تخلیه ملک : در خصوص تخلیه و دستور تخلیه فوری سوالات زیادی از وکلای تخلیه ملک موسسه حقوقی اترس طرح می شود . تخلیه ملک ، یکی از مهمترین دعاوی ملکی است که به دلیل افزایش اجاره های شهرهای بزرگ به خصوص تهران از یک سو و مصوبات ستاد کرونا و مصوبه سران قوا در خصوص تخلیه ملک اجاره ،
دستور تخلیه و آخرین قوانین تخلیه ملک
در این مقاله قصد داریم توضیحات جامع و کاملی درخصوص چگونگی صدور دستور تخلیه ملک مسکونی و شرایط و آخرین قوانین مربوط به آن بیان کنیم.
پس اگر شما هم از جمله مالکینی هستید که نگران تخلیه بموقع ملکتان که به اجاره داده اید می باشید و یا برعکس مستاجری هستید که احساس می کنید در خصوص تخلیه و تحویل ملک به صاحبخانه ی خود به مشکل برمی خورید و به دنبال کسب اطلاعات و پیدا کردن راهکار برای جلوگیری از این مساله هستید تا پایان این نوشتار که با همت بهترین وکیل ملکی موسسه اترس تهیه گشته ما همراه باشید تا نگاه به رویه دادگاه ها ، تخلیه را به صورت کاربردی بررسی کنیم. همچنین چنانچه نیاز به مشاوره حقوقی برای تخلیه ملک دارید میتوانید با ما در ارتباط باشید.
مفهوم و شرایط تخلیه
دستور تخلیه یکی از روش های پس گرفتن ملک مسکونی از طریق پایان یافتن قرارداد اجاره است ؛ ملکی که با رضایت مالک به اجاره داده شده ولی علیرغم تمام شدن مدت قرارداد اجاره و یا انحلال قرارداد (مثل فسخ)، مستاجر حاضر به تخلیه و تحویل آن به مالک نمیباشد.
پس درمورد قراردادهای عادی اجاره که بصورت کتبی تنظیم شده و در آنها مدت و مبلغ اجاره مشخص است و به امضای طرفین قرارداد و دو نفر شاهد رسیده باشد پس از اتمام مدت اجاره با مراجعه به شورای حل اختلاف آدرس ملک می توان دستور تخلیه گرفت.
دستور تخلیه بنا به صراحت قانون باید بدون نیاز به تشریفات قانون آیین دادرسی مدنی (اعم از طرح دادخواست تخلیه و تعیین وقت رسیدگی و ابلاغ دادخواست به طرفین) با پرداخت هزینه ی اندکی، فورا صادر و توسط کلانتری محل وقوع ملک اجرا شود.
اما در حال حاضر باتوجه به اینکه دعواها بصورت الکترونیک ثبت می شوند دستور تخلیه هم باید در قالب دادخواست و از طریق دفاتر خدمات قضایی ثبت و به شورای حل اختلاف ارسال شود. همچنین در شرایط کنونی که ویروس کرونا همچنان شایع است به جهت رعایت مصوبهی ستاد کرونا و نیز مصوبه سران قوا، دستور تخلیه پس از تشکیل جلسه رسیدگی با حضور طرفین صادر می شود.
پس به عنوان یک نکته کاربردی می توان گفت ، که مصوبه ستاد کرونا و نیز مصوبه سران قوا در خصوص اجاره ، باعث شده ، تشریفات دادگاهی بیشتری مثل تشکیل جلسه رسیدگی عملا الزامی شود.
درصورتی که اجاره نامه در قالب سند رسمی تنظیم شده باشد(یعنی در دفترخانه تنظیم شده باشد) دستور تخلیه توسط دفتر اسناد رسمی تنظیم کننده اجاره نامه صادر و توسط اداره اجرای ثبت اسناد رسمی محل وقوع ملک اجرا میگردد و نیازی به پیگیری از طریق شورای حل اختلاف و دادگاه نیست.
آیا اعتراض به دستور تخلیه ملک ممکن است ؟
فوریت دستور تخلیه اقتضای این را دارد که قابل اعتراض نباشد .اصولا رای دادگاه قابل اعتراض است . رای اعم از قرار یا حکم است . با توجه به اینکه دستور تخلیه ، دستور است و حکم یا قرار نیست قابلیت اعتراض ندارد. ماده ۲۷ قانون شوراهای حل اختلاف کلیه آرا را قابل اعتراض می داند، اما همانطور که توضیح داده شد ، دستور تخلیه ، خارج از این ماده است .
نکته کاربردی مهم این است ، درصورتیکه دستور تخلیه توسط شورای حل اختلاف خلاف قانون صادر شده باشد ،قاضی صادرکننده می تواند از دستور تخلیه عدول (بازگشت )کند
در صورتیکه قاضی شورای حل اختلاف که دستور تخلیه را صادر کرده است اشتباه کرده باشد و از دستور خود عدول (بازگشت) نکند ، می توان به کمک یک وکیل ملکی دادخواست ابطال دستور تخلیه را به دادگاه حقوقی محل وقوع ملک طرح کند.
و در اینجا ذکر این نکته حائز اهمیت است که درصورتی که دستور تخلیه در قالب گزارش اصلاحی (سازش بین موجر و مستاجر در شورای حل اختلاف) صادر شده باشد، قابل اعتراض نیست.
درباره خدمات وکیل متخصص ملکی تهران بیشتر بدانیم
آیا توقف اجرای دستور تخلیه ممکن است؟
دستور تخلیه به محض صدور ظرف سه روز پس از اخطار رسمی به مستاجر توسط پلیس نیروی انتظامی به اجرا درمیآید و هیچ چیز مانع اجرای آن نیست. اما درخصوص این حکم، دو حالت استثنایی وجود دارد:
مستاجر نسبت به اصالت قرارداد اجاره شکایت داشته باشد یعنی به هر دلیلی قراردادی که بر مبنای آن دستور تخلیه صادر شده را صحیح نداند مثلا مدعی جعلی بودن سند آن باشد.
مستاجر مدعی تمدید قرارداد اجاره باشد.
در هر دو مورد بالا، مستاجر باید بر مبنای مدارکی که دارد نسبت به طرح دعوی در دادگاه عمومی حقوقی آدرس ملک اقدام کند و درصورتی که قاضی رسیدگی کننده دلایل اعتراض مستاجر را قوی بداند، بعد از اینکه مستاجر مبلغی را بعنوان خسارت احتمالی به صندوق دادگستری واریز کرد، قرار توقیف عملیات اجرایی صادر می شود.
در صورتیکه دادگاه حقوقی ، در حال رسیدگی به دادخواست ابطال دستور تخلیه است ، خواهان می تواند ،درخواست دستور توقف کند و اجرای دستور تخلیه را متوقف کند.
بیشتر بدانیم : مهمترین شرایط دستور موقت چیست
اخذ مهلت جهت تخلیه ملک
براساس تبصره ۳ ماده ۸ آیین نامهی اجرایی قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶، مامور نیروی انتظامی به مستاجر اخطار میکند که ظرف سه روز ملک را تخلیه کند و مستاجر مکلف به انجام آن است مگر اینکه مطابق ماده ۱۳ همان آیین نامه به علت وقوع حواث غیرمترقبه یا فورس ماژور امکان تخلیه برای مستاجر وجود نداشته باشد که در این صورت می تواند از شورای حل اختلاف رسیدگی کننده به پرونده، تقاضای مهلت کند. تشخیص و پذیرش موارد فورس ماژور با قاضی است و می تواند تنها یک بار و حداکثر یک ماه به وی مهلت دهد.
بیشتر بدانیم : دعاوی دستور فروش چه شرایطی دارد
تفاوت دستور تخلیه و حکم تخلیه ملک
علاوه بر مواردی که درخصوص دستور تخلیه بیان شد، در برخی مواقع علیرغم تمام نشدن مدت اجاره املاک مسکونی امکان تخلیه ملک فراهم است.
در این صورت باید بر اساس قانون آیین دادرسی مدنی دعوی تخلیه در دادگاه محل وقوع ملک طرح شود و قاضی رسیدگی کننده در صورت وجود شرایط لازم حکم به تخلیه ملک می دهد. برخی از این موارد مطابق قانون عبارتند از:
یکی از طرفین یا هردو در قرارداد اجاره، حق فسخ قرار داده باشند.
مستاجر ، ملک را به مستاجر دیگری اجاره دهد در صورتیکه حق اجاره دادن مجدد نداشته باشد.
استفاده ملک توسط مستاجر برخلاف قرارداد و یا عرف . مثلا ملک برای سکونت اجاره داده شده باشد ولی مستاجر استفاده ی غیرمسکونی از آن بکند.
بیشتر بدانیم : رسیدگی وکیل در شورای حل اختلاف چه اهمیتی دارد
تخلیه در شرایط کرونا ؛مصوبه اجاره کرونا
مواردی که بیان شد مربوط به شرایط عادی بود. با شیوع ویروس کرونا و مشکلاتی که این مساله در ابعاد مختلف ایجاد کرد، در تاریخ ۱۳۹۹/۰۴/۲۸ مصوبه شماره ۸۰۰۰۲/۳۰۰۲/۹۰۰۱ توسط ستاد ملی مقابله با کرونا تصویب شد که به موجب آن کلیه قراردادهای اجاره که تا تاریخ تصویب این مصوبه به اتمام رسیده و با موافقت موجر و تمایل مستاجر تمدید نشده باشد،
با افزایش ۲۵ درصدی مبلغ اجاره بها در تهران و کلانشهرها و ۱۵ درصد در سایر شهرها خود به خود تمدید می گردد مگر در صورت وجود برخی شروط که عبارتند از:
ملک با سند قطعی به دیگری منتقل شده باشد؛ بنابراین معامله ملک با مبایعه نامه حتی باکد رهگیری را شامل نمی شود
بنا به نظر دادگاه صالح، مستاجر تا یک ماه پس از تمدید اجاره نامه، مابهالتفاوت مبلغ اجاره را به مالک پرداخت نکرده باشد؛ یعنی یک ماه از پایان اجاره گذشته باشد و مستاجر ، ۲۵ درصد یا ۱۵ درصدی که در بالا به آن اشاره شد را نپرداخته باشد
مالک جهت نوسازی یا تعمیرات اساسی، مجوزهای لازم را کسب کرده باشد؛
مستاجر با افزایش مبلغ اجاره بها موافقت ننماید.
نکته مهم اینکه افزایش ۲۵ درصد و ۱۵ درصدی هم شامل پول پیش (ودیعه) می شود و هم شامل اجاره بهای ماهانه می شود.
همچنین در سال ۱۴۰۱ شورای عالی هماهنگی اقتصادی سران قوا درخصوص ساماندهی اجاره بهای مسکن مصوبه ای ارائه کرد که براساس آن، کلیه قراردادهای اجاره با افزایش اجاره بها به میزان ۲۵ درصد در تهران و دیگرکلانشهرها و ۲۰ درصد در سایر شهرها بصورت خود به خود تمدید می شود مگر درصورت وجود شروط زیر:
انتقال ملک به دیگری در قالب سند رسمی و یا قولنامه با کد رهگیری؛ در این مصوبه ، مبایعه نامه با کد رهگیری مورد پذیرش است
دریافت مجوز از مراجع ذیربط جهت بازسازی یا تعمیرات اساسی توسط مالک
انجام نشدن تعهدات قانونی و قراردادی توسط مستاجر در دورهی اجارهی قبلی با تشخیص شورای حل اختلاف
نیاز فرزند مالک پس از ازدواج رسمی به سکونت در ملک با تشخیص شورای حل اختلاف یا مرجع قضایی؛
نیاز شخصی مالک به سکونت در ملک درصورتی که صرفا مالک همان ملک بوده و این امر به تایید شورای حل اختلاف یا مرجع قضایی رسیده باشد.
مستاجر با افزایش اجارهبهای مصوب موافق نباشد.
ذکر این نکته نیز خالی از فایده نیست که به دلیل تقدم قانون بر مصوبه، درصورت تشخیص قاضی رسیدگی کننده علیرغم وجود مصوبات مذکور، امکان صدور دستور تخلیه حتی در صورت نبود شرایط فوق الذکر فراهم است.
در این باره میتوانید از وکلای متخصص امور قراردادهای اترس سوالات خود را مطرح نمایید
تخلیه توسط مستاجر؛ اگر مالک از تحویل گرفتن ملک امتناع کرد، چه راهکاری وجود دارد؟
در پایان می خواهیم حالتی را بررسی کنیم که مستاجر قصد تخلیه ملک را دارد لکن صاحبخانه بنا به هر دلیلی از تحویل آن خودداری میکند.
در این وضعیت راه حل قانونی برای رفع مشکل مستاجر و جلوگیری از خسارتهای قراردادی، تحویل کلید به شورای حل اختلاف آدرس ملک با انجام تامین دلیل است.
بدین شکل که مستاجر ابتدا برای ارسال اظهارنامه برای مالک اقدام میکند مبنی بر اینکه ظرف ۵ روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه ملک را تحویل بگیرد و درصورت انقضای این مدت و عدم تحویل ملک توسط موجر، با ارائه اجاره نامه به شورای حل اختلاف اعلام می کند که تاریخ قرارداد اجاره پایان یافته و ملک تخلیه و آماده ی تحویل است اما مالک از تحویل گرفتن آن خودداری می کند.
سپس شورای حل اختلاف توسط یک کارشناس رسمی دادگستری در رشته راه و ساختمان ، این موضوع را بررسی کرده و پس از تایید کارشناس، با دریافت کلید از مستاجر مراتب را صورتجلسه میکند و پس از آن برای موجر اخطار می فرستد که در قبال پرداخت ودیعه (مبلغ رهن) کلید را تحویل بگیرد.
تحویل کلید مستاجر به شورای حل اختلاف
لازم به ذکر است که مستاجر حتما باید کلیه این موارد را رعایت کرده و کلید را به شورای حل اختلاف تحویل دهد در غیر این صورت تعهدات قانونی و قراردادی او به قوت خود باقی است و مسئول پرداخت کلیه خسارات وارده به ملک و همچنین خسارت قراردادی مندرج در اجاره نامه درخصوص تاخیر در تخلیه و تحویل ملک در خلال این مدت میباشد.
بنابراین این تصور غلط است که ما ملک را تخلیه میکنیم و فیلم می گیریم و یا یک گزارش پلیس تهیه می کنیم و کافی است و حتما لازم است مواردی که توضیح داده شد ، در قالب تنظیم دادخواست تامین دلیل اتفاق بیفتد.
درمورد اجاره نامه های رسمی هم مستاجر میتواند پس از ارسال اظهارنامه به دفتر اسناد رسمی محل تنظیم قرارداد اجاره مراجعه و سردفتر به موجر(مالک) اخطار میکند که جهت تحویل گرفتن ملک مراجعه نماید.
در پایان توصیه می شود که درصورت مواجهه با مسایل مشابه درخصوص املاک استیجاری و یا حتی قبل از انعقاد قرارداد اجاره با وکیل متخصص در زمینه ی دعاوی املاک مشورت نموده و درصورت نیاز به طرح دعوی از کمک ایشان بهره بگیرید.
وکلای متخصص ملکی دپارتمان املاک اترس آماده مشاوره حقوقی تخصصی و قبول وکالت در خصوص تخلیه ،دستور تخلیه ، حکم تخلیه و دعاوی حقوقی ناشی روابط مالک و مستاجر هست . با ما در ارتباط باشید.
نویسنده : نرجس نورمحمدی وکیل پایه یک دادگستری
موسسه حقوقی اترس