اجاره مال غیر : یکی از قرارداد های معمول که به ظاهر بسیار ساده به نظر میرسد ،اما در نظر نگرفتن و عدم بررسی دقیق شرایط و اصول اساسی آن در مواردی میتواند منجر به بروز تبعات سنگین حقوقی و کیفری برای اشخاص گردد عقد اجاره است.
به عبارت دیگر ممکن است بسیاری از افرادی که قصد اجاره ملک و یا هر نوع مالی را دارند بدون اطلاع در شرایطی قرار گیرند و ملک و یا مالی را اجاره کنند،بی آنکه بدانند ملک در مالکیت موجر نبوده و یا به هر دلیلی ایشان حق اجاره دادن نداشته است.
در این شرایط،نا آگاهی از قوانین و مقررات میتواند مقدمات تضییع حقوق افراد را فراهم آورده و در برخی مواقع آثار جبران ناپذیری به اشخاص وارد میسازد.
در این مقاله تلاش گردیده است اجاره مال غیر به صورت جامع و کاربردی مورد بررسی قرار گرفته و راهکار هایی جهت پیش گیری از این مسئله و نحوه پیگیری قضایی در صورت وقوع اجاره مال غیر ارائه گردد.
خدمات موسسه حقوقی اترس در اجاره مال غیر
موسسه حقوقی اترس با استفاده از دانش تخصصی وکلای ملکی و کیفری و حقوقی و همکاری تیمی در پرونده های اجاره مال غیر خدمات زیر را ارائه میدهد:
۱-بررسی قرارداد های اجاره پیش از تنظیم و بررسی اسناد و مدارک
۲-طرح و پیگیری و دفاع از شکایت کیفری اجاره مال غیر
۳-پیگیری حقوقی اجاره مال غیر در زمینه مطالبه وجوه و اجرت المثل و خسارات
۴-ارائه مشاوره حقوقی در زمینه اجاره مال غیر
۵-دفاع از هر یک از طرفین پرونده های مرتبط با اجاره مال غیر
پرونده هایی با موضوع اجاره مال غیر،از جمله پرونده های پیچیده ملکی محسوب میشوند و بررسی و اعلام نظر چنین پرونده هایی نیازمند دانش تخصصی در این زمینه میباشد.
اجاره مال غیر به چه معناست؟
اجاره قراردادی است که به موجب آن منافع و حق استفاده از مالی را برای مدت مشخص و در قبال مبلغ مشخص از شخص مالک یا شخصی که از طرف مالک حق اجاره دادن دارد ،اجاره میکنیم.
حال اگر شخصی مالی که متعلق به دیگری میباشد را بدون اذن و اجازه و اختیار قانونی به دیگری اجاره دهد،این اقدام اجاره مال غیر است.
اجاره مال غیر از بعد حقوقی و کیفری دارای آثاری میباشد.
از بعد حقوقی اجاره مال غیر امری فضولی میباشد و چنانچه مالک اصلی پس از اطلاع ،وقوع عقد اجاره را تایید و تنفیذ کند،این قرارداد صحیح میباشد و در غیر اینصورت قرارداد منعقده باطل میباشد.
از بعد کیفری،اجاره مال غیر در قانون جرم انگاری گردیده است و در صورت وجود سو نیت و علم و اطلاع جرم است و قابل تعقیب قضایی میباشد.
اجاره مال غیر از نظر حقوقی
در عالم حقوق،هر نوع معامله ای که نسبت به مال دیگران بدون اذن و اجازه و اختیار قانونی منعقد شود،معامله فضولی است.
مطابق ماده ۲۴۷ قانون مدنی :{ معامله به مال غیر جز به عنوان ولایت یا وصایت یا وکالت نافذ نیست ولو اینکه صاحب مال باطناً راضی باشد ولی اگر مالک یا قائممقام او پس از وقوع معامله آن را اجازه نمود در این صورت معامله صحیح و نافذ میشود.}
در نتیجه؛
اجاره مالی غیر باطل نیست.بلکه غیر نافذ است.
غیر نافذ به این معناست که اگر مالک اصلی معامله را تایید کند معامله صحیح است و در صورت رد و عدم تایید معامله،معامله محکوم به بطلان میباشد.
در اکثر موارد مشاهده میشود نه تنها مالک قرارداد را تایید نمیکند،بلکه شکایت کیفری نیز علیه موجر و مستاجر(در فرض اطلاع و آگاهی)مطرح مینماید.
اجاره مال غیر از نظر کیفری
اجاره مال غیر در صورت وجود سه رکن ذیل علاوه بر مسئولیت حقوقی،مشمول مسئولیت کیفری نیز میشود.
الف-رکن مادی جرم
که عبارتست از انجام تمامی اقدامات در جهت اجاره دادن مال.از جمله:
تظاهر به مالکیت یا داشتن اختیارات لازم جهت اجاره دادن(در این قسمت نیاز نیز به صراحت عنوان کند من مالک هستم،بلکه تظاهر و انجام هر رفتاری که عرفا نشان دهنده مالکیت باشد را میتوان تظاهر به مالکیت قلمداد کرد.)
انعقاد قرارداد اجاره
اخذ مال الاجاره از مستاجر
تحویل ملک به مستاجر
ب-رکن معنوی جرم
که مهمترین رکن میباشد و در تعیین جرم بودن و یا نبودن اجاره مال غیر تعیین کننده میباشد.این رکن به این معناست که اجاره دهنده با علم به عدم مالکیت و عدم وجود اختیار قانونی و با سو نیت اقدام به اینکار نماید.به عبارت دیگر رکن معنوی در سه حالت قابل بررسی است:
۱-موجر اطلاع داشته مالک نیست و با علم به این موضوع اقدام به اجاره مال غیر نموده است:جرم محقق شده است.
۲-موجر مالک بوده و اطلاع از مالکیت داشته است،اما حق اجاره دادن نداشته است(برای مثال در املاک مشاعی یا املاک در رهن و یا اجاره دادن به چند نفر):
در این حالت اگر به این موضوع آگاه بوده و با سو نیت اقدام به اینکار کرده باشد جرم محقق شده است و در صورت عدم اطلاع جرمی واقع نشده است و صرفا جنبه حقوقی دارد.
۳-موجر اطلاعی از عدم مالکیت و عدم اختیار قانونی جهت اجاره دادن نداشته است:
در اینصورت وقوع جرم منتفی است.اما موجر مسئولیت مدنی دارد.
ج-رکن قانونی جرم
عبارتست از اینکه قانون گذار آن جرم را در قانون تعریف و برای آن مجازات تعریف نماید.در خصوص اجاره مال غیر ماده قانونی صریح وجود ندارد.
چرا که اجاره مال غیر در دسته جرم انتقال مال غیر قرار گرفته است و مجازات انتقال مال غیر در خصوص آن جاری میشود.
ماده ۱ قانون مجازات راجع به انتقال مال غیر و قانون مجازات اسلامی به این جرم پرداخته است و انتقال دهنده را کلاهبردار محسوب مینماید.
مطالب مرتبط : تامین دلیل ملک مورد اجاره چگونه است؟
تفاوت معامله فضولی با اجاره مال غیر
یکی از مصادیق معامله فضولی در قانون مدنی اجاره مال غیر است. با این توضیح که هر معامله فضولی جرم نیست.
بلکه زمانی جرم میشود که فضول(در اجاره مال غیر،موجر) عامدانه و با سو نیت خود را مالک و یا نماینده قانونی مالک معرفی کرده باشد و نفع مالی از این اقدام برده باشد و مال را از اختیار مالک خارج کند.
تفاوت انتقال مال غیر با اجاره مال غیر چیست؟
اگرچه اجاره مال غیر از مصادیق انتقال مال غیر بوده و در مجازات ها و نحوه اثبات شباهت هایی دارند.اما تفاوت های اساسی میان این دو میتواند مسیر حقوقی را تعیین و در نحوه دفاع و اثبات موثر باشد.
در انتقال مال غیر،موضوع انتقال مالکیت مال و ملک میباشد.یعنی شخصی مال متعلق به دیگری را به موجب قرارداد بیع میفروشد،یا صلح میکند و یا هبه میکند و ….
در اجاره مال غیر صرفا منفعت مال(حق استفاده از آن مال)موضوع قرارداد قرار میگیرد.بدون آنکه اصل ملک منتقل شود.
مستاجر اجاره مال غیر چه تکالیف و مسئولیت هایی دارد؟
برای مستاجر به عنوان یک رکن اصلی این اقدام ،سه حالت قابل پیش بینی میباشد:
۱-مستاجر اطلاعی از عدم مالکیت موجر ندارد ؛در این حالت مستاجر قربانی این جرم میباشد و مطابق قانون حق دارد مال الاجاره را از موجر متخلف دریافت نماید و همچنین حق مطالبه خسارت نیز دارد.
همچنین ایشان هیچگونه مسئولیت کیفری نیز نخواهد داشت.
۲-مستاجر از عدم مالکیت موجر و یا جعلی بودن سند و یا عدم وجود حق در اجاره دادن ملک توسط موجر مطلع میباشد و با آگاهی اقدام به انعقاد قرارداد اجاره نموده است .
در این حالت مستاجر شریک جرم موجر میباشد و قابلیت تعقیب کیفری دارد.
۳-ممکن است مستاجر از عدم مالکیت موجر بی اطلاع باشد و پس از گذشت مدتی از انعقاد قرارداد این موضوع را مطلع شود.
در این حالت مستاجر مسئولیت مدنی دارد و میبایست خسارات وارده به مالک اصلی را جبران نموده و همچنین اجرت المثل مدت زمان تصرف را پرداخت نماید.
نحوه ارزیابی مستندات پرونده و معیار های احراز مالکیت موجر
در برخی موارد موجر ممکن است مالک قسمتی از ملک مشاع باشد و با ادعای اینکه مالک کل ملک است اقدام به اجاره کل ملک نماید و یا اینکه ملک در رهن و وثیقه است و مالک حق انتقال منافع را نداشته و بدون اعلام این موضوع به مستاجر اقد ام به اجاره مال نماید.
در این حالت دادگاه برای احراز مسئولیت کیفری و یا مدنی اقدام به بررسی مدارک و اسناد مالکیت،استعلام از اداره ثبت و دریافت سابقه ثبتی ملک،بررسی وثیقه و در رهن بودن و در صورت مالکیت مشاعی بررسی میزان سهم مالک مینماید و چنانچه سو نیت احراز شود مجازات های آن نسبت به مجرم و یا مجرمین اعمال خواهد شد.
مسئولیت کیفری موجر در اجاره مال غیر چیست؟
مستند به ماده ۱ قانون مجازات راجع به انتقال مال غیر،موجر و یا مستاجر مجرم ،در حکم کلاهبردار بوده و مطابق با قانون تشدید مجازات مرتکبین ارتشاء، اختلاس و کلاهبرداری مجازات خواهند شد.
چنانچه وقوع جرم احراز شود ،موجر مطابق قانون محکوم به رد مال،حبس از ۱ تا ۷ سال و جبران خسارت و جزای نقدی معادل مالی که دریافت نموده است و یا یک یا چند مورد از موارد مذکور خواهد شد.
در تعیین میزان مجازات عواملی نظیر سابقه محکومیت،سن،جایگاه مجرم و میزان خسارات وارده و … نیز موثر میباشد.
مسئولیت مدنی موجر در اجاره مال غیر
صرف نظر از جنبه کیفری این اقدام و حتی در صورتی که به دلیل فقدان سو نیت موجر،جنبه کیفری اثبات نگردد،علاوه بر موارد فوق الذکر،موجر متخلف موظف است مبالغ دریافتی را به مالک مسترد نماید.
چنانچه خساراتی به مالک و یا مستاجر نا آگاه وارد شده باشد جبران نماید و هزینه های دادرسی و وکیل و هزینه های مربوط به تخلیه و تعمر در صورت ایجاد آسیب به ملک و …. را پرداخت نماید.
به عبارت دیگر مسئولیت مدنی در هر حالتی پابرجاست،حتی اگر جنبه کیفری این معامله اثبات نشود.
مطالب مرتبط : الزام به تنظیم سند رسمی اجاره چیست؟
آثار قانونی فسخ/بطلان/تنفیذ اجاره مال غیر
همانطور که پیشتر گفته شد اجاره مال غیر فضولی است.در این حالت:
- چنانچه مالک قرارداد را تنفیذ کند، قرارداد معتبر میشود لیکن چنانچه موجر سو نیت داشته باشد به دلیل وقوع جرم،رافع مسئولیت کیفری موجر نیست.
- اگر بعد از انعقاد قرارداد موجر و مستاجر قرارداد را فسخ کنند،چنانچه سو نیت داشته باشند رافع مسئولیت نیست و جرم واقع شده است.
- اگر مالک قرارداد را رد کند ،قرارداد کان لم یکن شده و تمام آثار اجاره از بین میرود
در صورت وجود شرایط با توجه به مقتضی موجود موجبات مسئولیت کیفری و یا حقوقی را برای متخلفین فراهم میکند.
نحوه طرح شکایت کیفری و یا حقوقی در اجاره مال غیر
الف-شکایت کیفری
عنوان مجرمانه در این شکایت عبارتست از اجاره مال غیر(در حکم کلاهبرداری) و شاکی مالک اصلی و یا قائم مقام قانونی او میباشد.مشتکی عنه نیز موجر و در برخی موارد مستاجر میباشد.
ب-دادخواست حقوقی
عناوین دادخواست حقوقی با توجه به مستندات موجود میتواند تخلیه ملک،مطالبه اجرت المثل،استرداد وجوه و مطالبه خسارت به طرفیت موجر و یا مستاجر و یا هر دو باشد.
مدارک مورد نیاز پرونده اجاره مال غیر
در هر دو مسیر قانونی میبایست مدارک مالکیت،اسناد رسمی،اجاره نامه،پیامک،شهادت شهود،تصاویر و … با توجه به نوع و شرایط خاص پرونده ضمیمه گردد.
دفاعیات در پرونده اجاره مال غیر
در اجاره مال غیر متهم میبایست به مواردی نظیر نبود سو نیت و عدم اطلاع از مالکیت و وجود توافقات ضمنی با مالک و حق انتفاع و …. استناد نماید.
پرسش و پاسخ با وکیل اترس
اجاره مال غیر گرچه در نگاه اول ممکن است ساده به نظر برسد،اما به جهت آثار حقوقی و کیفری پیش بینی شده قانونی و تبعات شدید آن میبایست به صورت جدی بررسی شده و با شناخت تعاریف آن و ارکان و مجازات ها و مسئولیت های آن ، در صورت اقدام قانونی مستندات و دفاعیات به صورت کاملا تخصصی به مراجع قضایی اعلام شود.
زیرا کوچکترین قصور و حتی اشتباه در دفاع و یا ارائه مدارک میتواند مشکلات جدی تری را برای مالک،موجر،مستاجر ایجاد نماید.
لذا توصیه میشود پیش از هرگونه اقدام در این زمینه از مشاوره وکلای متخصص ملکی و کیفری موسسه حقوقی اترس بهره گرفته و با کمک تیم متخصص حقوقی مرتبط به پرونده اجاره مال غیر،مسیر آسانتر و کوتاه تر و سریعتری جهت حصول نتیجه را پشت سر بگذارید.