فروش مال غیر : از مهمترین عناوین مجرمانه پیش بینی شده در قانون مجازات اسلامی فروش مال غیر است. این عنوان مجرمانه زمانی دارای اهمیت بیشتری می شود که در خصوص اموال غیر منقول یعنی ملک و صورت گرفته باشد.
زمانی که این جرم ارتکاب می یابد در واقع دو بزه دیده برای آن متصور است. اولین بزه دیده این جرم مالک اصلی مالی هست که به صورت غیر قانونی و بدون اجاره به فروش رسیده است.
دومین بزه دیده آن نیز شخص خریداری هست که بدون اطلاع نسبت به مال غیر بودن، اقدام به خرید مال کرده و چه بسا تمام یا بخش زیادی از ثمن معامله را نیز پرداخت کرده باشد.
در ادامه تمامی نکات مربوط به این عنوان مجرمانه از سوی وکیل پرونده فروش مال غیر مورد بررسی ویژه قرار گرفته است.
مراحل شکایت از فروش مال غیر
. تنظیم شکواییه با مشاوره حقوقی با وکیل متخصص انتقال مال غیر
. ثبت شکواییه در دفاتر خدمات الکترونیک قضایی
. اثبات مالکیت از سوی خواهان با استفاده از یکی از مدارک و روشهایی که اشاره کردیم
. دریافت حکم قضایی مبنی بر بازگرداندن مال فروخته شده به مالک اصلی
. مراجعه به اجرای احکام برای اجرای حکم صادر شده.
ماده قانونی فروش مال غیر در قانون مجازات اسلامی
. فروش مال غیر بر اساس ماده ۱ قانون مجازات اسلامی جرم انگاری شده است.
. مجازات فروش مال غیر نیز در ماده ۲۳۸ قانون مجازات عمومی پیش بینی شده است.
فروش مال غیر به چه معناست؟
فروش مال غیر به معنای انتقال دادن اموال منقول یا غیر منقول دیگری به شخص ثالث با هدف کسب سود یا ضرر زدن به مالک اصلی می باشد.
در این خصوص قانونگذار در ماده ۱ قانون مجازات اسلامی چنین بیان می کند که “کسی که مال غیر را با علم به اینکه مال غیر است به نحوی از انحاء عیناً یا منفعتاً بدون مجوز قانونی به دیگری منتقل کند کلاهبردار محسوب می شود.”
بر اساس این تعریفی که قانونگذار از فروشنده مال غیر داشته است متوجه می شویم که این جرم نیز یکی از انواع کلاهبرداری می باشد. همچنین در ادامه این ماده بیان شده است که اگر شخصی که مال غیر به او منتقل می شود نیز نسبت به این موضوع اطلاع داشته باشید شریک در جرم ارتکابی محسوب خواهد شد.
مجازات فروش مال غیر در قانون جدید
مجازات فروش مال غیر با توجه به ارزش مال انتقال یافته به دیگری می تواند متفاوت باشد. به همین دلیل در ادامه به با در نظر گرفتن ارزش مال موضوع جرم، به تفکیک مجازات هر یک از آنها را بیان خواهیم کرد.
مال با ارزش بیش از یک میلیارد ریال
مجازات جرم فروش و انتقال مال غیر در صورتی که ارزش مال بیش از یک میلیارد ریال باشد شامل جزای نقدی به میزان معادل مبلغ دریافتی، رد مال به صاحب اصلی و همچنین یک تا هفت سال حبس تعزیری می باشد. در صورتی که فروشنده چنین مالی از کارکنان دولتی باشد، به طور مادام العمر از انجام هرگونه خدمات دولتی منفصل خواهد شد.
مال با ارزش کمتر از یک میلیارد ریال
با بازنگری در قانون مجازات و کاهش مجازات های تعزیری، اگر مال موضوع این جرم ارزشی کمتر از یک میلیارد ریال داشته باشد، از دسته جرایم قابل گذشت محسوب می شود یعنی با گذشت شاکی خصوصی مجرم مجازات نخواهد شد.
اما در صورتی که این گذشت صورت نگیرد، مجرم علاوه بر رد مال به صاحب اصلی و جزای نقدی معادل مبلغ دریافتی، به ۳ و نیم الی ۶ ماه حبس تعزیری نیز محکوم خواهد شد.
مهلت شکایت فروش مال غیر
برخی از شکایت های قانونی هستند که برای آنها مهلتی مشخص شده است و اگر در این زمان به دادگاه ارائه نشود به اصطلاح حقوقی دچار مرور زمان خواهند شد.
مرور زمان به این معناست که دیگر زمان شکایت از آن گذشته و شکایاتی که پس از مهلت مقرر به دادگاه ارائه شود با قرار رد دادخواست روبرو شده و امکان پیگیری قضایی آن وجود نخواهد داشت.
. مهلت شکایت از فروش مال غیر زمانی که ارزش مال کمتر از یک میلیارد ریال باشد به مدت یک سال است و پس از آن هیچ ادعایی در این خصوص از مالک قابل رسیدگی نخواهد بود.
آغاز این مهلت یک ساله، از زمان آگاهی مالک از فروخته شدن یا انتقال مال می باشد.
فروش مال غیر با قولنامه
فروشنده مال غیر از آنجایی که مالک اصلی نیست نمی تواند بر اساس اسناد رسمی انتقال مال را به خریدار انجام دهد. به همین دلیل برای فروش مال دیگری از انتقال آن از قولنامه یا مبایعه نامه استفاده می کند که از دسته قرارداد های عادی محسوب می شوند.
فروش مال غیر با قولنامه نیز دارای مجازات هایی که در قانون مشخص شده است می باشد و هر چند قولنامه و مبایعه نامه ای که به امضای خریدار و فروشنده مال غیر رسیده باشد به درستی تنظیم شده باشد، به دلیل عدم اجازه فروشنده در انعقاد چنین قراردادی باطل بوده و مال باید به صاحب اصلی بازگردد و همچنین مجازاتی برای مرتکب در نظر گرفته خواهد شد.
فروش مال غیر در اموال مشاع
مال مشاعی به اموالی گفته می شود که مالکیت آن میان دو یا چند نفر مشترک بوده و سهم هر یک از این شرکا در مال به مشخص نشده و همگی در تمام مال مالکیتی مشترک دارند. حال اگر یکی از شرکا بدون داشتن اجازه سایر شرکا اقدام به فروش مال مشاعی نماید، فروش مال غیر مال مشاعی انجام داده است که دارای مجازات های فوق الذکر می باشد.
برای اینکه این جرم از سوی هر یک از شرکا صورت نگیرد، باید از طریق مراجع قانونی برای افراز ملک مشاعی اقدام کرده تا به طور دقیق سهم هر یک از شرکا به طور دقیق مشخص شده و سپس تنها مال خود را به فروش برساند.
از بارزترین نمونه های مال مشاعی می توان به اموالی که از متوفی به جای مانده است اشاره کرد که وراث در آن به طور مشاعی مالک محسوب می شوند.
تفاوت کلاهبرداری و فروش مال غیر
تفاوت اصلی میان کلاهبرداری و فروش مال غیر در این است که مجرم در جرم کلاهبرداری با استفاده از ابزارهای مختلف و مانور متقلبانه، بزه دیده را دچار اشتباه کرده و اموال ایشان را از آن خود می کند .
اما در فروش مال غیر، مجرم بدون داشتن مالکیت قانونی و اجازه از سوی مالک اصلی با هدف به دست آوردن اموال غیر قانونی اقدام به فروش اموال بزه دیده می کند. به همین دلیل رد مال یعنی بازگرداندن مال به مالک اصلی در فروش مال غیر لازم است.
مطالبه خسارت ناشی از فروش مال غیر
بر اساس قوانین و مقررات هرکس که در نتیجه ارتکاب جرم از سوی فرد دیگری دچار ضرر و خسارت شده باشد می تواند به عنوان ذی نفع در دادگاه برای مطالبه خسارت ناشی از جرم شکایت کند.
بنابراین هم مالک اصلی و هم خریدار در صورتی که بتوانند خسارت وارد شده به خود را که در نتیجه ارتکاب جرم صورت گرفته است در دادگاه اثبات نمایند، می توانند خسارت خود را به طور دقیق و به نرخ روز مطالبه نمایند.
تکلیف خریدار مال غیر چیست؟
خریدار مال غیر نیز با توجه به اینکه در صورت وجود برخی از شرایط ممکن است مجرم شناخته شود و یا توانایی دریافت خسارت ناشی از ارتکاب جرم را دارد یا خیر نیاز به بررسی خواهد داشت. تکلیف خریدار مال غیر به شرح زیر مشخص خواهد شد:
خریدار از مال غیر بودن آگاهی داشته باشد
خریداری که از مال غیر بودن مال خریداری شده اطلاع و آگاهی داشته باشد همانگونه که در ماده ۱ قانون مجازات اسلامی بیان شد، شریک در جرم فروش مال غیر بوده و به همراه مجرم اصلی مجازات خواهد شد.
خریدار از مال غیر بودن آگاه نباشد
خریداری که نسبت به مال غیر بودن مورد معامله آگاهی نداشته باشد، موظف است مال را به صاحب اصلی آن بازگردانده و برای دریافت مبلغی به عنوان ثمن پرداخته است به فروشنده مال غیر مراجعه نماید.
همچنین خریدار بی اطلاع، می تواند ثمن پرداخت شده را بر اساس نرخ روز دریافت کرده تا از این جهت دچار خسارت نگردد.
اثبات مالکیت در فروش مال غیر
برای اقامه دعوای فروش مال غیر، نیاز است که مالکیت خود را در دادگاه اثبات کرده و همین مسئله سبب می شود تا این اقدام به عنوان مهمترین اقدام برای دعوای فروش مال غیر محسوب شود. اثبات مالکیت به روشهای زیر ممکن است:
- ارائه سند رسمی مالکیت که از اداره ثبت اسناد رسمی صادر شده باشد بهترین روش اثبات مالکیت است.
- ارائه اسناد عادی که نشان دهنده مالکیت فرد باشد. قرارداد عادی فروش، مبایعه نامه و قولنامه از مرسوم ترین اسناد عادی بیان کننده مالکیت است.
- استفاده از پیش فرض های قانونگذار با مشورت وکیل دادگستری. در این خصوص هر کس مال را در اختیار داشته باشد مالک آن محسوب شده مگر اینکه خلاف این موضوع در دادگاه اثبات شود که به آن اماره ید یا تصرف گفته می شود.
- استفاده از ادله اثبات مانند شهادت شهود در خصوص مالکیت شما بر مال موضوع دعوا.
استرداد ثمن معامله در فروش مال غیر
یکی از خواسته های مهم خریدار فروش مال غیر بازگرداندن مبلغی هست که برای خرید مال پرداخته کرده است که به اصطلاح حقوقی به آن استرداد ثمن معامله گفته می شود و باید در دادگاه این دعوا را اقامه نماید.
این دعوا باید به طرفیت شخص فروشنده مال غیر اقامه شود. ثمن معامله برای شخصی که نسبت به مال غیر بودن مورد معامله اطلاع نداشته است باید به نرخ روز محاسبه و پرداخت شود اما کسی که نسبت به مال غیر بودن آگاه بوده است همان مبلغی که پرداخت کرده است بدون محاسبه تورم و هیچگونه خسارت دیگری پرداخت خواهد شد.
نمونه رای فروش مال غیر
یک نمونه رای در خصوص دعوای فروش مال غیر ذیل این مطلب آورده شده است که بیان کننده شرط اصلی ارتکاب این جرم از سوی متهم پرونده می باشد. این شرط اصلی برای ارتکاب جرم فروش مال غیر انتقال است که به طور عملی در ذیل این رای به بررسی آن پرداخته شده است.
رای وحدت رویه در خصوص انتقال مال غیر
مطالعه رای وحدت رویه ای که ذیل این مطلب برای شما قرار داده شده است علاوه بر اینکه سبب مشاهده نمونه ای عملی در خصوص فروش مال غیر است، شما را نسبت به رویه قضایی و همچنین روش تصمیم گیری قضات نیز آشنا می کند زیرا آرای وحدت رویه هم عرض با قوانین و مقررات هستند.
شماره ۱۱۰
/۷۶۵۶ /۹۰۰۰ – ۴ /۷ /۱۴۰۳
مديرعامل محترم روزنامه رسمي جمهوري اسلامي ايران
گزارش پرونده وحدت رويه قضايي شماره ۸ /۱۴۰۳
هيأت عمومي ديوان عالي كشور با مقدمه و رأي شماره ۸۵۲ ـ ۲۰ /۶ /۱۴۰۳ به شرح ذيل تنظيم و جهت انتشار ارسال مي گردد.
غلامرضا انصاري – معاون قضايي ديوان عالي كشور
رأي وحدت رويه شماره ۸۵۲ هيأت عمومي ديوان عالي كشور در خصوص هيأت عمومي ديوان عالي كشور با موضوع جرم بودن رهن يا وثيقه گذاشتن ملك بعد از فروش آن با سند عادي
جلسه هيأت عمومي ديوان عالي كشور در مورد پرونده وحدت رويه رديف ۸ /۱۴۰۳ ساعت ۸ روز سه شنبه، مورخ ۲۰ /۶ /۱۴۰۳ به رياست حجت الاسلام والمسلمين جناب آقاي محمّدجعفرمنتظري، رئيس محترم ديوان عالي كشور، با حضور حجت الاسلام والمسلمين جناب آقاي سيدمحسن موسوي، نماينده محترم دادستان كل كشور و با شركت آقايان رؤسا، مستشاران و اعضاي معاون كليه شعب ديوان عالي كشور، در سالن هيأت عمومي تشكيل شد .
پس از تلاوت آياتي از كلام الله مجيد، قرائت گزارش پرونده و طرح و بررسي نظريات مختلف اعضای شركت كننده در خصوص اين پرونده و استماع نظر نماينده محترم دادستان كل كشور كه به ترتيب ذيل منعكس مي گردد، به صدور رأي وحدت رويه قضايي شماره ۸۵۲ ـ ۲۰ /۶ /۱۴۰۳ منتهي گرديد.
الف) گزارش پرونده
به استحضار مي رساند، بر اساس آراء واصله به اين معاونت، با توجه به اينكه از سوي شعب بيست و هفتم دادگاه تجديدنظر استان اصفهان و سي و يكم دادگاه تجديدنظر استان فارس، در خصوص جرم بودن يا نبودن رفتار اشخاصي كه مال غير را به عوض مال خود بعد از وقوع معامله نزد بانك ترهين مي نمايند، آراء مختلف صادر شده، جهت طرح موضوع در هيأت عمومي ديوان عالي كشور، گزارش امر به شرح ذيل تقديم مي شود:
الف) به حكايت دادنامه شماره ۱۴۰۱۰۹۳۹۰۰۰۸۵۷۳۶۱۷ ـ ۲۵ /۷ /۱۴۰۱ شعبه ۱۱۵ دادگاه كيفري دو اصفهان، در خصوص اتهام آقاي ابراهيم … و خانم پروين … داير بر مشاركت در شروع به معرفي مال غير به عوض مال خود از طريق ترهين، چنين رأي داده شده است:
«… اوّلاً: اقدامات صورت گرفته توسط متهم در حد شروع باقي نمانده و تام و كامل واقع شده است.
[ثانياً]: قانون مجازات اشخاصي كه مال غير را به عوض مال خود معرفي مي كنند مصوب ۳۱ /۲ /۱۳۰۸ منصرف از موضوع بوده و صرفاً در خصوص «محكوم عليه»، «مديون»، «كفيل»، «ضامن» مي باشد كه شامل حال متهمين نيست.
اقدامات
متهمين مبني بر فروش واحدهاي آپارتمان به صورت مبايعه نامه عادي و سپس ترهين آن نزد بانك مسكن شامل جرايم ديگر نيز مي گردد چرا كه عقد رهن، عقدي عهدي است نه تمليكي و در آن نقل و انتقالي صورت نمي گيرد.
ضمناً
مرتهن صرفاً حق عيني تبعي نسبت به ملك مورد رهن پيدا مي كند مگر اينكه به جهت عدم رعايت شروط قراردادي مال منتقل گردد كه در مانحن فيه چنين نبوده است.
اقدامات
صورت گرفته مشمول قانون ثبت و ماده ۱۱۷ [قانون ثبت اسناد و املاك] (معامله معارض) نيز نبوده، چرا كه سند عادي تاب معارضه با سند رسمي را ندارد و زماني معامله معارض صورت مي گيرد كه هر دو سند تنظيمي به صورت رسمي باشد.
لهذا
ضمن ارشاد شاكيان به طرح دعوي حقوقي، مستنداً به اصل ۳۷ قانون اساسي به لحاظ عدم احراز وقوع بزه رأي بر برائت متهمين صادر مي گردد….»
با تجديد نظرخواهي از اين رأي، شعبه بيست و هفتم دادگاه تجديدنظر استان اصفهان به موجب دادنامه شماره ۱۴۰۱۰۹۳۹۰۰۱۴۸۹۸۶۴۷ ـ ۱ /۱۲ /۱۴۰۱، چنين رأي داده است:
«… دادگاه با بررسي محتويات پرونده و با عنايت به اينكه رسيدگي و صدور حكم برابر مقررات صورت گرفته و تجديدنظرخواهان دليلي كه موجبات نقض دادنامه را فراهم آورد ارائه ننموده اند و بر استدلال دادگاه ايراد مؤثري كه سبب نقض شود و بزهي را متوجه تجديدنظرخواندگان نمايد وارد نبوده لذا مستنداً به بند الف ماده ۴۵۵ قانون آيين دادرسي كيفري ضمن رد اعتراض تجديدنظرخواهان، دادنامه مذكور را تأييد مي نمايد. …»
ب) به حكايت دادنامه شماره ۱۴۰۱۱۲۳۹۰۰۰۲۲۴۰۷۴۰ ـ ۲۵ /۳ /۱۴۰۱ شعبه ۱۱۳ دادگاه كيفري دو شيراز، در خصوص اتهام آقاي مهدي … داير بر معرفي مال غير به عوض مال خود، چنين رأي داده شده است:
«… با عنايت به جميع اوراق و محتويات پرونده، شرح شكايت شاكي، نگرش در تحقيقات دادسرا، استعلام به عمل آمده از شعبه مربوطه كه حكايت از سپردن ملك از جانب متهم به عنوان وثيقه دارد و توجهاً به اينكه وكيل محترم متهم دفاعي كه ادلّه مضبوط در پرونده را مخدوش نمايد ارائه ننموده و دفاع ايشان مبني بر موافقت سابق شاكي در سپردن مال به عنوان وثيقه نيز متكي به دليل موجه و متقني نبوده و توجّهاً به اينكه صورتجلسه مربوط به توافق نيز منهاي عدم ارتباط با موضوع، در تاريخي مؤخّر بر تاريخ به وثيقه سپردن ملك نگارش گرديده لهذا بزهكاري نامبرده در اتهام انتسابي محرز و مسلم تشخيص مستنداً به ماده ۲ قانون مجازات اشخاصي كه مال غير را به عوض مال خود معرفي مي نمايند و ماده يك قانون تشديد مجازات مرتكبين ارتشاء، اختلاس و كلاهبرداري حكم بر محكوميت متهم به تحمل يك سال حبس تعزيري و ردّ عين مال در حق مدّعي خصوصي صادر و اعلام مي دارد. …»
با تجديدنظرخواهي از اين رأي، شعبه سي و يكم دادگاه تجديدنظر استان فارس به موجب دادنامه شماره ۱۴۰۱۱۲۳۹۰۰۰۵۶۴۷۸۱۲ ـ ۹ /۷ /۱۴۰۱، چنين رأي داده است:
«… با توجه به مندرجات پرونده و دلايل مذكور در دادنامه بدوي براصل دادنامه راجع به اصل احراز بزهكاري ايرادي وارد نيست …
ليكن دادگاه محترم بدوي بدون رعايت تبصره ماده ۱۸ قانون مجازات اسلامي، مجازات حبس را بيش از حداقل قانوني تعيين نموده اند لذا دادگاه تجديدنظر در جهت اصلاح رأي ميزان مجازات حبس را از يك سال به شش ماه تقليل مي دهد.
همچنين از آنجايي كه موضوع محكوميت به «ردّ مال» كه در دادنامه بدوي آمده معلوم نيست و ملك به صورت فيزيكي حسب اقرار در تصرف شاكي است و انتقال سند هم نياز به طرح دعوي حقوقي دارد و موضوع پرونده توقيف و رهن پلاك ثبتي بوده كه آن هم رفع شده است، لذا موضوع و محلي براي حكم به ردّ مال اصولاً وجود ندارد بنابراين، اين محكوميت نيز از دادنامه حذف مي شود و نهايتاً چون ايراد و اعتراضي كه نقض اصل دادنامه تجديدنظرخواسته را ايجاب نمايد مطرح نگرديده مستنداً به ماده ۴۵۷ قانون آيين دادرسي كيفري دادنامه مورد اعتراض با اصلاحات فوق در مجازات تأييد مي گردد.
رأي صادره قطعي است. در اجراي تكليف قانوني مقرّر در ماده ۴۵۷ تذكر قانوني به دادگاه محترم بدوي راجع به اشتباه در تعيين ميزان مجازات حبس داده مي شود …»
چنانكه ملاحظه مي شود، شعب بيست و هفتم دادگاه تجديدنظر استان اصفهان و سي و يكم دادگاه تجديدنظر استان فارس در خصوص جرم بودن يا نبودن رفتار اشخاصي كه مال غير را به عوض مال خود بعد از وقوع معامله نزد بانك ترهين مي نمايند، با استنباط از ماده ۲ قانون مجازات اشخاصي كه مال غير را به عوض مال خود معرفي مي كنند مصوب۳۱ /۲ /۱۳۰۸ ناظر بر ماده يك قانون تشديد مجازات مرتكبين ارتشاء، اختلاس و كلاهبرداري مصوب ۱۳۶۷، آراء مختلف صادر كرده اند؛ به طوري كه شعبه بيست و هفتم با تأييد استدلال دادگاه بدوي رأي بر برائت صادر كرده است، در حالي كه شعبه سي و يكم اين عمل را منطبق با ماده ۲ قانون مجازات اشخاصي كه مال غير را به عوض مال خود معرفي مي كنند مصوب ۳۱ /۲ /۱۳۰۸ ناظر بر ماده يك قانون تشديد مجازات مرتكبين ارتشاء، اختلاس و كلاهبرداری مصوب ۱۳۶۷ دانسته و حكم بر محكوميت صادر كرده است.
بنا به مراتب، در موضوع مشابه، اختلاف استنباط محقق شده است، لذا در اجراي ماده ۴۷۱ قانون آيين دادرسي كيفري به منظور ايجاد وحدت رويه قضايي، طرح موضوع در جلسه هيأت عمومي ديوان عالي كشور درخواست مي گردد.
معاون قضايي ديوان عالي كشور در امور هيأت عمومي ـ غلامرضا انصاري
ب) نظريه نماينده محترم دادستان كل كشور
احتراماً در خصوص پرونده وحدت رويه شماره ۸ /۱۴۰۳ هيأت عمومي ديوان عالي كشور به نمايندگي از دادستان محترم كل كشور به شرح ذيل اظهار عقيده مي نمايم:
حسب گزارش ارسالي ملاحظه مي گردد اختلاف نظر بين شعب بيست و هفتم دادگاه تجديدنظر استان اصفهان و شعبه سي و يكم دادگاه تجديدنظر استان فارس راجع به موضوع فروش ملك با سند عادي و سپس به رهن يا وثيقه گذاشتن همان ملك توسط فروشنده مي باشد به گونه اي كه شعبه بيست و هفت دادگاه تجديدنظر اصفهان نظر به حقوقي بودن موضوع نزاع داشته و شعبه سي و يكم دادگاه تجديدنظر فارس عقيده به مجرمانه بودن چنين رفتار ارتكابي دارد، لذا با عنايت به مندرجات گزارش ارسالي، در ابتدا اعتقاد به خروج اين موضوع از دستور كار هيأت عمومي دارم تا اينكه آيين نامه هاي اجرايي قانون جديد الزام به ثبت رسمي اموال غير منقول تهيه و ابلاغ شود و موضوع با اجراي كامل اين قانون شفاف تر گردد چرا كه اعتبار دادن به معامله عادي و حكم به ردّ مال در دادگاه جزايي، اوّلاً، به تضييع حقوق بانك و ثانياً بي اعتباري ماده يك قانون جديد و مهم الزام به ثبت رسمي اموال مصوّب مجمع تشخيص مصلحت نظام خواهد شد.
ليكن
حال كه اساتيد محترم ديوان عالي كشور عقيده به قابل طرح بودن موضوع دارند، در ماهيت امر به عرض مي رسانم كه علي رغم گوناگوني آراء ناظر بر فعل فروشنده در به رهن گذاري سند رسمي ملكي كه پيشتر از طريق سند عادي مورد معامله قرار داده است و ارائه نظرات مختلف در اين خصوص بايد گفت كه مبناي اصلي و حقوقي اختلاف اين است كه به اتكاي اصل حاكميت اراده و احترام به مالكيت ديگران، هيچ كس حقّ تصرف در اموال ديگري را نداشته و مجاز به ايجاد تعهّد براي ديگري نمي باشد، مگر اينكه مأذون از طرف مالك بوده و يا به ولايت و قيمومت طبق قانون مجاز به اين عمل باشد چرا كه به رهن گذاشتن مال ديگري نزد بانك مرتهن به نوعي انتقال منفعت مي باشد به لحاظ اينكه وام گيرنده با اخذ وام از منفعت آن استفاده نموده و بانك نيز از باب تضمين و خاطر جمعي، عين مال را در اختيار گرفته و در صورت عدم پرداخت وام توسط مديون قانوناً بانك مي تواند آن را فروخته و اصل وام و حتي ضرر و زيان خود را از ثمن عين مرهونه جبران نمايد چرا كه رهن جزء عقود معين بوده و در هر عقدي به هر حال انتقال عين يا منفعت صورت مي گيرد و در اين نوع عقد انتقال متزلزل صورت گرفته است.
قطعاً
اساتيد محترم مستحضرند كه بانك ها چهتعداد از املاك و حتي كارخانه هاي بزرگ را كه به عنوان رهن نزد آنها بوده تملّك نموده اند. در مانحن فيه وقتي مالك رسمي با علم و اطلاع از اينكه ملك متعلق به وي نبوده و ملك ديگري است بدون اذن مالك آن را به رهن بانك گذاشته و وام اخذ نموده قطعاً اينگونه افرادي كه توجهي به اين موضوع نداشته و اينگونه نسبت به حقوق و اموال مردم بي اعتنا بوده، لذا طبيعي است كه اقساط وام را نيز پرداخت نخواهند كرد و اين خريدار نگون بخت است كه سرمايه خود را از دست خواهد داد. لازم به ذكر است به لحاظ اهمیت موضوع چنانچه اين رفتار در زمان حاكميّت قانون اجباري شدن ثبت رسمي اسناد اتفاق افتاده بود، بسته به اينكه سند عادي چه زماني تدوين يافته، در تحقّق عنوان ارتكابي اثرگذار بوده و چنانچه در زماني كه ملك به فروش رفته، فاقد سند رسمي بوده و فروشنده پس از آن، به تنظيم سند رسمي مبادرت ورزيده، موضوع مي تواند مصداقي از مصاديق ماده ۱۱۷ قانون ثبت مبني بر معامله معارض باشد كه به موجب آن، فروشنده به حبس با اعمال شاقّه از سه تا ده سال نيز محكوم خواهد شد؛ كه ظاهراً فرض پرونده هاي مورد اختلاف اين مورد نيست و به نظر مي رسد كه عمل ارتكابي فروشنده، از شمول ماده ۱۱۷ قانون ثبت خروج موضوعي داشته و از طرفي بنا بر اين فرض كه قبل از قانون الزام به ثبت اموال غيرمنقول بوده تحت عنوان جرم انتقال مال غيرقابل پيگرد است چرا كه وجه تمايز جرم مال غير از معاملات فضولي در قصد خاص يا قصد اضرار به غير كه به عنوان عنصر رواني جرم انتقال مال غير قلمداد مي شود نهفته است و مستنبط از قانون مجازات انتقال مال غير مصوب ۱۳۰۸ آن است كه عمل مرتكب در اين جرم، عبارت است از انتقال عين يا منفعت مال متعلّق به غير در قالب يكي از معاملات در نتيجه با احتساب اينكه مرتكب جرم، انتقال گيرنده يا انتقال دهنده باشد، مي توان از وي به عنوان معامل يا متعامل ياد كرد كه بنا بر نوع معامله، ممكن است به عناوين گوناگون حقوقي، اعم از مشتري، بايع و … متّصف گردد.
لذا برابر ماده يك قانون مجازات راجع به انتقال مال غير مصوب ۵ /۱ /۱۳۰۸ فقدان مجوز قانوني لازم براي انجام معامله، از جمله شرايطي است كه براي تحقق جرم انتقال مال غير متصوّر است و عنصر اصلي تمايز معاملة فضولي از جرم انتقال مال غير، در قصد اضرار به غير نمود پيدا مي كند، لذا در جايي كه فروشنده بدون اطلاع خريدار و فارغ از وجود سند عادي فروش ملك به او، به هر علتي سند رسمي همان ملك را به عنوان گرو قرار دهد، با توجه به نصّ صريح و خاص قانون استنادي محاكم استان فارس، عمل متهم جرم و داراي مجازات است، قطعاً عمل متهم تقدّم معامله با سند عادي كه حسب نظر شوراي نگهبان قابل اثبات در محكمه است موجب سلب و زوال حقّ عيني مرتهن مي شود.
از طرفي ممكن است عمل متهم موجب تباني خريدار و فروشنده عليه بانك مرتهن و اخذ تسهيلات كلان و سپس توليد پرونده هاي مفاسد اقتصادي گردد كه در نتيجه دست بانك از تسهيلات اعطايي و تقنينات قانوني كوتاه خواهد شد.
لازم به ذكر است حقوقي شدن عمل متهم سبب خنثي شدن امر تعقيب به ويژه استرداد مجرمين فراري كلان اقتصادي به كشور خواهد شد و همه اساتيد محترم مستحضرند كه چنانچه اين رأي به نفع متهم صادر گردد به شدت آمار كلاهبرداران افزايش خواهد يافت، مؤيّد اين موضوع نظر اداره حقوقي است كه بر اساس نظريه مشورتي شماره ۷ /۹۸ /۹۱۱ مورخه ۲۰ /۶ /۱۳۹۸، عمل كسي كه ملكي را جزئاً يا كلاًّ به ديگري مي فروشد و سپس آن را در قبال وامي كه از بانك مي گيرد به رهن مي گذارد، از مصاديق ماده ۲ قانون مجازات راجع به انتقال مال غير مصوّب ۱۳۰۸ است كه بر اساس آن اشخاصي كه مال غير را به عوض مال خود معرفي مي كنند به مجازات مندرج در ماده يك قانون تشديد مجازات مرتكبين ارتشاء، اختلاس و كلاهبرداري محكوم مي شوند.
لذا من حيث المجموع نظر شعبه سي و يكم دادگاه تجديد نظر فارس را مطابق با قانون و قابل تأييد مي دانم.
ج) رأي وحدت رويه شماره ۸۵۲ ـ ۲۰/۶ /۱۴۰۳ هيأت عمومي ديوان عالي كشور
هرگاه شخصي مالي را با سند عادي به ديگري انتقال دهد و سپس با علم به اينكه مال متعلق به او نيست، بدون مجوّز قانوني آن را نزد بانك يا مرجع قضايي يا هر شخص ديگري در رهن يا وثيقه قرار دهد، رفتار مرتكب مشمول ماده دوم قانون مجازات اشخاصي كه مال غير را به عوض مال خود معرفي مي نمايند مصوّب ۱۳۰۸، تلقّي و به مجازات شروع به كلاهبرداري محكوم مي شود.
بنابراين رأي شعبه سي ويكم دادگاه تجديدنظر استان فارس تا حدّي كه با اين نظر انطباق دارد با اكثريت آراء اعضاي هيأت عمومي، صحيح و منطبق با موازين قانوني تشخيص داده مي شود. اين رأي طبق ماده ۴۷۱ قانون آيين دادرسي كيفري مصوب ۱۳۹۲ با اصلاحات و الحاقات بعدي در موارد مشابه براي شعب ديوان عالي كشور، دادگاه ها و ساير مراجع اعم از قضايي و غير آن لازم الاتباع است.
برای شکایت از این عنوان مجرمانه باید در ابتدا مسئله خود را با یکی از وکلای کیفری مطرح کرده تا ایشان با بررسی دقیق شرایط پرونده بهترین راهکار قانونی برای احیای حقوق ضایع شده شما و همچنین مجازت فرد مجرم پیشنهاد بدهد. اولین قدم برای این کار تنظیم شکواییه و ثبت آن در دفتر خدمات الکترونیک قضایی می باشد.
مرجع صالح به رسیدگی جرم فروش و انتقال مال غیر دادسرا و دادگاه کیفری که جرم در آنجا رخ داده است می باشد. بنابراین اگر ملک فروخته شده در تهران بوده اما جرم در استان دیگری ارتکاب یافته باشد، دادسرا و دادگاه کیفری آن استان صالح به رسیدگی به این جرم می باشد.
در طول این گفتار به پیچیدگی های شکایت از جرم فروش مال غیر به طور مفصل اشاره کردیم. بنابراین بهتر است برای جلوگیری از بروز مشکلات جدی و از دست دادن اموال و دارایی های خود، از کمک وکلای متخصص کیفری استفاده کرده تا ریسک دفاع در چنین پرونده ای را تا حد زیادی کاهش دهیم.
خدمات وکیل فروش مال غیر در موسسه حقوقی اترس تا پایان گرفتن رای قطعی از دادگاه کیفری، شامل تمامی خدمات حقوقی از جمله تنظیم شکواییه، دفاع کتبی و شفاهی در دادگاه و ارائه مشاوره حقوقی به صورت نامحدود می باشد.
پرسش و پاسخ حقوقی متنی با وکیل درباره فروش مال غیر
فروش مال غیر یکی از عناوین مجرمانه مهم در دسته بندی جرایم علیه اموال می باشد که ممکن است خسارت های بسیار زیادی را به بزه دیده وارد نماید. قانونگذار برای حمایت هرچه بیشتر از افراد جامعه و همچنین برقراری امنیت اموال ایشان، به جرم انگاری این اقدام و در نظر گرفتن مجازات سنگین برای آن پرداخته است که در طول این گفتار به تمامی این موارد و همچنین مراحل شکایت از این جرم اشاره کردیم.