الزام تنظیم سند ملک : در این مقاله که به قلم وکیل متخصص پرونده الزام به تنظیم سند در موسسه حقوقی اترس نگارش شده ، سعی داریم مراحلی که خریدار ملک برای گرفتن سند مالکیت می بایست طی کند و همچنین مقرراتی که در این باره وجود دارد را توضیح دهیم.
قانون الزام به تنظیم سند رسمی ملک
بر اساس قانون ثبت کلیه معامله هایی که موضوع آن املاک است اجباری بوده و اگر این معامله تنها به صورت عادی باشد در دادگاه و اداره های دولتی اعتباری ندارند.
در صورتی که قراردادی برای فروش یک ملک بین دو طرف ایجاد شود خریدار ملک که مالکیت به او منتقل شده است می تواند الزام مالک را به تنظیم سند رسمی انتقال از دادگاه بخواهد.
لازم به ذکر است در بعضی از قرارداد ها زمان مشخصی برای تنظیم سند رسمی در دفترخانه مشخص می شود اما حتی در صورتی که در قرارداد زمان مشخصی برای تنظیم سند مشخص نشده باشد با توجه به قانون خریدار می تواند دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی انتقال را در دادگاه طرح کند.
دعوی الزام به تنظیم سند رسمی ملک
در این دعوا خواهان خریدار ملک است و خوانده کسی است که مالکیت ملک را به خواهان از طریق قرارداد عادی منتقل کرده است اما در مواردی فروشنده مالک ملک نیست در این موارد علاوه بر فروشنده باید مالک رسمی هم به عنوان یکی از خواندگان در دادخواست طرف دعوا قرارگیرد.
در صورتی که مالک فوت کرده باشد، خوانده ورثه او می باشند.
این دعوا در دادگاهی مطرح می شود که ملک در حوزه آن واقع شده است.
بهتر است در دادخواست علاوه بر الزام خوانده به انتقال رسمی، الزام او به انتقال قسمت های مربوط به ملک مانند پارکینگ و انباری هم از دادگاه خواسته شود.
سوال . آیا برای طرح دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ارائه گواهی دفترخانه مبنی بر عدم حضور مالک یا فروشنده به دادگاه الزامی است؟
خیر این گواهی فقط نشان دهنده تخلف فروشنده از تعهد خود به انتقال سند می باشد و خریدار بر اساس این گواهی تنها می تواند تخلف فروشنده و آمادگی خود برای پرداخت ثمن (مبلغ قرارداد) را اثبات نماید. بنابراین حتی اگر گواهی عدم حضور از دفتر خانه گرفته نشود خریدار می تواند الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی را از دادگاه بخواهد.
رسیدگی دادگاه به پرونده الزام به تنظیم سند ملک
دادگاه قبل از رسیدگی ابتدا از اداره ثبت در خصوص وضعیت ثبتی ملک استعلام می گیرد اگر نام مالک ملک در دادخواست به عنوان خوانده نباشد یا ملک در توقیف یا رهن باشد بدون اینکه به دلایل خواهان رسیدگی کند پرونده را مختومه اعلام می نماید.
اجرای رای دادگاه الزام به تنظیم سند ملک
بعد از رسیدگی دادگاه به موضوع و بررسی دلایل دو طرف در صورتی که دادگاه رای به محکومیت خوانده مبنی بر الزام به تنظیم سند رسمی صادر نمود ابتدا اجراییه صادر می شود و دادگاه به خوانده دعوا ابلاغ می کند که ده روز مهلت برای تنظیم سند رسمی در دفترخانه دارد و باید سند به نام خواهان یا همان محکوم له صادر شود در صورت عدم اجرای رای در مهلت ده روز پرونده به اجرای احکام ارسال می شود و نماینده دادگاه در دفترخانه حاضر و ملک به نام محکوم له منتقل می شود.
بیشتر بدانیم : دعوی ابطال سند رسمی چگونه طرح میشود
موانع تنظیم سند به نام محکوم له
مواردی که گفته شد مربوط به زمانی است که برای انتقال سند ملک هیچ مانعی وجود نداشته باشد. در زیر به مواردی که مانع تنظیم سند به نام محکوم له می شود و راه های بر طرف نمودن آن اشاره می کنیم:
- اگر مقدمات صدور سند مانند پایان کار، صورت مجلس تفکیکی در زمان تنظیم دادخواست آماده نباشد علاوه بر الزام به تنظیم سند رسمی باید الزام خوانده به تهیه این مقدمات هم در دادخواست عنوان شود.
- در صورتی که ملک در رهن باشد و قرارداد رهن مربوط به زمان قبل از فروش ملک باشد:
- در صورتی که ملک در رهن باشد و قرارداد رهن مربوط به زمان بعد از فروش ملک باشد:
- در این صورت خریدار با در دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی، ابطال قرارداد رهنی و ابطال سند رهنی را عنوان کند.
- اگر خواهان قراردادی که ثابت کننده خرید ملک از فروشنده باشد در دست نداشته باشد باید در دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ، اثبات وقوع بیع هم مطرح نماید.
نکته : اول باید ملک از رهن خارج شود یا به اصطلاح فک رهن شود و سپس تنظیم سند صورت بگیرد.
بنابراین در دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی، الزام به فک رهن هم از دادگاه خواسته می شود در این صورت بیشتر دادگاه ها اول به فک رهن رسیدگی می کنند و پس از آن در مورد الزام به تنظیم سند رسمی حکم می دهند.
در این مورد دادگاه اول به دلایل خواهان که اثبات کننده خرید ملک از فروشنده است رسیدگی می کند و سپس در صورتی که خرید ملک اثبات شود رای به الزام خوانده به تنظیم سند رسمی انتقال صادر می کند.
عدم امکان الزام مالک به تنظیم سند رسمی
در صورتی که بعد از محکومیت مالک به تنظیم سند رسمی و صدور اجراییه به هر دلیلی امکان الزام مالک به تنظیم سند رسمی وجود نداشته باشد خریدار می تواند قرارداد خود را بر هم بزند یا به اصطلاح فسخ کند.
جلوگیری از نقل و انتقال ملک قبل از صدور سند مالکیت
خواهان می تواند برای جلوگیری از نقل و انتقال ملک توسط مالک یا فروشنده در دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی تقاضای صدور دستور موقت نیز از دادگاه داشته باشد.
در این صورت بعد از ارسال دادخواست خود و قبل از تشکیل جلسه رسیدگی به دادخواست به شعبه دادگاه مراجعه و از دادگاه صدور دستور موقت مبنی بر جلوگیری از نقل و انتقال را درخواست می کند. برای صدور دستور موقت مبلغی که از ده درصد ارزش ملک کمتر نباشد از خواهان به عنوان خسارت احتمالی گرفته خواهد شد.
در صورتی که پس از رسیدگی رای به نفع خواهان صادر شود مبلغ خسارت احتمالی به خواهان بازگردانده می شود.
دفاع مالک ملک
در صورتی که الزام خوانده به تنظیم سند رسمی ملک از مالک خواسته شود اگر خوانده یا دیگران به عنوان اشخاص ثالث در دفاعیات خود مدعی عدم اعتبار قرارداد یا از بین رفتن قرارداد به هر دلیل باشند، دادگاه ابتدا به دلایل آن ها رسیدگی می نماید و پس از آن در صورتی که همچنان قرارداد ارائه شده از خواهان یا خریدار را معتبر بداند رای به الزام به تنظیم سند رسمی صادر می کند.
توجه داشته باشید محکومیت خوانده به تنظیم سند رسمی ارتباطی با پرداخت مبلغ یا همان ثمن معامله از طرف خریدار ندارد و دادگاه نمی تواند در رای خود خواهان را به پرداخت مبلغ قرارداد یا همان ثمن الزام کند مگر اینکه در قرارداد به صراحت تنظیم سند و پرداخت ثمن به عنوان تعهد مقابل هم در نظر گرفته شده باشد.
پرسش و پاسخ حقوقی درباره الزام تنظیم سند ملک
با توجه به مطالب گفته شده در مورد تنظیم سند رسمی و پیچیدگی های طرح و دفاع از این دعوا بهتر است قبل از هر اقدام حقوقی با وکلای متخصص در این زمینه مشورت نمایید.