فوت فروشنده ملک قولنامه ای : انجام معاملات و خرید و فروش گاه ممکن است مستقیما در دفاتر اسناد رسمی و همزمان با تنظیم سند رسمی انجام شود و گاهی نیز این اقدام از طریق تنظیم قولنامه صورت پذیرد.
تنظیم قولنامه در رویه معاملات و عرف، امری رایج میباشد و غالبا در مواردی که مقداری از ثمن معامله آماده نیست و پرداخت آن به تاریخ بعد از معامله موکول میگردد و یا در شرایطی که به هر دلیلی فروشنده نتواند حین معامله تنظیم سند را انجام دهد صورت میپذیرد و از لحاظ قانونی نیز به رسمیت شناخته شده است.
زمانی معامله به صورت قولنامه دچار پیچیدگی و موجب دردسر برای خریدار میگردد که فروشنده پیش از تنظیم سند رسمی فوت نماید.
موضوع مقاله پیش رو بررسی فوت فروشنده ملک قولنامه ای و پاسخ به دغدغه ها و پرسش های احتمالی خریداران میباشد و تلاش گردیده است به صورت مستند و منطبق بر قانون راهکار های حقوقی جهت حل این مسئله ارائه گردد.
خدمات اترس در زمینه فوت فروشنده ملک قولنامه ای
دپارتمان های تخصصی موسسه حقوقی اترس در زمینه دعاوی ملکی و دعاوی مرتبط با امور ورثه ای، میتواند با ارئه خدماتی نظیر :
- تنظیم دادخواست حقوقی در صورت فوت فروشنده ملک ورثه ای
- ارائه مشاوره حقوقی و تخصصی در جهت آماده سازی مدارک و مستندات مورد نیاز برای ارائه به دادگاه
- شرکت در جلسات رسیدگی و پیگیری پرونده تا حصول نتیجه
- دفاع در مقابل ایرادات و ادعاهای احتمالی مطروحه ورثه فروشنده در دادگاه
- بررسی وضعیت قولنامه
- انجام اقدامات ضروری از جمله توقیف موقت ملک و دستور موقت و …
- تنظیم قولنامه و قرارداد مستحکم حقوقی و پیش بینی تمامی راه حل های حقوقی در صورت فوت فروشنده ملک قولنامه ای
و سایر خدمات دیگر در کنار شما باشد .
شما میتوانید در صورت مواجهه با این مسئله حقوقی و یا فوت اصحاب دعوی از طریق برقراری ارتباط با وکلای متخصص موسسه حقوقی اترس از ،راههای مطمئن،سریع و قانونی مطلع گردیده و از تجربیات و توانایی وکلای موسسه بهره مند شوید.
مراحل معامله ملک قولنامه ای
به طور کلی اسناد به دو دسته کلی تقسیم میشوند؛اسناد رسمی و اسناد عادی.
اسناد رسمی از جمله اسنادی میباشند که در دفاتر اسناد رسمی و در حضور مقامات صلاحیت دار تنظیم شده باشند.
در مقابل اسناد عادی همانطور که از نامش پیداست توسط افراد عادی تنظیم گردیده است و تایید هیچ سازمان و یا ارگان و شخصی که مطابق قواعد و نظامات قانونی صلاحیت تنظیم و تایید آنرا داشته باشد تنظیم نگردیده است.
قولنامه در زمره این اسناد میباشد و اعتبار آن با امضای طرفین و در برخی موارد شاهد سنجیده میشود.
پس از تنظیم قولنامه و یامبایعه نامه و پس از اجرای تمامی تعهدات مندرج در آن و پرداخت ثمن معامله،اقدام بعدی حضور در دفتر اسناد رسمی و تنظیم سند مالکیت به نام خریدار میباشد که در این مرحله خریدار و فروشنده به همراه مدارک هویتی و مدارک معامله با مراجعه به دفاتر اسناد رسمی و پرداخت هزینه های قانونی اقدام به اخذ سند به نام خریدار مینمایند.
آیا فوت فروشنده ملک قولنامه ای موجب بی اعتباری قولنامه میشود؟
پاسخ به این پرسش مشروط به شرایطی میباشد. در صورتی که در حین تنظیم قولنامه تمامی شرایط اساسی صحت معاملات از جمله،اهلیت فروشنده،مالکیت رسمی و قانونی فروشنده بر مبیع،پرداخت تمام یا بخشی از ثمن معامله،مشروع و قانونی بودن جهت معامله و … رعایت شده باشد و امضا یا اثر انگشت طرفین قرارداد که بیانگر قصد و رضایت آنها میباشد ذیل قولنامه درج گردیده باشد،قولنامه صحیح و قانونی میباشد.
نظر به اینکه مطابق قانون اصل بر صحت قرارداد هایی که شرایط فوق الذکر در آنها رعایت شده است میباشد،در نتیجه فوت فروشنده موجب بی اعتباری قولنامه نمیشود لیکن خریدار را با پیچیدگی هایی در تنظیم سند رسمی مواجه میسازد.
در صورت وقوع چنین اتفاقی(فوت فروشنده ملک قولنامه ای)،ورثه فروشنده به عنوان قائم مقام قهری ایشان،ملزم به ایفای تعهدات در قبال خریدار میباشند که در ادامه به تفصیل به آن پرداخته میشود.
وظایف وراث فروشنده ملک قولنامه ای پس از فوت فروشنده
همانطور که پیشتر گفته شد ورثه فروشنده،قائم مقام ایشان در جهت ایفای تعهدات فروشنده میباشد و خریدار میتواند مطالبات خود مبنی بر تحویل ملک،تنظیم سند رسمی،رفع موانع انتقال از جمله فک رهن و … را از ورثه فروشنده در خواست نماید.
در این شرایط چنانچه تمامی ورثه نامبرده در گواهی انحصار وراثت صادره از مراجع قانونی، همکاری لازم را با خریدار بنمایند،به راحتی و با رعایت تشریفات قانونی میتوان سند رسمی به نام خریدار تنظیم نمود.
لیکن مشکل اصلی زمانی ایجاد میشود که برخی یا تمام ورثه از ایفای تعهدات فروشنده فوت شده در قبال خریدار ملک قولنامه ای امتناع نمایند.
در این صورت خریدار چاره ای به جز مراجعه به مراجع صالح قانونی و قضایی نخواهد داشت.
مراحل تنظیم سند در صورت فوت فروشنده ملک قولنامه ای
در صورت عدم همکاری ورثه خریدار جهت طرح دعوای حقوقی میبایست اقدامات زیر را انجام دهد:
- اخذ گواهی انحصار وراثت فروشنده ملک قولنامه ای.
- تنظیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی علیه تمامی ورثه فروشنده.
- در صورتی که ورثه مالکیت خریدار را قبول ندارند و یا ملک را به شخص دیگری منتقل نموده اند،جهت رعایت تشریفات قانونی،خریدار میبایست در دادخواست تنظیمی ،همزمان درخواست اثبات مالکیت خود را نیز مطرح نماید.
توصیه میشود به جهت حساسیت و پیچیده بودن موضوع از وکیل متخصص دعوای الزام به تنظیم سند موسسه حقوقی اترس در زمان تنظیم دادخواست و طرح دعوا کمک بگیرید.
به طور کلی شرایط عملی تنظیم دادخواست علیه ورثه فروشنده ملک قولنامه ای به شرح ذیل میباشد:
- تمامی ورثه و مالکین احتمالی طرف دعوا قرار گیرند.
- مدارک پرداخت و اصل مبایعه نامه موجود باشد و پیوست دادخواست گردد.
- گواهی انحصار وراثت به دادخواست پیوست گردد.
- دادخواست به دادگاه صالح محل قرار گرفتن ملک ارسال شود.
- در صورتی که در هیچ یک از مراحل دادرسی ورثه شرکت نکردند و روند دادرسی را نادیده گرفتند،پس از صدور رای به نفع خریدار،ایشان میتواند از تمهیدات قانونی اجرای رای غیابی استفاده نماید.
حال سوال مهمی مطرح میشود
مطالب مرتبط : نمونه قرارداد و قولنامه خرید و فروش ملک مانند آپارتمان و غیره
سند ملک به نام فروشنده فوت شده نباشد
سوال:در صورتی که سند ملک به نام فروشنده فوت شده ملک قولنامه ای نباشد چه راهکاری وجود دارد؟
در صورتی که در هر یک از مراحل اقدامات حقوقی توسط خریدار(اعم از پیش از طرح دادخواست و یا پس از طرح دعوا)،نامبرده مطلع گردد به هر دلیلی از جمله عدم وجود پایان کار،پیچیدگی های ارث،ملک مشاعی و … سند رسمی به نام فروشنده نگردیده است و سند ملک به نام شخص ثالثی میباشد،موضوع دچار پیچیدگی های بسیار میگردد که بدون استفاده از دانش و تخصص و تجربه وکیل متخصص ملکی،انجام این کار امری بسیار دشوار میباشد.
در این شرایط خریدار میبایست علاوه بر ورثه،نام صاحب سند را نیز در زمره خواندگان قرار دهد.
البته در این صورت،این موضوع که آیا فروشنده حق انتقال داشته است یا خیر و … نیز باید به دقت بررسی گردد و سپس طرح دعوا با توجه به این موارد صورت پذیرد.
فوت فروشنده در صورتی که مقداری از ثمن معامله پرداخت نشده باشد
گفته شد در معاملات قولنامه ای ممکن است قسمتی از ثمن معامله به زمان تنظیم سند و یا به طور کلی به زمان دیگری موکل شده باشد که در اینصورت دو فرض مطرح میباشد:
الف- چنانچه در قولنامه،تنظیم سند ،منوط به پرداخت کلیه ثمن توسط خریدار شده باشد،خریدار ابتدا میبایست اقدام به پرداخت ثمن معامله به وراث قانونی فروشنده نماید و چنانچه پس از پرداخت همچنان ورثه از تنظیم سند امتناع نمودند ، دادخواست خود مبنی بر الزام به تنظیم سند رسمی را تنظیم نماید.
در واقع در چنین شرایطی ورثه میتوانند تا زمان تادیه کامل ثمن از تنظیم سند رسمی خودداری نمایند.
ب- چنانچه در قولنامه تنظیم سند مشروط به پرداخت ثمن معامله نباشد و فروشنده به صورت مطلق تعهد به تنظیم سند نموده باشد،ورثه نمیتوانند به استناد اینکه قسمتی از ثمن پرداخت نشده است از تنظیم سند استنکاف نمایند و خریدار میتواند با مدارک آن بخش پرداخت شده ثمن معامله دادخواست خود را مطرح نموده و در اثنای رسیدگی مطابق دستور دادگاه،قسمت پرداخت نشده را در صندوق دادگستری تودیع نماید.
ابطال قولنامه در صورت فوت فروشنده ملک قولنامه ای
همانطور که گفته شد مطابق اصل صحت و لزوم قرارداد ها،چنانچه فروشنده در زمان انتقال ملک،مالک و دارای حق انتقال بوده باشد و معامله صوری نباشد و با دلایل غیر قانونی انجام نشده باشد ،صحیح و لازم است.
در غیر اینصورت ورثه میتوانند دعوای ابطال معامله را در مراجع صالح قانونی علیه خریدار مطرح نمایند.
فرصت خریدار جهت اقدام قانونی پس از فوت فروشنده
به طور کلی توصیه میشود در معاملات قولنامه ای،به سرعت مراحل را تا تنظیم سند رسمی پیش ببرید.اما در صورت فوت فروشنده پیش از تنظیم سند ،بهتر است خریدار بلافاصله پس از آگاهی از فوت فروشنده اقدامات لازم را جهت مراجعه به ورثه و اخذ انحصار وراثت و طرح دعوا انجام دهد.
چرا که گذشت مدت زمان زیاد از قولنامه و فوت فروشنده و عدم اقدام مقتضی توسط خریدار میتواند موجب انتقال ملک توسط ورثه به ثالث یا طرح دعاوی بطلان معامله و یا حتی فوت ورثه و …. گردد و چنین مسائلی موضوع را دچار پیچیدگی های دو چندان مینماید.
نکته مهم:
در صورتی که یک یا تمام ورثه علاوه بر عدم همکاری با خریدار،اقدام به تصرفات غیر قانونی بر ملک موضوع قولنامه نمایند و یا آنرا به شخص ثالثی منتقل نمایند،بدیهی است خریدار میبایست دعاوی دیگری از جمله خلع ید،مطالبه اجرت المثل ایام تصرف و یا حتی ابطال معاملات صورت گرفته نیز مطرح نماید.
بیشتر بدانیم : دعوای استرداد ثمن معامله چیست؟
پرسش و پاسخ با وکلای اترس
قولنامه پس از فوت فروشنده آن مطابق قانون صحیح و معتبر بوده و در صورتی که وراث فروشنده همکاری لازم را با خریدار ننمایند،خریدار میتواند با استفاده از ابزار های پیش بینی شده قانونی و استفاده از دانش و تخصص وکلای موسسه حقوقی اترس،حقوق خود را احقاق نماید و صاحب سند رسمی شود.