دعوی خلع ید
خلع ید : گاهی اوقات انسان درخصوص اموال خود دچار مشکل میشود. مثلا ملکی در تهران دارد که به زور در تصرف شخصی قرار گرفته و حاضر به پس دادن آن به مالک نیست. در این موارد راهکارهای قانونی مختلفی وجود دارد که یکی از آنها خلع ید است. نوشتار حاضر برای آشنایی با مفهوم آن و شرایط طرح این دعوی نگاشته شده است.
مفهوم و ارکان خلع ید
در مفهوم عامه و عرف وقتی شخصی ملک دیگری را تصرف کرده و مانع استفاده و تسلط ایشان میشود میگویند فلانی ملک دیگری را غصب کرده است یا این شخص در ملک غصبی ساکن است. قانونگذار نیز همین مفهوم را در نظر داشته و در ماده ۳۰۸ قانون مدنی بیان میدارد: «غصب، استیلا بر حق غیر است به نحو عدوان.» باتوجه به این مفاهیم، خلع ید به زبان ساده به معنی کوتاه کردن دست شخص متصرف غیرقانونی از ملک مالک است.
از این تعریف ارکان خلع ید به خوبی مشخص میشود که شامل موارد زیر است:
خلع ید جزو دعاوی مربوط به املاک است پس شامل تصرف غیرقانونی درمورد اموالی مانند ماشین و پول و غیره نمیشود.
خواهان پرونده یعنی شخصی که دعوای خلع ید را مطرح میکند باید مالک باشد و سند مالکیت داشته باشد و طرح دعوی از طرف غیرمالک ممکن نیست.
فردی که علیه وی طرح دعوی میشود باید ملک را در تصرف خود قرار داده باشد پس اگر شخص ملکی را از مالک بگیرد و به تصرف فرد دیگری بدهد عمل او غصب محسوب نمیشود.
تصرف باید به نحو غیرقانونی صورت گرفته باشد حتی اگر از ابتدا بصورت قانونی و مجاز باشد مثل شخصی که قبلا با اجازه مالک ملک او را در تصرف داشته ولی علیرغم مطالبه مالک همچنان به تصرف خود ادامه میدهد. قانون مدنی از چنین فردی تحت عنوان غاصب نام میبرد.
لازم به ذکر است که متصرف غیرقانونی ضامن هر نوع خسارتی است که به ملک در طول مدت غصب وارد شده است. همچنین مالک میتواند علاوه بر پس گرفتن ملک و دریافت خسارت، اجاره مدتی را که ملک در تصرف وی بوده مطالبه کند که در اصطلاح حقوقی به آن اجرت المثل ایام تصرف گفته میشود.
اجرت المثل به زبان ساده یعنی مبلغی که شخص باید بابت استفاده از مال دیگری پرداخت کند.
اجرت المثل ایام تصرف
یعنی ، مبلغی که شخصی که ملک دیگری را تصرف کرده است و با صاحب ملک قراردادی مانند اجاره نداشته باشد ،می بایست به مالک پرداخت کند. مبلغ دقیق اجرت المثل توسط کارشناس رسمی دادگستری تعیین می شود.
بر اساس تجربه وکلای متخصص خلع ید ، اگر مالکی هستید که شخصی ملک شما را تصرف کرده است ، پیشنهاد می کنیم که در کنار خواسته خلع در دادخواست ، خواسته مطالبه اجرت المثل با جلب نظر کارشناس را هم درج کنید .
چرا که متصرف متوجه می شود ،کنتور محاسبه اجرت المثل آغاز شده است یا سریع تر از ملک خارج می شود و یا زود تر با شما به توافق می رسد. مطالبه اجرت المثل جدای از اینکه نفع مالی برای شما به عنوان مالک دارد ، یک اهرم فشار برای مذاکره و خروج متصرف از ملک است.
خواسته سوم هم که در این مواقع پیشنهاد می کنیم ، تامین خواسته است . با پرداخت خسارت احتمالی می توانید ، قبل از رسیدگی قضائی و حکم قطعی اموال متصرف ملک را توقیف کنید و بعدا شخص نمیتواند با طرح دادخواست اعسار ، اجرت المثل را تقسیط کند.
خلع ید مشاعی
توضیح دادیم که دعوی خلع ید از جانب مالک مطرح میشود با این ادعا که فرد دیگری ملکش را تصرف کرده است. اما ضرورتی وجود ندارد که مدعی مالک کل ملک باشد و حتی اگر جزء کوچکی از ملک متعلق به او باشد (مثلا چند صدم از یک دانگ یک واحد آپارتمان مسکونی) میتواند نسبت به اقامه دعوی خلع ید اقدام نماید.
مثال روشن و واضح این حالت درخصوص املاک ورثهای است. فرض کنیم وراث دو نفر هستند و یکی از آنها در ملک موروثی سکونت داشته و مانع استفاده و تصرف وارث دیگر است. و یا در مغازهای که دو یا چند نفر بصورت شراکتی مالک آن هستند، تصرف و بهره برداری یک یا چند نفر از آنها مانع استفاده بقیه است. در این حالتهای ذکر شده هم امکان طرح دعوی خلع ید از جانب حتی یک شریک علیه بقیه شرکا وجود دارد.
دلیل آن هم اینست که وقتی ملکی حالت مشاعی و بیش از چند مالک دارد، کلیه مالکین در ذره ذره آن ملک سهیم هستند و حق دارند بنابراین یک نفر از آنها نمیتواند مانع استفاده بقیه شود.
بنابراین کسی که حتی یکصدم دانگ در یک ملک شریک باشید ، میتوانید دادخواست خلع را به طرفیت هم شرکا و افراد دیگر که شریک نیستند مطرح کنید .
مطابق قانون ، هیچ شریکی نمی تواند بدون اذن و اجازه همه شرکا بر ملک تصرف داشته باشد.
ممکن است بپرسید که در موردی که چند شریک وجود دارند و هیچ یک اجازه تصرف به دیگری نمیدهند ، چه راه حلی وجود دارد ؟
در این موارد راه حل افراز (تفکیک) ملک و درصورت عدم امکان افراز ، درخواست دستور فروش از دادگاه می باشد.
تماس با وکیل تخلیه ملک در تهران
نحوه اقامه و رسیدگی به دعوای غصب ملک
دعوی خلع ید نوعی دعوی حقوقی بوده و طرح آن نیازمند تقدیم دادخواست است یعنی باید خواسته و شرح آن در فرم مخصوصی نوشته شده و مشخصات مالکی که دعوی را مطرح میکند(خواهان) و شخصی که علیه او طرح دعوی شده(خوانده) نیز نوشته شود و به همراه دلایل و مدارکی که برمبنای آن دعوی مطرح شده جهت رسیدگی به دادگاه عمومی حقوقی جایی که ملک واقع شده ارسال گردد.
دعوی خلع ید نوعی دعوی مالی غیرپولی محسوب میشود و هزینه دادرسی برمبنای ارزش منطقه ای ملک موضوع دعوی محاسبه و دریافت میشود.
به همین منظور فرم مخصوصی به نام فرم ارزش منطقه ای وجود دارد که مشخصات ملک در آن درج شده و متناسب با آن ارزش منطقه ای توسط دفتر خدمات قضایی محاسبه و تایید میگردد.
بنابراین فرم ارزش منطقه ای یکی از مدارک ضروری برای طرح این دعواست. برخلاف برخی دعاوی مالی که رسیدگی به آنها تا مبلغ دویست میلیون ریال در صلاحیت شورای حل اختلاف است(مثل دعوی مطالبه وجه) دعوی خلع ید همواره در صلاحیت دادگاه محل وقوع ملک است و شورای حل اختلاف در این خصوص صالح به رسیدگی نیست.
چرا که از سال ۱۳۹۴ به بعد با تصویب قانون شورای حل اختلاف جدید ، دعاوی غیر منقول از صلاحیت شورا ، خارج شد و فقط دادگاه محل وقوع ملک می تواند به دعوی خلع ید رسیدگی کند .
دادگاه با تعیین وقت رسیدگی و دعوت از طرفین اسناد و دلایل را بررسی کرده و در صورت احراز شرایط و ارکان دعوی، حکم به خلع ید صادر مینماید.
مسلما بهره گیری از کمک وکیل مسلط امور ملکی از گروه وکلای حرفه ای موسسه اترس امکان موفقیت در اینگونه دعاوی را افزایش میدهد.
تکلیف تغییرات ایجاد شده در ملک غصبی
ممکن است در طول مدت غصب تغییراتی در ملک غصبی ایجاد شده باشد مثلا ساختمانی ایجاد شده یا حتی خراب شده باشد یا درختانی کاشته شده باشد و مانند اینها. در این صورت قانون تکلیف را مشخص کرده است و گفته باید همه چیز به حالت اول قبل از تصرف غاصب دربیاید.
به این حکم، اعاده به وضع سابق گفته میشود. نکته جالب توجه این است که اگر به واسطه اقدامات متصرف غیرقانونی ارزش ملک مورد تصرف بیشتر شده باشد مثل اینکه غاصب چاه پرآبی را در ملک غصبی حفر کرده باشد این ارزش افزوده متعلق به مالک است و غاصب حقی در این خصوص ندارد مگر اینکه بتوان آن را از ملک جدا کرد مثل مجسمه گرانقیمتی که در ملک نصب شده باشد.
تفاوت دعاوی خلع ید و دستور تخلیه
همانطور که در مقاله قبل در بحث تخلیه مطرح کردیم درصورتی که ملک به تصرف مستاجر داده شده باشد ولی مستاجر علیرغم پایان یافتن مدت اجاره از تخلیه و تحویل آن به مالک خودداری کرده باشد امکان طرح دعوی تخلیه وجود دارد.
اما در دعوای خلع ید اجاره نامه وجود ندارد یا معتبر نمیباشد مثلا فرض کنیم موجر ملک را فروخته و مستاجر علیرغم انقضای مدت اجاره، ملک را به مالک جدید تحویل نمیدهد در این حالت چون رابطه استیجاری بین مالک جدید و مستاجر وجود ندارد و مدت قرارداد اجاره قبلی نیز به پایان رسیده است باید دعوای خلع ید مطرح شود.
توصیه میکنیم برای کسب اطلاعات هر چه بیشتر مقاله دستور تخلیه را مطالعه کنید. همچنین میتوانید با وکلای دپارتمان حقوقی موسسه اترس در ارتباط بوده و از خدمات وکلای آنلاین تهران اترس استفاده کنید.
تفاوت خلع ید و تصرف عدوانی
دعوی تصرف عدوانی نیز مربوط به حالتی است که متصرف بصورت غیرقانونی ملک را غصب کرده باشد اما خواهان یا مدعی این دعوی، لزوما مالک نیست بلکه متصرف قبلی است که سابقا ملک را در تصرف داشته و الان مدعی است که متصرف جدید ملک را به زور و بصورت غیرقانونی از تصرف او خارج کرده است. اما درخصوص دعوای خلع ید همانطور که در ابتدا گفتیم دعوی باید توسط مالک مطرح شود و وجود سند مالکیت برای طرح این دعوی ضروری است.
تفاوت دیگر این است که خلع ید صرفا یک دعوای حقوقی محسوب میشود که در دادگاه عمومی حقوقی به آن رسیدگی میشود درحالیکه دعوای تصرف عدوانی جنبه کیفری هم دارد یعنی امکان طرح شکایت کیفری علیه متصرف غیرقانونی در دادگاه کیفری دو وجود دارد. دعوی حقوقی تصرفی عدوانی هم قابل طرح است.
اجرای حکم خلع ید
پس از صدور حکم خلع ید و سپری شدن مدت اعتراض نسبت به آن و قطعیت رای صادره، امکان اجرای آن توسط واحد اجرای احکام مدنی وجود دارد. بدین نحو که در ابتدا اجرائیه صادر و به متصرف که حالا محکوم علیه نامیده میشود ابلاغ میگردد که ظرف ده روز ملک را تخلیه و تحویل مالک نماید.
پس از گذشت این مهلت اگر همچنان تصرف ادامه پیدا کرد به درخواست مالک یا همان محکومله پرونده اجرایی تشکیل و ملک توسط دادورز اجرای احکام تخلیه و تحویل مالک اصلی میشود.
در جریان اجرای حکم همانطور که قبلا گفتیم باید اعاده به وضع سابق صورت بگیرد و هرگونه تغییراتی که توسط متصرف غیرقانونی درطول دوره تصرفش در ملک ایجاد شده به حالت قبل بازمیگردد مگر اینکه محکوم له به این امر رضایت داشته و ملک را به همان حالت تحویل بگیرد.
در پایان باتوجه به پیچیدگیهایی که ممکن است در جریان رسیدگی و اجرای حکم خلع ید بوجود آید، توصیه میکنیم که درصورت مواجهه با این مورد خواه بعنوان خواهان پرونده و خواه بعنوان خوانده، از وجود وکیل ملکی مجرب همچون وکلای دپارتمان املاک موسسه حقوقی اترس بهره بگیرید و یک بار برای همیشه به این قضیه خاتمه دهید.
نویسنده مقاله : سرکار خانم وکیل نرجس نورمحمدی
موسسه حقوقی اترس