دعوای تخلیه ملک و دستور تخلیه فوری

تخلیه ملک و دستور تخلیه فوری : در خصوص تخلیه و دستور تخلیه فوری سوالات زیادی از وکلای  تخلیه ملک موسسه حقوقی اترس طرح می شود . تخلیه ملک ، یکی از مهمترین دعاوی ملکی است که به دلیل افزایش اجاره های شهرهای بزرگ به خصوص تهران از یک سو و مصوبات ستاد کرونا و مصوبه سران قوا در خصوص تخلیه ملک اجاره

خدمات اترس در حوزه تخلیه انواع ملک و املاک

وکلای متخصص ملکی دپارتمان املاک اترس آماده مشاوره حقوقی تخصصی و قبول وکالت در خصوص موارد زیر میباشد:

تخلیه مانند :

تخلیه ملک تجاری و مسکونی و اداری

دستور تخلیه :

تخلیه ملک مسکونی و تجاری و اداری

حکم تخلیه:

تخلیه ملک اداری و اداری و تجاری

 و تمامی دعاوی حقوقی ناشی روابط مالک و مستاجر

تخلیه ملک چیست؟

دستور تخلیه یکی از روش های  پس گرفتن ملک مسکونی، تجاری یا اداری از طریق پایان یافتن قرارداد اجاره است ؛ ملکی که با رضایت مالک به اجاره داده شده ولی علیرغم تمام شدن مدت قرارداد اجاره و یا انحلال قرارداد مثل فسخ، مستاجر حاضر به تخلیه و تحویل آن به مالک نمیباشد.

پس درمورد قراردادهای عادی اجاره که بصورت کتبی تنظیم شده و در آنها مدت و مبلغ اجاره مشخص است و به امضای طرفین قرارداد و دو نفر شاهد رسیده باشد پس از اتمام مدت اجاره با مراجعه به شورای حل اختلاف آدرس ملک می توان دستور تخلیه گرفت.

دستور تخلیه بنا به صراحت قانون باید بدون نیاز به تشریفات قانون آیین دادرسی مدنی (اعم از طرح دادخواست تخلیه و تعیین وقت رسیدگی و ابلاغ دادخواست به طرفین) با پرداخت هزینه ی اندکی، فورا صادر و توسط کلانتری محل وقوع ملک اجرا شود.

اما در حال حاضر باتوجه به اینکه دعواها بصورت الکترونیک ثبت می شوند دستور تخلیه هم باید در قالب دادخواست و از طریق دفاتر خدمات قضایی ثبت و به شورای حل اختلاف ارسال شود.

همچنین در شرایط کنونی که ویروس کرونا همچنان شایع است به جهت رعایت مصوبه­ ی ستاد کرونا و نیز مصوبه­ سران قوا، دستور تخلیه پس از تشکیل جلسه رسیدگی با حضور طرفین صادر می شود.

شرایط گرفتن دستور تخلیه فوری

در گذشته شرایط اخذ دستور تخلیه از دادگاه به این صورت بود که قرارداد اجاره باید به صورت کتبی نوشته می شد و به امضای دو شاهد می رسید و هم چنین علت تخلیه نیز باید پایان مدت اجاره بها می بود.

اما امروزه با توجه به تصویب قانون ساماندهی مسکن، زمین و اجاره بها بر اساس ماده ۶، دستور تخلیه از سوی دادگاه صلح تنها نسبت به مواردی صادر خواهد شد که قرارداد اجاره در یکی از سامانه های خود نویس یا کاتب تنظیم و ثبت شده و در این صورت دارای شناسه یا کد رهگیری باشند.

ثبت قرارداد اجاره در سامانه های نام برده به منزله ثبت رسمی الکترونیکی قرارداد می باشد. در صورتی که قرارداد اجاره در این دو سامانه به ثبت نرسیده باشد، هر گونه درخواست نسبت به تخلیه فوری ملک اجاره ای از سوی دادگاه رد خواهد شد و این افراد باید برای تخلیه، حکم تخلیه ملک را از دادگاه درخواست کنند.

عواقب ثبت نکردن رسمی قرارداد اجاره

ثبت نکردن قرارداد اجاره در سامانه خود نویس یا سامانه کاتب ممکن است دارای عواقب منفی زیادی باشد که ذیل مطلب به برخی از آن ها اشاره خواهیم کرد:

• عدم امکان دریافت دستور تخلیه ملک به صورت فوری
• بالا رفتن هزینه دادرسی برای دریافت اجاره معوقه یا اجرت المثل زیرا که اگر قرارداد اجاره فاقد ثبت رسمی باشد دادگاه مکلف به تعیین ۵۰% ارزش اجاره بها هزینه دادرسی تعیین کند
• طولانی شدن روند دادرسی برای اقامه دعوای تخلیه ملک
• نیاز به استفاده از اسناد و دلایل مختلف برای اثبات ادعای خود

برای اینکه بتوانید بدون اتلاف وقت و در سریعترین زمان ممکن، اقدام به تخلیه ملک خود به صورت فوری نمایید تا از تضییع حقوق شما جلوگیری شود، باید حتما نکات ذکر شده را در نظر بگیرید.

دستور تخلیه و  آخرین قوانین تخلیه ملک

در این مقاله قصد داریم توضیحات جامع و کاملی درخصوص چگونگی صدور دستور تخلیه ملک مسکونی و شرایط و آخرین قوانین مربوط به آن بیان کنیم.

پس اگر شما هم از جمله مالکینی هستید که نگران تخلیه بموقع ملکتان که به اجاره داده اید می باشید و یا برعکس مستاجری هستید که احساس می کنید در خصوص تخلیه و تحویل ملک به صاحبخانه ی خود به مشکل برمی خورید و به دنبال کسب اطلاعات و پیدا کردن راهکار برای جلوگیری از این مساله هستید مشاوره حقوقی برای تخلیه ملک یکی از خدمات اترس میباشد. با ما در ارتباط باشید.

این نوشتار که با  همت بهترین وکیل ملکی موسسه اترس تهیه گشته نگاه به رویه دادگاه ها ، تخلیه را به صورت کاربردی بررسی کند.

بیشتر بدانیم : گرفتن دستور تخلیه ملک اداری چه شراطی دارد؟

مفهوم و شرایط تخلیه

دستور تخلیه یکی از روش های  پس گرفتن ملک مسکونی از طریق پایان یافتن قرارداد اجاره است ؛ ملکی که با رضایت مالک به اجاره داده شده ولی علیرغم تمام شدن مدت قرارداد اجاره و یا انحلال قرارداد (مثل فسخ)، مستاجر حاضر به تخلیه و تحویل آن به مالک نمی­باشد.

پس درمورد قراردادهای عادی اجاره که بصورت کتبی تنظیم شده و در آنها مدت و مبلغ اجاره مشخص است و به امضای طرفین قرارداد و دو نفر شاهد رسیده باشد پس از اتمام مدت اجاره با مراجعه به شورای حل اختلاف آدرس ملک می توان دستور تخلیه گرفت.

دستور تخلیه بنا به صراحت قانون باید بدون نیاز به تشریفات قانون آیین دادرسی مدنی (اعم از طرح دادخواست تخلیه و تعیین وقت رسیدگی و ابلاغ دادخواست به طرفین) با پرداخت هزینه ی اندکی، فورا صادر و توسط کلانتری محل وقوع ملک اجرا شود.

اما در حال حاضر باتوجه به اینکه دعواها بصورت الکترونیک ثبت می شوند دستور تخلیه هم باید در قالب دادخواست و از طریق دفاتر خدمات قضایی ثبت و به شورای حل اختلاف ارسال شود.

همچنین در شرایط کنونی که ویروس کرونا همچنان شایع است به جهت رعایت مصوبه­ی ستاد کرونا و نیز مصوبه­ سران قوا، دستور تخلیه پس از تشکیل جلسه رسیدگی با حضور طرفین صادر می شود.

پس به عنوان یک نکته کاربردی می توان گفت ، که مصوبه ستاد کرونا و نیز مصوبه سران قوا در خصوص اجاره ، باعث شده ، تشریفات دادگاهی بیشتری مثل تشکیل جلسه رسیدگی عملا الزامی شود.

درصورتی که اجاره نامه در قالب سند رسمی تنظیم شده باشد(یعنی در دفترخانه تنظیم شده باشد) دستور تخلیه توسط دفتر اسناد رسمی تنظیم کننده­ اجاره نامه صادر و توسط اداره­ اجرای ثبت اسناد رسمی محل وقوع ملک اجرا می­گردد و نیازی به پیگیری از طریق شورای حل اختلاف و دادگاه نیست.

مراحل دستور تخلیه

برای دریافت دستور تخلیه چه از طریق شورای حل اختلاف و چه از طریق دادگاه حقوقی دارای مراحل مشابه و یکسانی میباشد که باید از سوی متقاضی رعایت گردد و این مراحل به شرح زیر میباشد:

• در ابتدا بهتر است در خصوص این مسئله با یکی از وکلای پایه یک دادگستری مشورت کرده تا از صحت اقدامات خود اطمینان حاصل نمایید.
• تنظیم دادخواست تخلیه و تقدیم آن به یکی از دفاتر خدمات الکترونیک قضائی
• انجام پیگیری های لازم برای ارسال دادخواست به شورای حل اختلاف یا دادگاه مربوطه
• رفع نقص احتمالی پرونده و ارائه اصل مدارک و مستندات به مرجع قضائی که پرونده برای رسیدگی به آنجا رفته است
• حضور در جلسه رسیدگی که از طریق پیامک یا سامانه ثنا به شما ابلاغ خواهد شد
• اگر به حکم صادره از سوی مقام قضائی اعتراض صورت نگیرد و حکم قطعی شود، میتوانید به اجرای احکام مراجعه نمایید 

در صورتی کع اعتراض صورت گرفت، پس از رسیدگی مجدد با توجه به حکم قاضی، تصمیم گیری خواهد شد.

نحوه گرفتن حکم تخلیه ملک از شورای حل اختلاف

همانطور که اشاره کردیم یکی از مهمترین روشهای دریافت دستور تخلیه مراجعه به شوراهای حل اختلاف میباشد. اما با توجه به اینکه امروزه دادخواست ها باید در ابتدا در دفاتر خدمات الکترونیک قضائی به ثبت برسند باید دادخواست تخلیه خود را به نزدیک ترین دفتر خدمات الکترونیک قضائی تقدیم کنید تا پرونده به شورای حل اختلاف صالح ارجاع شود.

این راهکار در حالتی است که اجاره نامه به صورت عادی و غیررسمی تنظیم شده باشد زیرا در صورت رسمی بودن اجاره نامه میتوان مستقیما به اجرای ثبت مراجعه کرد.

شورای حل اختلاف با مشخص کردن وقت رسیدگی در اولین فرصت، اقدام به صدور دستور تخلیه مینماید.

در این صورت مالک باید مبلغ ودیعه یا پول پیش اجاره را به مستاجر بازگرداند و اگر مبلغی از اجاره های پیشین باقی مانده بود، برای آن اقدام نماید.

آیا  اعتراض به دستور تخلیه ملک ممکن است ؟

فوریت دستور تخلیه اقتضای این را دارد که قابل اعتراض نباشد .اصولا رای دادگاه قابل اعتراض است . رای اعم از قرار یا حکم است .

با توجه به اینکه دستور تخلیه ، دستور است و حکم یا قرار نیست قابلیت اعتراض ندارد. ماده ۲۷ قانون شوراهای حل اختلاف کلیه­ آرا را قابل اعتراض می داند، اما همانطور که توضیح داده شد ، دستور تخلیه ، خارج از این ماده است .

نکته کاربردی مهم این است ، درصورتیکه دستور تخلیه توسط شورای حل اختلاف خلاف قانون صادر شده باشد ،قاضی صادرکننده می تواند از دستور تخلیه عدول (بازگشت )کند

در صورتیکه قاضی شورای حل اختلاف که دستور تخلیه را صادر کرده است اشتباه کرده باشد و از دستور خود عدول (بازگشت) نکند ، می توان به کمک یک وکیل ملکی دادخواست ابطال دستور تخلیه را به دادگاه حقوقی محل وقوع ملک طرح کند.

و در اینجا ذکر این نکته حائز اهمیت است که درصورتی که دستور تخلیه در قالب گزارش اصلاحی (سازش بین موجر و مستاجر در شورای حل اختلاف) صادر شده باشد، قابل اعتراض نیست.

بیشتر بدانیم : مهمترین شرایط دستور موقت چیست

تخلیه ملک چقدر طول میکشد؟

به دلیل اینکه هر پرونده با پرونده دیگر از حیث طرفین دعوا و ادله موجود تفاوت دارد نمیتوان زمان دقیقی را برای رسیدگی به آن در نظر گرفت اما به طور کلی صدور دستور تخلیه فوری چیزی حدود یک ماه زمان میبرد.

اما برای دریافت حکم تخلیه از شورای حل اختلاف یا دادگاه برای املاک مسکونی تا پنج ماه و برای تجاری ممکن است تا یک سال هم به طول انجامد.

البته اگر تجدیدنظرخواهی نسبت به رای صورت گیرد حدود دو تا پنج ماه نیز به مدت قبلی افزوده خواهد شد.

چگونه دستور فوری تخلیه ملک مستاجر را بگیریم؟

در صورتی که قرارداد میان موجر و مستاجر به صورت کتبی تنظیم شده باشد، مهلت اجاره به پایان رسیده باشد و دو شاهد نیز قرارداد را امضا کرده باشند، میتوان در سریعترین زمان ممکن دستور فوری تخلیه را گرفت و از سوی کلانتری محل وقوع ملک آنرا به اجرا در آورد.

آیا توقف اجرای دستور تخلیه ممکن است؟

دستور تخلیه به محض صدور ظرف سه روز پس از اخطار رسمی به مستاجر توسط پلیس نیروی انتظامی به اجرا درمی­آید و هیچ چیز مانع اجرای آن نیست. اما درخصوص این حکم، دو حالت استثنایی وجود دارد:

مستاجر نسبت به اصالت قرارداد اجاره شکایت داشته باشد یعنی به هر دلیلی قراردادی که بر مبنای آن دستور تخلیه صادر شده را صحیح نداند مثلا مدعی جعلی بودن سند  آن باشد.

مستاجر مدعی تمدید قرارداد اجاره باشد.

در هر دو مورد بالا، مستاجر باید بر مبنای مدارکی که دارد نسبت به طرح دعوی در دادگاه عمومی حقوقی آدرس ملک اقدام کند و درصورتی که قاضی رسیدگی کننده دلایل اعتراض مستاجر را قوی بداند، بعد از اینکه مستاجر مبلغی را بعنوان خسارت احتمالی به صندوق دادگستری واریز کرد، قرار توقیف عملیات اجرایی صادر می شود.

در صورتیکه دادگاه حقوقی ، در حال رسیدگی به دادخواست ابطال دستور تخلیه است ، خواهان می تواند ،درخواست دستور توقف کند و اجرای دستور تخلیه را متوقف کند.

اخذ مهلت جهت تخلیه ملک

براساس تبصره ۳ ماده ۸ آیین نامه­ی اجرایی قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶، مامور نیروی انتظامی به مستاجر اخطار می­کند که ظرف سه روز ملک را تخلیه کند و مستاجر مکلف به انجام آن است مگر اینکه مطابق ماده ۱۳ همان آیین نامه به علت وقوع حواث غیرمترقبه یا فورس ماژور امکان تخلیه برای مستاجر وجود نداشته باشد که در این صورت می تواند از شورای حل اختلاف رسیدگی کننده به پرونده، تقاضای مهلت کند.

تشخیص و پذیرش موارد فورس ماژور با قاضی است و می تواند تنها یک بار و حداکثر یک ماه به وی مهلت دهد.

بیشتر بدانیم : دعاوی دستور فروش چه شرایطی دارد

تفاوت خلع ید با تخلیه ید چیست؟

از سوالات پرتکراری که در جلسات مشاوره حقوقی تخلیه ملک از وکیل پرسیده میشود میتوان به تفاوت خلع ید و تخلیه ملک اشاره کرد که به دلیل شباهت این دو، برخی از افراد آنرا یکسان میدانند. برای پاسخ به این سوال سه مورد از اصلی ترین تفاوتها را بیان خواهیم کرد.

دعاوی خلع ید زمانی مطرح میشود که متصرف به صورت غیرقانونی به مال تسلط پیدا کرده باشد که ما آنرا با اسم غاصب میشناسیم و این اقدام بدون هیچ اجازه قبلی از مالک صورت گرفته باشد در حالی که دعوای تخلیه زمانی مطرح میشود که مالک با متصرف قرارداد اجاره داشته یا اجازه استفاده از مال را داده باشد.

دعوای خلع ید تنها در خصوص اموال غیرمنقول یعنی املاک مطرح میشود اما تخلیه ید در خصوص اموال منقول مانند اتومبیل نیز قابل طرح است.

روند رسیدگی به دعاوی خلع ید طولانی تر از تخلیه میباشد و در صورت وجود شرایط بهتر است دعوای تخلیه مطرح گردد.

تفاوت دستور تخلیه و حکم تخلیه ملک

علاوه بر مواردی که درخصوص دستور تخلیه بیان شد، در برخی مواقع علیرغم تمام نشدن مدت اجاره­ املاک مسکونی امکان تخلیه­ ملک فراهم است.

در این صورت باید بر اساس قانون آیین دادرسی مدنی دعوی تخلیه در دادگاه محل وقوع ملک طرح شود و قاضی رسیدگی کننده در صورت وجود شرایط لازم حکم به تخلیه­ ملک می دهد. برخی از این موارد مطابق قانون عبارتند از:

یکی از طرفین یا هردو در قرارداد اجاره، حق فسخ قرار داده باشند.

مستاجر ، ملک را به مستاجر دیگری اجاره دهد در صورتیکه حق اجاره دادن مجدد نداشته باشد.

استفاده ملک توسط مستاجر برخلاف قرارداد و یا عرف . مثلا ملک برای سکونت اجاره داده شده باشد ولی مستاجر استفاده ی غیرمسکونی از آن بکند.

بیشتر بدانیم : شرایط عقد ودیعه چیست

تخلیه در شرایط کرونا ؛مصوبه اجاره کرونا

مواردی که بیان شد مربوط به شرایط عادی بود. با شیوع ویروس کرونا و مشکلاتی که این مساله در ابعاد مختلف ایجاد کرد، در تاریخ ۱۳۹۹/۰۴/۲۸ مصوبه­ شماره ۸۰۰۰۲/۳۰۰۲/۹۰۰۱ توسط ستاد ملی مقابله با کرونا تصویب شد که به موجب آن کلیه قراردادهای اجاره که تا تاریخ تصویب این مصوبه به اتمام رسیده و با موافقت موجر و تمایل مستاجر تمدید نشده باشد،

با افزایش ۲۵ درصدی مبلغ اجاره­ بها در تهران و کلانشهرها و ۱۵ درصد در سایر شهرها خود به خود تمدید می گردد مگر در صورت وجود برخی شروط که عبارتند از:

ملک با سند قطعی به دیگری منتقل شده باشد؛  بنابراین معامله ملک با مبایعه نامه حتی باکد رهگیری را شامل نمی شود

بنا به نظر دادگاه صالح، مستاجر تا یک ماه پس از تمدید اجاره نامه، مابه­التفاوت مبلغ اجاره را به مالک پرداخت نکرده باشد؛ یعنی یک ماه از پایان اجاره گذشته باشد و مستاجر ، ۲۵ درصد یا ۱۵ درصدی که در بالا به آن اشاره شد را نپرداخته باشد

مالک جهت نوسازی یا تعمیرات اساسی، مجوزهای لازم را کسب کرده باشد؛

مستاجر با افزایش مبلغ اجاره بها موافقت ننماید.

نکته مهم اینکه افزایش ۲۵ درصد و ۱۵ درصدی هم شامل پول پیش (ودیعه) می شود و هم شامل اجاره بهای ماهانه می شود.

همچنین در سال ۱۴۰۱ شورای عالی هماهنگی اقتصادی سران قوا درخصوص ساماندهی اجاره بهای مسکن مصوبه ای ارائه کرد که براساس آن، کلیه قراردادهای اجاره با افزایش اجاره بها به میزان ۲۵ درصد در تهران و دیگرکلانشهرها و ۲۰ درصد در سایر شهرها بصورت خود به خود تمدید می شود مگر درصورت وجود شروط زیر:

انتقال ملک به دیگری در قالب سند رسمی و یا قولنامه با کد رهگیری؛ در این مصوبه ، مبایعه نامه با کد رهگیری مورد پذیرش است

دریافت مجوز از مراجع ذیربط جهت بازسازی یا تعمیرات اساسی توسط مالک

انجام نشدن تعهدات قانونی و قراردادی توسط مستاجر در دوره­ی اجاره­ی قبلی با تشخیص شورای حل اختلاف

نیاز فرزند مالک پس از ازدواج رسمی به سکونت در ملک با تشخیص شورای حل اختلاف یا مرجع قضایی؛

نیاز شخصی مالک به سکونت در ملک درصورتی که صرفا مالک همان ملک بوده و این امر به تایید شورای حل اختلاف یا مرجع قضایی رسیده باشد.

مستاجر با افزایش اجاره ­بهای مصوب موافق نباشد.

ذکر این نکته نیز خالی از فایده نیست که به دلیل تقدم قانون بر مصوبه، درصورت تشخیص قاضی رسیدگی کننده علیرغم وجود مصوبات مذکور، امکان صدور دستور تخلیه حتی در صورت نبود شرایط فوق الذکر فراهم است.

در این باره میتوانید از وکلای متخصص امور قراردادهای اترس سوالات خود را مطرح نمایید

بیشتر بدانیم : مطالبه اجاره عقب افتاده از مستاجر چگونه است ؟

تخلیه توسط مستاجر

اگر مالک از تحویل گرفتن ملک امتناع کرد، چه راهکاری وجود دارد؟

در پایان می خواهیم حالتی را بررسی کنیم که مستاجر قصد تخلیه ملک را دارد لکن صاحبخانه بنا به هر دلیلی از تحویل آن خودداری می­کند.

در این وضعیت راه حل قانونی برای رفع مشکل مستاجر و جلوگیری از خسارت­های قراردادی، تحویل کلید به شورای حل اختلاف آدرس ملک با انجام تامین دلیل از ملک مورد اجاره است .

بدین شکل که مستاجر ابتدا برای ارسال اظهارنامه برای مالک اقدام میکند مبنی بر اینکه ظرف ۵ روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه ملک را تحویل بگیرد و درصورت انقضای این مدت و عدم تحویل ملک توسط موجر، با ارائه­ اجاره نامه به شورای حل اختلاف اعلام می کند که تاریخ قرارداد اجاره پایان یافته و ملک تخلیه و آماده ی تحویل است اما مالک از تحویل گرفتن آن خودداری می کند.

سپس شورای حل اختلاف توسط یک کارشناس رسمی دادگستری در رشته­ راه و ساختمان ، این موضوع را بررسی کرده و پس از تایید کارشناس، با دریافت کلید از مستاجر مراتب را صورتجلسه می­کند و پس از آن برای موجر اخطار می فرستد که در قبال پرداخت ودیعه (مبلغ رهن) کلید را تحویل بگیرد.

تحویل کلید مستاجر به شورای حل اختلاف

لازم به ذکر است که مستاجر حتما باید کلیه این موارد را رعایت کرده و کلید را به شورای حل اختلاف تحویل دهد در غیر این صورت تعهدات قانونی و قراردادی او به قوت خود باقی است و مسئول پرداخت کلیه خسارات وارده به ملک و همچنین خسارت قراردادی مندرج در اجاره نامه درخصوص تاخیر در تخلیه و تحویل ملک در خلال این مدت میباشد.

بنابراین این تصور غلط است که ما ملک را تخلیه میکنیم و فیلم می گیریم و یا یک گزارش پلیس تهیه می کنیم و کافی است و حتما لازم است مواردی که توضیح داده شد ، در قالب تنظیم دادخواست تامین دلیل اتفاق بیفتد.

درمورد اجاره نامه­ های رسمی هم مستاجر می­تواند پس از ارسال اظهارنامه به دفتر اسناد رسمی محل تنظیم قرارداد اجاره مراجعه و سردفتر به موجر(مالک) اخطار می­کند که جهت تحویل گرفتن ملک مراجعه نماید.

نویسنده : نرجس نورمحمدی وکیل پایه یک دادگستری

پرسش و پاسخ حقوقی با وکیل تخلیه ملک

در پایان توصیه می شود که درصورت مواجهه با مسایل مشابه درخصوص املاک استیجاری و یا حتی قبل از انعقاد قرارداد اجاره با وکیل متخصص در زمینه ی دعاوی املاک مشورت نموده و درصورت نیاز به طرح دعوی از کمک ایشان بهره بگیرید.