شکایت ملک ورثه : یکی از شایع ترین اختلافات و دعاوی حقوقی که در محاکم قضایی کشور همواره وجود دارد،موضوع اختلاف بازماندگان و ورثه متوفی بر سر اموال به جا مانده از متوفی میباشد.
عمدتا زمانی این اختلاف دچار پیچیدگی های بیشتری میشود که اموال غیر منقولی از متوفی به جا مانده باشد.چرا که اموال غیر منقول به دلیل ارزش مالی بالاتر، احتمال پیچیدگی سند و معاملات متوفی قبل از فوت و … منجر به حساسیت بیشتر موضوع میگردد و هرکدام از موارد مذکور و پیچیدگی های موجود میتواند روند پیشرفت پرونده را تحت تاثیر قرار دهد.
خدمات اترس برای شکایت از ملک ورثه ای
موسسه حقوقی مجاز اترس که یکی از بزرگترین موسسات کشور است دارای دپارتمان تخصصی امور حقوقی مرتبط با دعاوی امکلاک ورثه ای،املاک مشاعی می باشد که به ارائه انواع خدمات حقوقی در این زمینه به صورت تخصصی می پردازند.
توجه داشته باشید که خدمات حقوقی اترس تنها از سوی وکلای پایه یک دادگستری متخصص در همان حوزه ارائه خواهد شد.
خدمات حقوقی اترس برای شکایت در خصوص ملک ورثه ای به شرح ذیل میباشد:
- ارائه مشاوره حقوقی تخصصی برای آگاهی از مراحل و نحوه شکایت ملک ورثه ای
- تنظیم دادخواست حقوقی انحصار وراثت
- تقسیم ترکه
- صدور حکم و یا دستور فروش
- تنظیم دادخواست خلع ید
- تنظیم شکواییه رفع تصرف از ملک ورثه ای مبتنی بر قوانین و مقررات وضع شده در این حوزه
- پیگیری پرونده تا حصول نتیجه از سوی وکیل دادگستری در مراجع قضایی و غیر قضایی
- تنظیم و ارسال انواع اوراق قضایی مانند لایحه، دفاعیه و اظهارنامه
- ارائه تمامی خدمات حقوقی به سه صورت حضوری، تلفنی و آنلاین
این مقاله برای افرادی که یکی از ورثه هستند و درگیر مسائلی از جمله عدم تمایل سایر ورثه به تقسیم ملک،تصرف ملک ورثه ای توسط یکی از ورثه یا شخص ثالث،ممانعت ورثه از فروش و تقسیم مال میباشند تنظیم گردیده است و کمک میکند تا با آشنایی با حقوق خود، از مراحل و راهکار های قانونی آن آگاهی یابند.
ملک ورثهای به چه معناست ؟
پس از فوت یک شخص، ترکه او به ورثه به ارث میرسد.پس از پرداخت دیون و بدهی های متوفی،اموال باقیمانده به صورت مشاعی به ورثه اش منتقل میشود.
مشاع بودن به این معنی است که همه ورثه در جز جز ملک سهم دارند و تا زمانی که تقسیم صورت نگیرد ،بخش مشخصی برای هیچ یک از ورثه متصور نیست.
برای مثال چنانچه اموال متوفی یک ملک ویلایی با سه اتاق باشد و تعداد ورثه نیز سه نفر باشد،هیچ یک از ورثه نمیتواند یکی از اتاق ها را مالک شود چرا که هر سه نفر در جز جز اجزای ملک مالکیت مشاعی دارند و این وضعیت تا زمانی که ترکه میان آنها تقسیم نشده و افراز ملک صورت نگرفته است ، ادامه پیدا میکند.
دلیل اختلافات زیاد در خصوص ملک ورثه ای
به دلیل اینکه مالکیت در ملک ورثه ای به صورت مشاعی است ،اگر یکی از وراث بدون رضایت دیگری ملک را تصرف کند، آنرا اجاره دهد،یا مانع فروش یا اجاره شود، زمینه اختلافات فراهم میشود.
در چنین شرایطی،میبایست راه های قانونی جهت شکایت ملک ورثه ای را در پیش گیریم.
حال با توجه به اینکه توضیح داده شد ملک ورثه ای چیست و چه اختلافاتی در خصوص آن محتمل است باید به این مهم بپردازیم که:
راه های قانونی جهت شکایت ملک ورثه ای
مرحله اول:
اولین مرحله جهت اقدام حقوقی در خصوص ملک ورثه ای اخذ گواهی انحصار وراثت است.نحوه اخذ گواهی انحصار وراثت،مدارک مورد نیاز،مدت زمان اخذ گواهی انحصار وراثت و … را در مقاله ی انحصار وراثت مطالعه نمایید.
مرحله دوم:
تقسیم ملک ورثه ای که عبارتست از تعیین میزان سهم هر وارث در اموال به جا مانده از متوفی و جدا کردن سهم ورثه از یکدیگر به نحوی که مالکیت مشاعی از بین برود.
تقسیم ملک ورثه ای چگونه انجام میشود؟
تقسیم ملک ورثه ای به دو صورت قابل انجام است:
تقسیم با توافق
در صورتی که تمامی ورثه باهم تعامل و تفاهم داشته باشند ، ساده ترین و کم هزینه ترین راه میباشد،این توافق میتواند در قالب تنظیم تقسیم نامه رسمی در دفتر اسناد رسمی،تنظیم صلح نامه سهم الارث و … باشد که در اینصورت پس از تعیین سهم ،هر یک از ورثه میتواند سهم خود را منتقل نماید و یا به هر نحو که مقتضی بداند استفاده نماید،البته این امکان در صورتی فراهم است که ملک ورثه ای قابل تقسیم(افراز) باشد.
در حالتی که ملک قابل تقسیم فیزیکی نیست اما یکی از ورثه تمایل دارد ملک را از سایر ورثه خریداری نماید و سایر وراث موافق فروش سهم خود هستند، میتوان توافق کرد که با پرداخت سهم دیگران، مالکیت کامل به یک نفر منتقل شود.
تقسیم از طریق مراجع قضایی
در حالتی که همه وراث با هم توافق نداشته باشند و یا در حالتی که حتی یکی از ورثه همکاری نکند، قانون این امکان را فراهم کرده که از طریق دادگاه، نسبت به تقسیم ترکه اقدام شود.همچنین در صورتی که اموال باقیمانده از متوفی بیش از یک ملک میباشد،پیشنهاد میشود جهت پیشگیری از اختلافات احتمالی بعدی،تقسیم از طریق دادگاه با طرح دادخواست تقسیم ترکه صورت پذیرد.
ماده ۳۰۰ قانون امور حسبی، بیان میدارد ؛هر یک از ورثه میتواند از دادگاه تقاضای تقسیم ترکه را داشته باشد. این تقسیم میتواند شامل همه اموال (منقول و غیرمنقول) باشد یا فقط در خصوص یک یا چند ملک خاص مطرح شود.
در این حالت دادگاه ابتدا گواهی حصر وراث را بررسی مینماید و پس از احراز سمت درخواست کننده ،استعلامات لازم را نسبت به شناسایی اموال مورد درخواست انجام میدهد.
سپس با ارجاع به کارشناس رسمی مرتبط با موضوع،ابتدا قابل تقسیم بودن یا نبودن ملک را احراز نموده و در صورتی که ملک قابل تقسیم(قابل افراز) باشد ،نسبت به تعیین سهم هر یک از ورثه در دادنامه صادره اقدام مینماید و ورثه میتوانند پس از قطعیت دادنامه اقدامات بعدی مبنی بر اخذ سند و … را انجام دهند.
در حالتی که اموال قابل تقسیم نباشد (غیر قابل افراز ) ، دادگاه میتواند حکم فروش ملک مشاعی آن صادر کند و مبلغ حاصل را مطابق سهم، بین وراث تقسیم کند.حکم به فروش اموال توسط دادگاه صادر میشود و سایر فرایند اجرایی آن از جمله تعیین قیمت و ارزش ملک ورثه ای،مزایده ملک ورثه ای و تقسیم وجوه حاصل از فروش ملک در واحد اجرای احکام دادگاه صادر کننده حکم فروش صورت میپذیرد.
بیشتر بدانیم : عواقب سکوت و جواب ندادن به اظهارنامه چیست؟
درخواست دستور فروش ملک ورثه ای
تا زمانی که تقسیم ترکه صورت نگرفته، هیچیک از وراث به تنهایی حق فروش ملک را ندارند .یکی دیگر از راهکار هایی که در مواقع اختلاف ورثه بر سر فروش ملک ورثه ای قابل استفاده میباشد هریک از ورثه میتواند با تقدیم دادخواست به طرفیت سایر ورثه درخواست دستور فروش ملک ورثه ای غیر قابل افراز را بنماید.
همانطور که گفته شد،این دادخواست زمانی مطرح میشود که ملک غیرقابل تقسیم باشد یا تقسیم فیزیکی آن موجب ضرر و افت ارزش شود.
پس از صدور دستور فروش، اجرای احکام از طریق مزایده، ملک را به فروش میرساند و سهم هر یک از وراث از مبلغ حاصل پرداخت میشود.
در مطالب فوق در مورد نحوه تقسیم ملک ورثه ای صحبت کردیم.حال ممکن است در برخی مواقع یکی از ورثه بدون رضایت دیگر وراث اقدام به تصرف ملک ورثه ای نماید. در این جا میخواهیم راه حل های قانونی رفع تصرف را بررسی نماییم.
تصرف ملک ورثه ای توسط یکی از وراث
یکی از مشکلاتی که امروزه در املاک ورثهای متداول میباشد، تصرف ملک توسط یکی از وراث بدون رضایت دیگران است. این تصرف غیر مجاز میتواند در قالب سکونت، اجاره دادن و ساختن بنا و …باشد. در این شرایط، سایر وراث میتوانند:
۱-تقاضای خلع ید ملک مشاعی علیه شخص متصرف مطرح کنند.
در اینصورت با به همراه داشتن گواهی انحصار وراثت و دادخواست تنظیم شده و مدارک ملک (در صورت در دسترس بودن) با مراجعه به دفاتر خدمات قضایی و یا استفاده از وکیل ملکی و وکیل متخصص در خلع ید ملک مشاعی اقدام به طرح دعوا نمایند.
البته باید در نظر داشت در صورتی میتوان از خلع ید استفاده کرد، که ملک هنوز در وضعیت مشاع باشد و استفاده یکی از وراث موجب محرومیت سایرین از بهرهبرداری شده باشد.
۲-همچنین ورثه میتوانند همزمان با تقدیم دادخواست مطالبه اجرتالمثل ایام تصرف، خسارت استفادهی ان از ملک را از وارث متصرف دریافت نمایند.
۳-ورثه همچنین میتوانند دعوای تصرف عدوانی که هم به صورت حقوقی و هم به صورت کیفری قابل طرح است علیه متصرف مطرح نمایند.
نکات مهم در خصوص شکایت ملک ورثه ای که باید بدانید
- در صورت وجود قولنامه یا سند غیر رسمی، باید ابتدا مالکیت متوفی اثبات شود؛ سپس فرآیند تقسیم ترکه پیگیری گردد.
- اگر یکی از وراث فوت کرده باشد و ورثهی او نیز حضور داشته باشند، تقسیم باید با لحاظ سهم آنها انجام شود.
- در این نوع پرونده ها به دلیل وجود جزییات و پیچیدگی های بسیار زیاد، داشتن وکیل ارث و وکیل املاک مشاعی میتواند از اتلاف وقت، هزینه و درگیری خانوادگی جلوگیری کند.
پرسش و پاسخ درباره شکایت ملک ورثه ای
همانطور که در این مقاله توضیح داده شد،شکایت و اقدامات حقوقی در خصوص ملک ورثهای، فرآیندی چندمرحلهای است که نیاز به آگاهی، صبر و در برخی موارد مشاوره تخصصی دارد.
چه زمانی که یکی از وراث از همکاری سر باز میزند و چه زمانی که امکان توافق وجود ندارد، قانون راهحلهایی را پیشبینی کرده که با طی کردن درست آنها، میتوان بدون تنش، به حقوق قانونی خود رسید. در اترس حق الوکاله وکیل ارث و ارثیه به طور شفاف خدمت همراهان گرامی اعلام گشته اما باید در نظر داشت که تا حد امکان، توافق و تقسیم با رضایت وراث، همیشه راهی سادهتر، سریعتر و کمهزینهتر نسبت به دعاوی قضایی خواهد بود.
بنابراین توصیه میشود قبل از ورود به مسیر شکایت، امکان گفت و گوی مستقیم یا مصالحه از طریق وکیل یا مشاور بیطرف را امتحان کنید.
نویسنده : سرکار خانم وکیل سپیده مقصودلو
اترس همراهی قابل اتکا