دعوای الزام به تنظیم سند رسمی

الزام به تنظیم سند رسمی: یکی از تعهدات قراردادی فروشنده ملک در مقابل خریدار، تنظیم سند رسمی ملک به نام خریدار در تاریخ مورد توافق است. مطابق ماده ۲۲ قانون ثبت، در مورد املاکی که دارای سند رسمی هستند مالکیت صرفا بموجب سند رسمی برقرار می شود.

بنابراین تنظیم سند به نام خریدار تعهد منطقی و طبیعی مالک می باشد که قانون نیز بر آن تاکید دارد و در صورتی که فروشنده به میل و اختیار خود آن را انجام ندهد امکان اجبار وی از طریق دادگاه وجود دارد که در اصطلاح قانونی دعوای الزام به تنظیم سند رسمی نامیده می شود.

در ادامه با شرح مختصری در خصوص این دعوا با شما همراه هستیم. اما قبل از آن بهتر هست که درباره فرق سند عادی و رسمی نیز بیشتر بدانید.

خدمات وکیل اترس برای دعاوی الزام به تنظیم سند

وکیل الزام به تنظیم سند در موسسه حقوقی اترس متخصص در حوزه معاملات و قرارداد های املاک  میباشد. الزام به تنظیم سند رسمی مانند سایر دعاوی حقوقی ویژگی ها و پیچیدگی های خاص خود را دارد و همچنین علاوه بر اینکه وکیل باید در حوزه معاملات مسلط باشد تا باید بتواند اقدامات لازم را برای احقاق حق موکل خود به سرانجام برساند.

حق الوکاله دعوای الزام به تنظیم

حق الوکاله وکیل دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، در بخش تعرفه های خدمات حقوقی سایت اترس، قابل مشاهده می باشد.

هزینه وکیل ملکی در طرح و دفاع در پرونده های قضایی و همچنین سایر هزینه های خدمات حقوقی مانند مشاوره در بخش مربوطه ثبت شده است.

مشاوره حقوقی

همین حالا می توانید با دریافت مشاوره تخصصی از وکیل در دپارتمان تخصصی املاک موسسه حقوقی اترس درباره  ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول سوالات خود را مطرح و  هزینه های بعدی خود را کاهش دهید.

موارد الزام به تنظیم سند رسمی

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی علاوه بر خرید ملک، در خصوص اموال دیگر مانند اتومبیل نیز قابل طرح است اما امروزه با تصویب ماده ۲۲ قانون حمل و نقل کشور مصوب ۱۴۰۰، دیگر برگ سبز خودرو حکم سند قطعی را دارد و نیازی به تنظیم سند قطعی منقول در دفتر اسناد رسمی وجود ندارد. مورد بعدی دیگر تنظیم سند رسمی اجاره املاک تجاری است در مواردی که قانونا امکان آن وجود دارد.

پیش خرید آپارتمان و الزام فروشنده 

امروزه با پیشرفت ساخت و ساز ساختمان ها در شهرهای مختلف یکی از معضلات مردم جامعه مربوط به طرح های پیش فروش واحدهای آپارتمانی میباشد.

مسئله اصلی به زمانی مربوط میشود که مبالغی به عنوان پیش خرید این واحدها پرداخت شده اما مالک یا سازنده پس از پایان ساخت و ساز از تنظیم سند رسمی به خریدار خودداری میکنند.

بهترین اقدام برای پیش خرید آپارتمان این است که قرارداد به صورت رسمی در دفاتر اسناد رسمی از همان ابتدا منعقد شود  و توجه به نکات مهم حقوقی قبل از خرید ملک بسیار مهم میباشد. 

در صورتی که به صورت قرارداد عادی یا قولنامه ای باشد، باید برای الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی از روشهایی که پیش از این بیان میکنیم استفاده شود.

الزام به تنظیم سند ملک مشاعی

ملک مشاعی به ملکی گفته میشود که دو یا چند نفر با یکدیگر در مالکیت آن شریک باشند. دعوای الزام به تنظیم سند در ملک مشاعی باید به طرفیت فروشنده آن اقامه شود.

این نکته از این جهت است که تنها طرف معامله شما یکی از آنها بوده و طرف دیگر ممکن است اصلا از این معامله اطلاع نداشته باشد و بنابراین نمیتواند خوانده دعوا قرار بگیرد.

در این صورت فروشنده باید بر اساس حکم دادگاه سند ملک مشاعی را به نام خریدار زده و میزان سهم شریک خود را از ثمنی که دریافت کرده است را پرداخت کند. حتی اگر برای تنظیم سند اقدامی انجام ندهد، دادگاه مامور خود را جهت تنظیم این سند به طور رسمی اعزام خواهد کرد.

الزام به تنظیم سند خودرو

در این گفتار در رابطه با انواع مشکلات تنظیم سند برای اموال غیرمنقول یا ملک بیان شد در صورتی که انتقال سند برای اموال منقول مانند خودرو یا موتور سیکلت نیز متصور است.

معمولا معاملات در این زمینه با دادن وکالتنامه کاری در مدت زمان مشخص به خریدار داده میشود که پس از انتقال ثمن معامله، شخصا برای انتقال و تنظیم سند رسمی اقدام نماید.

این کار امروزه در مراکز ثبت پلاک صورت میگیرد. اما اگر به این صورت معامله نکردید بهتر است تا زمانی که سند به نام شما تنظیم نشده است از پرداخت ثمن معامله خودداری نمایید.

در نهایت اگر چنین راهکارهایی را جهت پیشگیری از مشکلات آینده استفاده نکردید، میتوانید با اثبات قولنامه یا استفاده از شواهد مختلف برای الزام فروشنده خودرو به تنظیم سند رسمی از طریق مراجع قضایی اقدام نمایید.

بیشتر بدانیم : قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول چیست؟

مدارک لازم برای الزام به تنظیم سند رسمی

برای اینکه بتوانید از طریق دادگاه، فروشنده را ملزم به تنظیم سند رسمی مال مورد دعوا نمایید، ارائه مدارکی مورد نیاز است. برخی از مهمترین مدارک مورد نیاز شامل موارد زیر میشود:

1. وجود یک قرارداد یا قولنامه برای اثبات وجود معامله میان خریدار و فروشنده
2. در صورت وجود ارائه اظهارنامه ای که برای فروشنده ارسال شده تا برای تنظیم سند حاضر شود.
3. تنظیم دادخواست تنظیم سند رسمی و ارائه مدارک هویتی درخواست دهنده.
4. برای اجرای الزام به تنظیم مدارکی همچون عدم وجود خلافی و پایان کار برای ملک مربوطه مورد نیاز است.
5. تعیین میزان دقیق ارزش واقعی ملک توسط کارشناسان

موانع الزام به تنظیم سند رسمی

در برخی از موارد حتی پس از اینکه حکم مقتضی از سوی مقام قضایی دریافت شده باشد نیز نمیتوان الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی را اجرا کرد که از آنها به عنوان موانع الزام به تنظیم سند نام برده میشود. این موارد نیز به شرح زیر است.

• زمانی ملک مربوطه در رهن بانک یا شخص دیگری باشد و یا حتی در توقیف بودن مال مانع انتقال آن میشود.
• ممنوع المعامله بودن شخص فروشنده از دیگر موانع مهم میباشد.
• زمانی که فروشنده مالک ملک مربوطه نباشد نمیتواند برای ملک دیگری تنظیم سند رسمی کند و در این صورت میتوانید برای دریافت خسارت های وارد شده اقدام نمایید.
• عدم پرداخت ثمن معامله در موعد مشخص شده که به نوعی عدم تنظیم سند به عنوان حق حبس شناخته میشود.
• داشتن مشکلات مالیاتی یا عدم دریافت پایان کار از شهرداری

نحوه طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک

دعوای الزام به تنظیم سند ملک نیازمند تهیه دادخواست الزام به تنظیم  است. و دادگاه محلی که ملک در آن واقع شده صلاحیت رسیدگی به این دعوا را دارد به همین دلیل باید آدرس دقیق ملک در شرح دادخواست نوشته شود.

این دعوا یک دعوای مالی غیرپولی به حساب می آید یعنی چیزی که از دادگاه درخواست می شود یا همان خواسته، چیزی است که پول نیست اما ارزش مالی دارد بنابراین بهای آن باید مشخص شود که بر مبنای ارزش منطقه ای ملک مشخص می شود.

ارزش منطقه ای ملک دارای فرم مخصوصی است که در دفاتر خدمات قضایی براساس مشخصات ملک تنظیم و سپس برمبنای فرمول مشخصی محاسبه می شود.

برای آگاهی  از آدرس دفاتر خدمات قضایی محل مورد نظرتان ، میتوانید در سایت عدل ایران به جستجوی آن بپردازید.

فرم ارزش منطقه ای یکی از مدارک مورد نیاز جهت طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی است. محکوم کردن فروشنده به تنظیم سند رسمی ملک نیازمند مقدماتی از جمله وجود پایان کار و صورتمجلس تفکیکی و مفاصاحساب مالیاتی برای ملک است و درصورتی که این مدارک وجود نداشته باشد در ابتدا باید الزام فروشنده به دریافت این موارد از مراجع مربوطه را از دادگاه خواست.

مساله بعدی وجود تاریخ و محل دقیق تنظیم سند رسمی به نام خریدار در قرارداد تنظیمی است. در صورتی که این مورد تعیین نشده باشد خریدار یا خواهان در ابتدا باید با ارسال اظهارنامه تاریخ و محل مشخصی را جهت تنظیم سند به فروشنده اعلام کند.

همچنین باید در تاریخ تعیینی (در قرارداد یا اظهارنامه) در دفتر اسناد رسمی به همراه مدارک معتبر و الباقی بهای ملک(درصورت وجود) حاضر و با پایان ساعت اداری گواهی عدم حضور فروشنده را از سردفتر دریافت و ضمیمه دادخواست نماید.

البته بدون وجود این گواهی و با اثبات انجام کلیه تعهدات قراردادی توسط خریدار نیز امکان صدور حکم  محکومیت فروشنده وجود دارد.

بیشتر بدانیم : دادخواست ابطال سند رسمی چگونه است

اقدام قانونی مرتبط با الزام به تنظیم سند رسمی

باتوجه به اینکه سند ملک خریداری شده به نام فروشنده است و مطابق قانون بعنوان مالک شناخته می شود تا زمان صدور حکم الزام وی به تنظیم سند رسمی و اجرای آن که معمولا چندین ماه طول می کشد، خطر فروش ملک به افراد دیگر و انتقال سند به نام آن ها وجود دارد. برای جلوگیری از بروز چنین مساله ای بهترین راه حل گرفتن دستور موقت از دادگاه مبنی بر جلوگیری از نقل و انتقال ملک قبل از طرح دعوای اصلی است.

البته امکان طرح همزمان این درخواست با دعوای الزام به تنظیم سند رسمی هم وجود دارد اما انجام آن قبل از طرح دعوای اصلی چند حسن را به همراه دارد:

اولا دادگاه وضعیت مالکیت ملک را استعلام و خواهان ابتدا از این امر مطلع شده و خوانده های دعوای اصلی به خوبی برای وی مشخص می شود.

ثانیا توقیف ملک قبل از اطلاع فروشنده (خوانده) از طرح دعوا انجام و امکان انتقال ملک به دیگران جهت جلوگیری از پیروزی خواهان در دعوای اصلی، از او سلب می شود.

ثالثا خطر شکست خواهان در دعوای مطروحه به دلیل انتقال احتمالی ملک به دیگران قبل یا بعد از دعوا و طرف دعوی قرار ندادن همگی آنها، از بین می رود.

بیشتر بدانیم : تنظیم سند رسمی بدون گواهی عدم حضور

چگونگی اجرای حکم الزام به تنظیم سند رسمی

حکم الزام به تنظیم سند رسمی علیه فروشنده صادر و اجرا می شود که ابتدا نیازمند درخواست صدور اجرائیه و سپس تشکیل پرونده اجرایی در اجرای احکام دادگاه صادرکننده حکم است.

مامور اجرای احکام یا همان دادورز معرفی نامه لازم را جهت تنظیم سند به نام خریدار خطاب به یکی از دفاتر اسناد رسمی صادر و سردفتر کلیه اقدامات لازم اعم از استعلام ثبتی و تسویه حساب مالیاتی و پرداخت قبوض عوارض شهرداری و غیره را انجام و سپس تاریخی را برای تنظیم سند رسمی به نام خریدار تعیین می کند.

سپس مامور اجرای احکام ابلاغی را برای فروشنده ارسال و به وی اخطار می کند که در روز و ساعت معین جهت تنظیم سند به نام خریدار حاضر شود و در صورتی که وی حضور نیابد خود دادورز بعنوان نماینده دادگاه در دفترخانه حاضر و اوراق مربوط به انتقال سند به نام خریدار را امضا و سند مالکیت به نام خریدار صادر می گردد.

بیشتر بدانیم : مدارک لازم دعوای الزام به تنظیم سند رسمی اجاره چیست

متن دادخواست را چگونه بنویسیم؟

تنظیم دادخواست از دسته امور حقوقی میباشد که نیاز به داشتن دانش حقوقی و تجربه کاری دارد. به خصوص در دعاوی الزام به تنظیم سند به دلیل اینکه مال موضوع دعوا دارای ارزش بالایی میباشد اهمیت این دانش و تجربه بیشتر نمایان میشود.

بنابراین پیشنهاد میشود حتما پیش از تنظیم از یک وکیل مجرب مشورت بگیرید. در ابتدا برای تنظیم دادخواست الزام به تنظیم لازم است مشخصات هویتی خود را در بخش خواهان و طرف مقابل را در قسمت خوانده پر کنید.

در بخش خواسته، الزام به تنظیم سند رسمی را نوشته و سپس مشخصات ملک مورد معامله را قید نمایید. در قسمت شرح خواسته نیز به صورت مختصر شرایط پیش آمده را شرح داده و توجه داشته که حتما به صورت خلاصه بیان کرده و از مبالغه گویی در این بخش پرهیز کنید.

در نهایت برای بخش دلایل و منضمات دادخواست، به قرارداد یا قولنامه ای که دارید اشاره کرده و مدارک و دلایل اثبات کننده ادعای خود را بیان کنید.

اما با همه این تفاسیر کمک گرفتن از وکیل شما را به اثبات ادعا و دریافت حکم قضایی نزدیک تر کرده و مسیر قضایی را کوتاه تر میکند.

راهکارهای قانونی برای اثبات قولنامه

قولنامه هایی که بدون کد رهگیری مورد امضای طرفین قرارداد قرار میگیرند به ویژه در زمانی که فروشنده وجود چنین توافقاتی را کتمان میکند یا آنرا جعلی میداند، اثبات وجود قولنامه برای خریدار بسیار دشوار میشود.

اما با تمام دشورای راهکارهای قانونی برای اثبات آن وجود دارد که وکلای حقوقی به موکلین خود اعلام میکنند.

• تطبیق امضای قولنامه با امضای شخص فروشنده یک راهکار خوب برای اثبات اصالت قولنامه میباشد.
• اعمالی که نشان دهنده تعهد فروشنده به قولنامه باشد برای مثال دریافت بخشی از مبلغ ثمن در حالی که مراودات مالی دیگری میان طرفین وجود نداشته باشد.
• درخواست صدور قرار کارشناسی(ارسال شده) از سوی خواهان برای بررسی صحت قولنامه و اثبات جعلی نبودن آن
• شهادت شهودی که در حین امضای قولنامه حضور داشته یا از وجود آن مطلع باشند.

پرسش و پاسخ حقوقی 

توضیحاتی که در این مقاله اشاره شد کلیات دعوای الزام به تنظیم سند رسمی بود. طبیعتا برای بررسی دقیق تر موضوع و پرونده شما، مساله می بایست بصورت خاص توسط وکلای متخصص ملکی تجزیه و تحلیل و در نهایت راه حل ارائه شود.