطال و اعلام بطلان توجه کنید.

اگر برعکس این خواسته‌ها را مطرح کنید، یعنی بنویسید «ابطال معامله» و «اعلام بطلان سند» احتمالا دعوای شما را دادگاه رد می‌کند. طبیعی است که اگر سندی که ما ابطال آن را خواستیم، در مورد انتقال اجرایی توسط واحدهای اجرای احکام دادگاه است، باید ابطال مزایده و ابطال عملیات اجرایی‌ای که انجام شده و در نتیجه آن سند رسمی انتقال تنظیم گردیده است را نیز بخواهیم.

همانطور که ملاحظه می کنید ،دادخواست ابطال سند دارای پیچیدگی های فنی است که در صورت عدم مشاوره حقوقی با وکیل ، ممکن است ، وقت و هزینه شما به هدر رود.

بیشتر بدانیم : شرایط وکالتنامه بعد از مرگ موکل چیست؟

طرفین دعوای ابطال سند رسمی مالکیت

وقتی شما به شکلی که توضیح داده شد دعوای اعلام بطلان معامله و ابطال سند رسمی مالکیت را طرح می‌کنید، تمام اشخاصی که به عنوان فروشنده و خریدار در معامله نقش داشته‌اند و همه کسانی که در سند رسمی نامشان درج شده است را طرف قرار دهید.

(یعنی نام همه آنها را می بایست در قسمت خوانده دادخواست ذکر شود)در غیر این صورت دعوا توسط دادگاه بر اساس ماده ۲ قانون آیین دادرسی مدنی رد خواهد شد.

دلیل این امر این است که همه کسانی که قرار است سند مالکیت‌شان یا معامله‌شان باطل گردد می بایست حق دفاع داشته باشند بنابراین حتما تمامی این افراد هر چقدر هم که زیاد باشند را طرف دعوای خود قرار دهید.

دلیل باطل شدن سند مالکیت چیست

نکته بسیار مهمی که در طرح دعوای ابطال سند رسمی همراه با یک وکیل خوب ملکی باید مد نظر شما باشد این است که دلیل شما برای اعلام بطلان معامله و بعد ابطال سند مالکیت چیست؟ به این مثال دقت کنید:

پدر آقای الف مالک یک خانه مشخص با پلاک ثبتی مشخص در تهران بوده است. پدر آقای الف در سال ۱۳۹۶ فوت نموده اما آقای ب در سال ۱۳۹۷ بر اساس وکالت فروشی که پیش از مرگ پدر آقای الف از او دریافت کرده بوده است خانه پدر آقای الف را به نام خود منتقل کرده است.

از طرفی وکالت بعد از فوت وکیل یا موکل باطل می‌شود بنابراین آقای ب در زمان تنظیم سند رسمی انتقال خانه، حق انتقال آن خانه را نداشته بنابراین می‌بایست عقد بیع منعقد شده و سند رسمی انتقال به این جهت باطل شود.

دقت کنید که این دلیل در هر دعوای ابطال سند فرق دارد و وکیل شما می‌بایست به این دلیل اشاره نماید. و پیش از طرح دادخواست ابطال سند باید بررسی شود ، آیا واقعا دلیلی برای باطل بودن وجود دارد؟ این موضوع مهم باید قبل از طرح دادخواست ابطال سند رسمی بررسی شود.

بیشتر بدانیم : پیش فروش ساختمان در چه شرایطی جرم است  و موجب ابطال پروانه بنگاه دار میشود

ابطال سند رسمی در صلاحیت کدام دادگاه است؟

بسته به نوع سندی که برای ابطال آن اقدام میشود صلاحیت دادگاه متفاوت است. در صورتی که سند مال غیرمنقول مانند املاک موضوع اصلی دعوا باشد، باید در دادگاه حقوقی محل وقوع ملک این دعوا اقامه شود.

اما در صورت منقول بودن مال موضوع دعوا مانند خودرو، اقامه دعوا باید در دادگاه حقوقی محل زندگی خوانده اقامه شود.

ابطال سند رسمی چقدر زمان میبرد؟

یکی از سوالاتی که معمولا در جلسات مشاوره حقوقی از وکلا پرسیده میشود مربوط به این است که ابطال اسناد رسمی از طریق مراجع قضائی چه میزان زمان میبرد؟

در پاسخ باید گفت با توجه به روند رسیدگی و اعتراضاتی که ممکن است سوی خوانده به رای صادره از دادگاه بدوی صورت گیرد نمیتوان زمان دقیقی را برای ابطال بیان کرد اما در معمول پرونده های موجود با این موضوع حدود سه تا دوازده ماه زمان برای اخذ رای ابطال زمان لازم است.

البته این زمان در صورت وجود دلایل و مدارک کافی از سوی خواهان میباشد.

بیشتر بدانید : طرح دعوی  الزام به تنظیم سند ملک چگونه است

اجرای رای ابطال سند رسمی مالکیت

اگر تا کنون سر و کارتان به دادگاه خورده باشد حتما واحدهای شلوغ اجرای احکام را دیده اید. اگر قصد طرح دعوای اعلام بطلان معامله و ابطال سند رسمی را دارید می‌توانید خوشحال باشید! چون اگر دادگاه دعوای شما را بپذیرد و حکم به ابطال سند رسمی مالکیت به نفع شما بدهد، این حکم نیازی به اجرا از طریق اجرای احکام ندارد و با اعلام دادگاه به مراجع مربوطه سند ابطال می‌گردد.

باید در نظر داشته باشید که پیچیدگی دعاوی ملکی از جمله اعلام بطلان معامله ملک و ابطال سند رسمی ملک زیاد است و شما می‌توانید از وکیل ابطال سند رسمی  برای بالا بردن شانس موفقیت خود در این دعاوی استفاده نمایید.

البته ابطال سند فقط ابطال سند مالکیت نیست، معاملات دیگری نیز هستند که ممکن است اعلام بطلان آن‌ها و ابطال سندشان در یک دادخواست خواسته شود.

یکی از مهم‌ترین این‌ها سند رهنی است که مخصوصا در زمان اخذ وام بانکی و بستن قرارداد بانکی تنظیم می‌شوند. در مقالات بعدی به ابعاد مختلف دعوای ابطال سند رهنی نیز خواهیم پرداخت.

نمونه رای ابطال سند رسمی

نمونه رای دادگاه درباره دعوای ابطال سند رسمی در خصوص زمانی  که تعارض اسناد عادی و اسناد رسمی در میان باشد.

در این صورت زمانی که فرد بر اساس یک سند عادی اقدام به اقامه دعوای ابطال سند رسمی نماید، دعوای وی باطل بوده و نمی توان با استفاده از سند عادی مگر در شرایط خاص برای ابطال سند رسمی اقدام کرد.

هزینه ابطال سند

(هزینه دادرسی دعوای غیر مالی+هزینه دادخواست)

هزینه اقامه دعوای ابطال سند رسمی شامل دو هزینه اصلی برای خواهان می باشد. بخش اول هزینه مربوط به هزینه دادرسی می باشد که باید به نوع دعوا توجه کرده و میزان هزینه دادرسی آن را بر اساس تعرفه ای که از سوی قوه قضاییه اعلام شده است تطبیق داد.

هزینه دادرسی دعوای ابطال سند رسمی به دلیل اینکه از دسته دعاوی حقوقی غیر مالی هست به مبلغ ۴۰ تا ۱۸۰ هزار تومان می باشد.

بخش دوم هزینه نیز مربوط به هزینه ثبت دادخواست در سامانه ثنا می باشد که آن هم ۷۷ هزار تومان می باشد. پرداخت این هزینه ها بر عهده خواهان یعنی شخصی که درخواست ابطال سند رسمی را دارد می باشد.

نویسنده : حسام ملامحمدی وکیل پایه یک دادگستری

پرسش و پاسخ حقوقی با وکیل

در نهایت باید گفت برای ابطال سند رسمی از آنجایی که مخالف با اصل صحت قراردادها و اسناد رسمی میباشد تنها میتوانند از طریق موارد و شرایطی که در این مطلب بیان شده است اقدام نمایند و راهی جز موارد فوق الذکر نخواهد داشت.

برای این کار بهتر است دلایل خود را پیش از اقامه دعوا با یکی از وکلای متخصص در میان بگذارند تا وکیل بتواند به درستی میزان احتمال موفقیت آنها در دعوای پیش رو را مورد بررسی قرار دهد تا با اقامه دعوای واهی مجبور به صرف هزینه های گزاف در این مسیر نشوند.