دستور فروش : اگر شما با کسی در مالی شریک هستید ، ممکن است در اداره و استفاده از آن مال مشاع (مالی شریکی ) اختلافاتی داشته باشید. فرقی نمیکند که این شراکت چگونه ایجاد شده است .
گاهی شراکت با توافق بر اساس قرارداد ایجاد شده است مثلا با یکی از دوستان خود یک ملک را به صورت سه دانگ _ سه دانگ خریداری می کنید . گاهی شراکت روی یک ملک، قهری ایجاد میشود .
به عنوان مثال پدری که مالک یک ملک است و چند فرزند دارد، فوت می کند و آن ملک به فرزندان به ارث می رسد .در این حالت اگر وراث با هم اختلاف داشته باشند ، ممکن است حسب مورد دعوی تقسیم ترکه و یا دستور فروش را مطرح کنند.
در صورتیکه ملکی مشاعی (شریکی) داشته باشید و در اداره و نحوه استفاده با شریک خود ، اختلاف نظر داشته باشید چه باید کرد؟
اگر شریک شما مثلا ملک مشترک را تصرف کرده باشد ، با توجه به این که هیچ یک از شرکای مال نمی توانند بدون اجازه بقیه از مال استفاده کند ، می توانید دعوی خلع ید مال مشاعی طرح کنید .
و نهایتا اگر مال مشاع قابل تفکیک کردن باشد از طریق دستور فروش ، به دستور و نظارت دادگاه با قیمت کارشناسی فروخته می شود و سهم هر یک از شرکا به حساب دادگستری واریز می شود. در پایان این مقاله همراه ما باشید تا با مهمترین نکات کاربردی دستور فروش آشنا شوید.
دستور فروش چیست
عبارت است از یک دستور قضایی جهت فروش اموالی که چند شریک دارد و شرکا نمیتوانند در کنار یکدیگر به صورت مشاعی و شراکتی از آن مال استفاده نمایند و با هم اختلاف نظر دارند.
در نتیجه یک یا چند نفر از شرکا تقاضای فروش مال و پرداخت قیمت آن به نسبت سهم هر یک از شرکا به ایشان را از مرجع قضایی می نمایند.
به عبارت دیگر راهی است که شرکای مال بتوانند در زمانی که خودشان توافق برای فروش ندارند به کمک دادگاه مال مشاع را فروخته و قیمت آن را بین خود تقسیم نمایند.
دعوای دستور فروش چه شرایطی دارد
جهت اقامه دعوا شما باید دعوا را با خواسته دستور فروش با ذکر مشخصات کامل مال مشاع در ردیف خواسته و به طرفیت تمامی شرکاء به عنوان خوانده دعوا اقامه نمایید.
یعنی در ستون خواسته نام همه شرکای مال را درج کنید. همچنین جهت اقامه دعوای باید سابقاً غیر قابل افراز بودن ملک را از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک دریافت نمایید. چرا که در صورتی که ملک قابل افراز(قابل جداکردن و تفکیک کردن) باشد نوبت به فروش آن نمی رسد و بین شرکا تقسیم خواهد شد.
به عنوان مثال زمین کشاورزی که به صورت مساوی مشاع می باشد، احتمالا قابل افراز است و به هر یک از شرکا یک واحد می رسد و لذا دیگر نوبت به فروش آن نخواهد رسید.
بنابراین صرفا املاکی از طریق این دستور فروش قابل فروش هست که غیر قابل افراز باشد.اینکه یک ملک قابلیت جداشدن و افراز را دارد یا نه به تشخیص کارشناس ثبتی اداره ثبت محل وقوع ملک انجام می شود .
در چه زمانی می توان دعوای دستور فروش را در دادگاه اقامه کرد
هر زمان که یکی از شرکاء مال مشاعی که غیر قابل افراز است، درخواست فروش مال را از دادگاه نماید و شرایط شکلی و ماهوی اقامه دعوا را رعایت کرده باشد دادگاه مکلف به صدور دستور فروش آن مال خواهد بود. رضایت یا عدم رضایت سایر شرکا مانع صدور دستور دادگاه نخواهد بود.
تفاوت دستور فروش و تقسیم ترکه در چه موردی می باشد
دستور فروش یک دعوای غیرترافعی می باشد که اصولاً دادگاه برای رسیدگی به آن جلسه ای تشکیل نخواهد داد و صرفاً یک دستور جهت فروش مال صادر خواهد نمود.
ولی دعوای تقسیم ترکه یک دعوای ترافعی می باشد که دادگاه مکلف است جهت رعایت اصل تناظر، فرصت دفاع به طرفین دعوا را با تشکیل یک یا چند جلسه رسیدگی اعطا نماید.(اصل تناظر یکی از اصول آیین دادرسی است که به موجب آن دادگاه باید به هر یک از اصحاب دعوی حق دفاع دهد.)
همچنین در تفاوت این دو دعوا می توان گفت در دعوای تقسیم ترکه ابتدا دادگاه تلاش می کند اموال مشاع را بین شرکا تقسیم نماید و در صورت عدم امکان تقسیم به هیچ یک از طرق ممکن، در نهایت اموال را فروخته و قیمت آن را تقسیم خواهد نمود اما در خصوص دعوای دستور فروش، دادگاه دستور فروش اموال را به صورت مستقیم صادر خواهد نمود.
مطابق رویه دادگاه ها برخی از شعب ترکه ای که از متوفی به وراث او به ارث رسیده را قابل فروش از طریق دعوای دستور فروش نمی دانند و معتقدند که حتماً باید دعوای تقسیم ترکه در خصوص آن مطرح شود.
لذا جهت احتیاط بیشتر اگر مال مشاع ماترک متوفی می باشد که به ارث رسیده است، بهتر است دعوای تقسیم ترکه مطرح گردد ولی اگر مال مشاع بین چند شخص به صورت وراثتی نباشد دعوای دستور فروش بهتر و سریعتر خواهد بود. این نکته هم قابل عرض است که بر اساس نظر اکثر قضات و همچنین وکلای مربوط به املاک اترس دستور فروش ، درمورد ملک ورثه ای هم قابل طرح است.
مراحل قضایی به چه صورت است
برای اقامه دعوای ابتدا باید دادخواست را از طریق دفاتر خدمات قضایی یا با کمک از وکلای تخصصی ثبت و برای دادگاه ارسال نمود.
پس از وصول دادخواست توسط دادگاه در صورت تکمیل بودن دادخواست و رعایت شرایط قانونی به یکی از شعب ارجاع خواهد گردید. با توجه به غیر ترافعی بودن دعوا دادگاه بدون برگزاری جلسه رسیدگی دستور فروش مال مشاع را صادر خواهد کرد.
در ادامه همان دستور فروش بدون صدور اجراییه قابل اجرا در اجرای احکام همان مجتمع قضایی خواهد بود. پس از وصول دستور به اجرای احکام و تشکیل پرونده اجرایی موضوع جهت ارزیابی و قیمت‌گذاری به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع خواهد شد.
پس از مشخص شدن قیمت آگهی مزایده صادر و روز مزایده در آن مشخص خواهد شد. پس از برگزاری مزایده و خرید مشتری به بالاترین قیمت پیشنهادی تشریفات نقل و انتقالات آن بر عهده خریدار و به هزینه شرکا خواهد بود که از محل فروش مال مشاع قبل از پرداخت سهم شرکا کسر خواهد شد.
یکی از سوالات پرتکرار مخاطبان موسسه حقوقی اترس است که آیا دستور فروشی که دادگاه صادر کرده است قابل اعتراص و یا تجدیدنظرخواهی هست ؟
پاسخ منفی است . از آنجا که دستور فروش ، یک دستور هست و رای (حکم و یا قرار) نیست ، قابل اعتراض و یا تجدیدنظرخواهی نیست و در صورتیکه مدعی است که دستور فروش اشتباه صادر شده است ،ابتدا می بایست درخواست کنید که قاضی از آن عدول کند و در صورتیکه عدول اتفاق نیفتاد ،دعوی ابطال دستور فروش را مطرح کنید و میتوانید برای توقف اجرای ، دستور فروش ، دستور موقت هم بخواهید.
دعوای دستور فروش چه مدت زمان میبرد
با توجه به اینکه این دعوا یک دعوای غیرترافعی و ماهیتاً دستور محسوب میشود دادگاه جلسه رسیدگی تشکیل نخواهد داد و به صورت خارج از نوبت و فوری اقدام به صدور دستور خواهد نمود.
بنابراین اگر شرایط قانونی رعایت گردیده باشد معمولا دادگاه ظرف کمتر از یک ماه دستور فروش را صادر خواهد نمود. ولی جهت اجرای آن در اجرای احکام مدت بیشتری صرف خواهد شد.
چرا که علاوه بر شلوغی اجرای احکام، موضوع صدور آگهی مزایده دارای مدتی است که باید سپری گردد و از طرفی ارجاع هم به کارشناس دادگستری تا حدود چند هفته زمان بر خواهد بود که در مجموع به طور میانگین می‌توان گفت دستور فروش در اجرای احکام نیز حداقل ۲ تا ۳ ماه زمان بر خواهد بود هر چند که در دادگستری ، نمی توان هیچ زمان دقیقی را پیش بینی کرد.
قابل افراز بودن ملک چه تاثیری در دعوا دارد
قابل افراز به این معنا است ملک قابلیت تقسیم بین شرکا را داشته باشد به عنوان مثال یک واحد آپارتمان ۱۰۰ متری امکان تقسیم بین سه شریک را ندارد، ولی اگر یک آپارتمان سه واحدی مشاع بین سه شریک باشد و شرکا به صورت مساوی سهم در آن داشته باشند می توان به هر یک از شرکا یک واحد اعطا نمود.
بنابراین این ملک قابل افراز است و ملکی که یک واحدی بود غیر قابل افراز. لذا یکی از مقدمات دعوای دستور فروش دریافت گواهی غیر قابل افراز بودن آن است. چرا که اگر ملکی قابل افراز باشد دادگاه اقدام به تقسیم آن می نماید. به عبارت دیگر دستور فروش آخرین مرحله جهت تقسیم یک مال مشاع بین شریکان می باشد.
بیشتر بدانیم : توقف اجرای دستور تخلیه چگونه امکان دارد
فروش ملک ورثه ای توسط دادگاه
یکی از مواردی که ملکی بین افراد مشترک میشود ، مشاع شدن به واسطه ارث بردن چند ورثه است.در مواردی که وراث نمی توانند در خصوص اداره ، تصرف و فروش ملک توافق جمعی کنند ، بهترین راه فروش ملک ورثه ای از طریق دستور فروش هست. همانطور که در مقاله خلع ید توضیح دادیم ، در صورتیکه ملکی مشترک باشد ، هیچ یک از شرکا حتی بدون اجازه یکی از ورثه نمی تواند روی ملک تصرف کند ، مثلا در آن سکونت کند در این صورت هریک از ورثه می توانند دادخواست خلع ید مشاعی طرح کنند . برای پایان یافتن منازعات و کاهش هزینه های ناشی از آن فروش ملک ورثه ای از طریق دادگاه را پیشنهاد می کنیم.
فروش ملک مشاع و مشترک
به جز حالتی که در خصوص ملک ورثه ای توضیح داده شد ، ممکن است در حالات دیگری افراد به صورت مشاعی ، مالک ملک شوند . به عنوان مثال ممکن است ،با هم ملکی را خریداری کردند . فروش ملک مشترک در جایی مطرح می شود ، شرکا نمی توانند از طریق توافقات وضعیت ملک مشاعی را مشخص کنند .در این صورت بهتر است از شراکت در ملک مشاع از طریق دستور فروش خارج شوند.
وکیل برای فروش ملک ورثه ای و مشاع
وکیل فروش ملک ورثه ای وکیل متخصص امور املاک است که در این حوزه تبحر لازم را دارد .فروش ملک مشاع توسط وکیل دادگستری مزایایی دارد از جمله سرعت و دقت در انجام امور است .وکیل از در تمام مراحل ثبتی ، دادگستری از جمله رسیدگی قضایی ، کارشناسی ملک ، اعتراض به نظریه کارشناسی و برگزاری مزایده و انتقال سند در کنار شما هست.
هزینه وکیل فروش ملک مشاع
تعرفه خدمات وکیل برای فروش ملک مشاع با توجه به خصوصیات پرونده و میزان نیاز پیگیری تعیین می شود . هزینه وکیل برای دستور فروش از مبلغ ۵۷ میلیون تومان شروع می شود.
در صورت غیابی شدن رای آیا اجرای آن نیاز به ضامن دارد
با توجه به اینکه دستور فروش ماهیتاً رای محسوب نمی شود و اصلاً جهت صدور آن مهلت دفاع به سایر شرکا داده نمی شود و از طرفی فرض ضرر طرفین دعوا منتفی است، جهت اجرای آن اجراییه صادر نمی شود و اگر غیابی باشد مثل سایر آرا نیاز به آوردن ضامن یا اعطای وثیقه نخواهد بود.
به عبارت دیگر دستور فروش ، رای محسوب نمی شود که غیابی و یا حضوری باشد . اگر یک یا چند شریک هم حاضر نشود ، دستور صادر و اجرا می شود.
هزینه های وکیل و دعوای دستور فروش به چه میزان است
با توجه به ماهیت دعوی که غیر ترافعی بوده و ماهیتا دستور بوده هزینه اقامه آن با هزینه دعاوی غیر مالی برابر بوده و معمولا در مرحله صدور دستور در سال ۱۴۰۱ حدودا ۲۵۰.۰۰۰ تومان خواهد بود.
در مرحله اجرای رای نیز غیر از هزینه کارشناسی هزینه قابل توجه دیگری نخواهد بود. در خصوص هزینه های نقل و انتقالات از قبیل هزینه های اداره مالیات شهرداری و غیره با توجه به اینکه پیگیری این امور بر عهده برنده مزایده می باشد، ابتدا او مبالغ را پرداخته و پس از ارائه رسیدهای مربوطه از ثمن پرداختی به دادگاه کسر خواهد شد و بعد از پرداخت این هزینه ها به ایشان شرکا می توانند حاصل فروش مال مشاع را به نسبت سهمی که از مال مشاع داشتند از اجرای احکام دریافت نمایند.
تعرفه های خدمات وکالتی اترس ، به صورت شفاف درج شده است . در صورتیکه نیاز استعلام در خصوص هزینه وکیل دستور فروش دارید ، به لیست تعرفه ها مراجعه فرمائید.
نتیجه گیری : در این مقاله ، دستور فروش از ابعاد مختلف با نگاهی مبتنی بر رویه قضائی بررسی شد . شرایط و مراحل و نکات کاربردی آن بررسی شد . از آنجا که اعتقاد داریم وکیل ، ریسک دعاوی را کاهش میدهد ، پیشنهاد داریم ،دعوی دستور فروش را با همراهی یک وکیل متبحر و یک موسسه حقوقی مجاز پیش ببرید.
نویشنده مقاله : امین بیات وکیل پایه یک دادگستری
موسسه حقوقی اترس