مستحق للغیر در آمدن مبیع چیست؟ یکی از اصطلاحاتی که بسیاری از حقوقدانان از آن در زمره حقوقی قراردادها استفاده میکنند مستحق للغیر میباشد که سوال تعداد زیادی از افراد در خصوص معنی و کاربرد آن میباشد.
شما وقتی با کسی در حال انعقاد قرارداد هستید این مسئله مفروض ذهنی شما است که مال مورد معامله از اموال طرف دیگر است و اگر وکیل وی باشد باید به این مسئله اظهار نماید.
حال پس از اینکه قرارداد را منعقد کرده و تعهداتی را بر عهده گرفتید متوجه میشوید که مال مورد معامله برای طرف دیگر نیست و جزء اموال شخص ثالثی محسوب میشود که نه شما او را میشناسید و نه شخص ثالث شما را میشناسد.
در این شرایط گفته میشود که مال مستحق للغیر در آمده است. بدین ترتیب طرفی که از مستحق للغیر بودن مال ضرر کرده است میتواند به دادگاه مراجعه کرده و با تنظیم دادخواست ابطال قرارداد و همچنین مطالبه خسارت را از مقام قضائی بخواهد. در ادامه به بررسی بیشتر در این زمینه خواهیم پرداخت.
خدمات اترس برای شکایت از بایع به دلیل مستحق للغیر بودن مبیع
- جمع آوری و بررسی اسناد و مدارک مورد نیاز
- تنظیم و ثبت دادخواست تایید بطلان معامله به دلیل مستحق للغیر بودن مبیع
- پیگیری پرونده به صورت حضوری و غیرحضوری در طول دادرسی توسط وکیل
- ارائه مشاوره حقوقی و اطلاع رسانی به موکلین در طول رسیدگی به پرونده
- تنظیم و اراذه دفاعیات در جلسات دادگاه
- ارائه و پیگیری درخواست تجدید نظر در صورت لزوم
مستحق للغیر در آمدن مبیع و ثمن در بیع
یکی از معاملاتی که میان مردم بسیار رواج دارد قرارداد خرید و فروش است که در اصطلاح حقوقی به آن قرارداد بیع گفته میشود.
در این قرارداد مالی که فروش میرسید و موضوع معامله است را مبیع و وجهی که در عوض آن فروشنده مال داده میشود ثمن گفته میشود.
در بیع یکی از مهمترین شرایط این است که فروشنده باید مالک مبیع یا دارای اجازه فروش از سوی مالک باشد و خریدار نیز باید مالک ثمن باشد.
بدین ترتیب در صورتی که مبیع یا ثمن مستحق للغیر در آید دیگری حق فسخ یا بطلان قرارداد را خواهد داشت. از آنجایی که بیع از عقود لازم است باید برای باطل کردن آن به دادگاه مراجعه کرد و با ارائه دلایل و مدارک بطلان آنرا درخواست کرد.
مستحق للغیر در قانون مدنی
به موجب ماده ۳۹۰ قانون مدنی: «اگر بعد از قبض ثمن مبیع کلا یا جزئا مستحق للغیر درآید بایع ضامن است اگرچه تصریح به ضمان نشده باشد.»
به موجب ماده ۳۹۱ قانون مدنی:«در صورت مستحق للغیر بر آمدن کل یا بعض از مبیع، بایع باید ثمن مبیع را مسترد دارد و در صورت جهل مشتری به وجود فساد بایع باید از عهدهی غرامات وارده مشتری نیز برآید.»
به موجب ماده ۳۹۲ قانون مدنی: «در مورد مادهی قبل بایع باید از عهدهی تمام ثمنی که اخذ نموده است به کل یا بعض برآید اگرچه بع از عقد بیع به علت از علل در مبیع کسر قیمتی حاصل شده باشد.»
به موجب ماده ۳۹۳ قانون مدنی: «راجع به زیادتی که از عمل مشتری در مبیع حاصل شده باشد مقررات مادهی ۳۱۴ مجری خواهد بود.»
قانون گذار در مواد ذکر شده به صورت صریح شرایط مبیع مستحق للغیر را ذکر کرده است. قانون گذار چنین اظهار داشته است که در صورت اثبات مستحق للغیر بودن مبیع در دادگاه و عدم آگاهی خریدار از مستحق للغیر بودن آن، بایع علاوه بر استرداد ثمن معامله به خریدار، می بایست خسارات وارده را پرداخت نماید.
آثار مستحق للغیر در آمدن مبیع یا ثمن
با مراجعه به قانون مدنی به دو اثر کلی از مستحق للغیر در آمدن مال مشاهده میکنیم که از قرار ذیل است.
اگر پس از تحویل مال متوجه شویم که مال به صورت کلی یا به صورت جزئی مستحق للغیر باشد فروشنده نسبت به مال دیگری ضامن است.
برای مثال ممکن است ملکی با وصف ۲۰۰ متر به فروش میرسد اما بعدا متوجه میشویم ۳۰ متر از آن متعلق به دیگری است. در این صورت فروشنده ضامن است. به معنا که هم باید ثمن معامله را به خریدار به همراه خسارت وارده بازگرداند و همچنین اگر به آن ۳۰ متر خسارتی وارد گردد باید از پس جبران آن برآید.
اثر دیگری که در این میان وجود دارد مربوط به علم یا جهل خریدار نسبت به مستحق للغیر بودن مال است.
اگر خریدار بداند که مال مورد معامله متعلق به دیگری است تنها ثمنی که پرداخت کرده است پس از ابطال قرارداد به وی بازمیگردد اما اگر نداند مال مورد معامله متعلق به دیگری است، فروشنده علاوه بر مسترد کردن ثمن باید خسارتی که در نتیجه انعقاد این قرارداد به خریدار وارد شده است را جبران نماید.
بیشتر بدانیم : ارکان بیع شرط در قرارداد
نحوه اثبات مستحق للغیر بودن
برای اینکه بتوانید ثمن پرداخته شده و یا خسارات وارده را دریافت نمایید باید مستحق للغیر بودن مال مورد معامله را در نزد دادگاه اثبات کنید و یک وکیل قرارداد متخصص راهکار آنرا استفاده از موارد و دلایل زیر میداند:
- اقرار: یعنی فروشنده بیان کند که مال فروخته شده برای دیگری است.
- اسناد کتبی: استعلامات و مدارکی که از اداره ثبت اسناد و املاک گرفته میشود.
- شهادت: شاهدانی در دادگاه حضور پیدا کرده و بر مالکیت دیگری بر مال فروخته شده شهادت دهند.
- اماره: یعنی نشانه هایی که بیان کننده مالکیت دیگری است. برای مثال در ملک فروخته شده فرد دیگری حضور دارد که بیان میکند مالک است که به آن اماره تصرف میگویند.
- قسم: در صورتی که هیچ دلیل و نشانه برای اثبات حرف طرفین دعوا وجود نداشته باشد با قسم به اثبات میرسد.
اقرار بایستی بدون تردید، به صورت صریح و توسط شخص عاقل، بالغ و مختار انجام شود. (اقرار اشخاص صغیر، مجنون و به طور کلی فاقد قصد و اراده معتبر نمی باشد)
بیشتر بدانیم : اجرای حکم دعوای مطالبه ثمن معامله چگونه است
شرط پرداخت قیمت روز در صورت مستحق للغیر بودن مبیع
با توجه به مواد قانونی ذکر شده در بالا نتیجه می گیریم که در صورت اثبات مستحق للغییر بودن مبیع، خریدار می تواند علاوه بر دریافت ثمن مبیع، خسارات وارده را از بایع خواستار شود.
خسارت در اینجا تنها شامل هزینه هایی که خریدار بر روی مال انجام داده است نمی شود، بلکه شامل افزایش قیمت مبیع به نسبت ثمن ذکر شده در قرارداد می باشد.
به عبارت دیگر در صورت افزایش قیمت مبیع، بایع ضامن و مسئول پرداخت آن خواهد بود. خریدار تحت شرایطی می تواند خسارات وارده را از بایع دریافت نماید، که از جمله آن شرایط:
- ثمنی که خریدار در هنگام خرید به بایع پرداخت کرده است، وجه رایج کشور (ریال) باشد.
- خسارات وارده به نسبت ثمن پرداختی از سوی خریدار محاسبه شده و به او تعلق می گیرد.
- مبیع متعلق به شخص ثالث باشد یعنی مستحق للغیر باشد
- خریدار در هنگام معامله نسبت به مستحق للغیر بودن مال ناآگاه و جاهل باشد
- افزایش قیمت مبیع به دلیل افزایش و رشد تورم
در صورت مستحق للغیر بودن مبیع، معامله فسخ یا باطل می شود؟
مثال ۱: شخص الف زمینی را از شخص ب خریداری می کند پس از گذشت ۶ ماه متوجه می شوند که کل این زمین متعلق به شخص ثالثی به نام شخص ج است.
در شرایطی که کل مبیع یعنی کل مال مورد معامله متعلق به شخص ثالث یعنی شخص ج باشد، در این صورت شخص الف می تواند تحت عنوان تایید بطلان معامله به دلیل مستحق للغیر بودن مبیع علیه بایع طرح دعوی کند. در صورت احراز مستحق للغیر بودن مبیع توسط دادگاه، بایع ملزم به استرداد ثمن مبیع و همچنین پرداخت خسارات وارده خواهد شد.
مثال ۲: حسن خانهای را به وصف ۴۰۰ متر از علی خریداری کرده است. پس از گذشت چند ماه متوجه می شوند که خانه مالک دیگری هم به احمد داشته است. بدین صورت که علی مالک ۲۰۰ متر خانه و احمد مالک ۲۰۰ متر دیگر آن است.
در این صورت تنها آن قسمتی از مبیع که علی بدون اذن احمد اقدام به فروش آن کرده است مستحق للغیر شناخته می گردد یعنی جزئی از مبیع مستحق للغیر می باشد.
معامله از جهت فروش قسمتی که متعلق به احمد بوده و علی اقدام به فروش آن کرده، باطل بوده و از جهت قسمتی که متعلق به خود علی بوده است، صحیح است.
در این شرایط خریدار می تواند به موجب ماده ۴۴۱ قانون مدنی از خیار تبعض صفقه استفاده کرده و معامله را از آن جهت که صحیح بوده است، فسخ کند و علی را ملزم به استرداد ثمن معامله نماید.
تفاوت معامله فضولی با مستحق للغیر بودن مورد معامله
در جلسات مشاوره حقوقی قرارداد زمانی که چنین مشکلاتی به وجود می آید بسیاری از سوالات افراد در این باب است که تفاوت معامله فضولی با مستحق للغیر در آمدن مال چیست و از چه راهی باید اقدام کرد.
مهمترین تفاوتی که میتوان بین این دو بیان کرد بر خلاف تصور برخی از حقوقدانان که این دو را یکسان میدانند، این است که معامله فضولی تنها جنبه حقوقی دارد که در صورت اجازه و تنفیذ مالک اصلی نه تنها مشکلی به وجود نخواهد آمد بلکه معامله صحیح نیز هست.
اما فروش مال غیر عنوان مجرمانه ای هست که در قانون مجازات پیش بینی و برای آن مجازات تعیین شده است. بنابراین از دسته دعاوی کیفری برشمرده شده و برای اقامه دعوا در این زمینه باید بر خلاف معامله فضولی به مراجع قضائی کیفری مراجعه کنیم.
اهمیت شرط خسارت در معاملات
یکی از نکات مهم برای جلوگیری از پیگیری و صرف هزینه و زمان بسیار در مسیرهای قضائی این است که در قراردادهای خود از شروط ضمن عقد برای زمانی که مشکلی بروز پیدا میکند پیش بینی هایی داشته باشید.
یکی از این شروط مربوط به مشخص نمودن وجه التزام به همراه حق فسخ برای طرفین میباشد.
در این صورت اگر مبیع یا ثمن مستحق للغیر در آید طرف دیگر بدون نیاز به اقامه دعوا میتواند با فسخ قرارداد خود را از تعهدات آن رها کرده و با وجه التزامی که در نظر گرفته شده است بدون مراجعه به دادگاه خسارت خود را جبران نماید.
بیشتر بدانیم : وضعیت خریدار مال غیر چیست؟
مراحل ثبت شکایت و دادرسی مستحق للغیر بودن مبیع
- جمع آوری اسناد و مدارک مورد نیاز جهت اثبات مستحق للغیر بودن مال و جهل خریدار از مستحق للغیر بودن آن در هنگام معامله
- تنظیم دادخواست تایید بطلان معامله به دلیل مستحق للغیر بودن مبیع و پیوست اسناد و مدارک به آن
- ثبت دادخواست از طریق مراجعه به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی
- بررسی پرونده و دستور تشکیل جلسه توسط قاضی
- ابلاغ روز و ساعت تشکیل جلسه به طرفین دعوی
- تشکیل جلسه و بررسی مدارک و مستندات توسط قاضی
- صدور حکم تایید بطلان معامله به دلیل مستحلق للغیر بودن مبیع
- بایع ملزم به استرداد ثمن بایع و خسارات وارده به خریدار می شود
مشاوره حقوقی با وکیل قرارداد برای بررسی شروط ضمن عقد
همانطور که اشاره کردیم میتوان با انعقاد یک قرارداد بر اساس خواست طرفین و پیش بینی برخی از رخدادهای غیرقابل حدس، میتواند از ضرر و درگیریهای قضائی جلوگیری کرد. برای اینکار نیاز به استفاده از تخصص و تجربه کسی هست که به صورت تخصصی در این زمینه فعالیت میکند و مشکلات و دعاوی زیادی را مشاهده کرده است.
برای تنظیم قرارداد توسط وکیل بهترین افرادی که میتوانند به راهنمائی در این خصوص به شما بپردازند وکلایی پایه یک دادگستری هستند که حوزه تخصصی کاری آنها در امور قرارداد ها باشد.
پرسش و پاسخ حقوقی درباره مستحق للغیر
به صورت کلی فروش مال دیگری باطل یا در برخی شرایط غیرنافذ است. در صورتی که با چنین مشکلاتی روبرو شده اید بهترین اقدام تماس با وکیل حوزه قرارداد و دریافت راهنمایی از ایشان میباشد.
به این صورت میتوانید از بسط و گسترش مشکل جلوگیری کرده و با کمترین هزینه و زمان به اهداف خود برسید.