حق کسب و پیشه و تجارت

حق کسب و پیشه و تجارت چیست و در چه شرایطی به مستاجر تعلق می گیرد از بین چندین قانون مربوط به روابط موجر و مستاجر ، قانونی که حاکم بر حق کسب و پیشه و تجارت  کدام است ؟

آیا این حق قابل نقل و انتقال هستند یا خیر ؟

اگر قابلیت انتقال دارد آیا مشمول مالیات نقل و انتقال میشوند؟

آیا تا بحال شنیدید که آقای الف حق کسب و پیشه و تجارت یک مغازه ای رو دارد ؟

آیا به ارث می رسند ؟ اگر  به ارث می رسند نحوه تقسیم آنها چطور است ؟ اگر به ارث می رسند مالیات بر ارث آنها به چه میزان است؟

در این مقاله می خواهیم در مورد اصطلاح حق کسب  پیشه و تجارت با هم صحبت کنیم و از معنا ، شرایط و نکات کاربردی آن بر اساس رویه قضایی و تجربیات عملی وکیل متخصص کسب و کار در موسسه حقوقی اترس مطلع شویم.

اشخاصی که ملک تجاری را اجاره  داده اند یا به اجاره گرفته اند حتما با دو اصطلاح حق کسب و پیشه و سرقفلی مواجه شده اند و به احتمال زیاد این دو مفهوم را به یک معنا و به جای یکدیگر استفاده نموده اند.

حال آنکه این دو واژه ( حق کسب و پیشه و سرقفلی ) از نظر حقوقی کاملا متفاوت بوده و از جنبه های مختلف مثل نحوه ایجاد – راه های انتقال –قانون حاکم برآنها و… تفاوت های اساسی دارند .

برای مقایسه این دو حق و دانستن تفاوت سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت پیشنهاد می کنیم ، این مقاله را در کنار مقاله سرقفلی چیست و به صورت تطبیقی و مقایسه ای مطالعه فرمائید.

 حق کسب و پیشه و تجارت چیست

حق کسب و پیشه مفهومی است که اولین بار در قانون موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ مورد تصریح قانونگذار قرار گرفت این قانون در واقع با مزایای متعددی که در ادامه به آن می پردازیم به نوعی جهت حمایت از مستاجر تصویب شده است

قانون حق کسب و پیشه

به موجب قانون موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ حق کسب و پیشه حقی است که بدلیل فعالیت مستاجر در ملک تجاری برای وی ایجاد می گردد با این توضیح که هنگامی که مستاجر ملک را اجاره کرده و آن را از موجر (مالک) تحویل می گیرد شروع به فعالیت در آن می کند و در اثر این فعالیت مشتریانی به محل ملک تجاری جذب می کند

این مشتریان در گذر زمان باعث افزایش اعتبار و ارزش فعالیت تجاری و در نتیجه افزایش ارزش ملک اجاره داده شده می شوند

حال اگر بعد از پایان مدت اجاره مالک بتواند مستاجر را به راحتی از ملک بیرون کند این امر منتهی به استفاده غیرمنصفانه و بدون جهت مالک از حاصل فعالیت و اعتبار تجاری مستاجردر ملک می گردد.

بطور مثال فرض کنید پدر شما یک مغازه تجاری در سال ۱۳۵۰ اجاره کرده است و در آن فعالیت تجاری نموده و تا به امروز مشتری های زیادی جذب کرده است مثلا یک فست فودی معروفی شده که نه تنها در شهر محل فعالیت  ، بلکه در کل کشور هم معروف شده است و مشتری های خاص خود را دارد.

حال موجر(مالک) اگر بتواند به همین راحتی پدر شما را از ملک بیرون کند و تخلیه از دادگاه بگیرد بی عدالتی است .چرا که بدون جهت بر ارزش ملک او افزوده شده است و مالک ملک از حاصل فعالیت تجاری پدر شما سود برده است ، بدون اینکه سهم ایشان را از ارزش خلق شده بدهد.

بخاطر همین هم در سال های گذشته مالکین ابتدائا ملک خود را به مستاجر اجاره می دادند و بعد از اینکه مشاهده می کردند مشتری های زیادی به ملک مراجعه می کنند اقدام به تخلیه ملک نموده و مستاجری که سال ها به نوعی خاک مغازه را خورده بود بدون هیچ حق و حقوقی ملک را تخلیه می کرد و مالک می ماند و یک مغازه ای که کلی رفت و آمد و مشتری دارد  و در نتیجه  درآمد زیاد برای مالک ملک تجاری…

اگر شما هم مستاجر ملکی هستید که دارای حق کسب و پیشه هست و دغدغه این را دارید که از حقوق خودتان مطلع شوید با وکلای مسائل حقوقی موسسه حقوقی اترس که در زمینه سرقفلی و حق  کسب و پیشه به صورت تخصصی فعالیت می نمایند در ارتباط باشید

لذا به منظور جلوگیری از این سوءاستفاده های مالکین (موجرین) و حمایت از فعالیت های تجاری مستاجرین؛ قانون روابط موجر و مستاجر ۵۶ حق کسب و پیشه را  برای مستاجر ملک تجاری در نظر گرفته که موضوع آن ارزش حاصل شده از فعالیت تجاری و اعتبار حرفه ای مستاجر در ملک اجاره ای می باشد.

میزان ارزش حق کسب و پیشه

حق کسب و پیشه دارای ارزش مالی بوده و قیمت گذاری و تعیین ارزش آن توسط کارشناس رسمی دادگستری انجام میگیرد و در موارد تخلیه ملک  ، موجر(مالک) موظف است قیمت تعیین شده توسط کارشناس را تحت عنوان حق کسب و پیشه به مستاجر پرداخت کند.

قانون موجر و مستاجر ۵۶ تا سال ۷۶ به قوت خود باقی بود تا اینکه در سال ۷۶ به دلیل اعتراضات گسترده موجرین به تمدید خودکار قراردادهای اجاره برای سال های متوالی و سنگین بودن مبلغ حق کسب و پیشه ؛ قانونگذار قانون جدید روابط موجر و مستاجر ۷۶ را تصویب نمود که مفهوم سرقفلی را در ان پیش بینی نمود.

در یک نگاه کلی می توانیم بگوییم که قانون مصوب ۵۶ بیشتر به نفع موجرها هست و قانون مصوب سال ۷۶ بیشتر به نفع مستاجرها می باشد که به آن خواهیم پرداخت .( در قانون ۵۶ با پایان مدت اجاره نامه  ، اجاره کماکان باقی می ماند و برای مستاجر یک حق تقدم در اجاره وجود دارد و موجر (مالک) تخلیه نمی تواند مگر در موارد استثنایی که در ادامه به آن می پردازیم)

تماس برای : مشاوره حقوقی سرقفلی ملک تجاری  با وکیل متخصص

قانون حاکم بر اجاره ملک تجاری چگونه مشخص می شود

حال با توجه به تفاوت هایی که قانون روابط موجر و مستاجر ۵۶ و ۷۶ با هم دارند ، شاید سوالی که در ذهن شما بوجود بیاید این باشد که ما از کجا بدانیم قانون حاکم بر ملک استیجاری تجاری  ما مشمول قانون ۵۶ است یا مشمول سال ۷۶ ؟

در پاسخ باید گفت که :

در قانون ۵۶ اجاره نامه ممکن است رسمی باشد یا عادی ، حتی ممکن است اجاره نامه شفاهی باشد . بطور کلی هر محلی با هر عنوانی به منظور کسب و پیشه و تجارت قبل از سال ۷۶ به اجاره داده شده باشد مشمول قانون ۵۶ می شود

شایان ذکر است اجاره نامه اولیه باید قبل از سال ۷۶ باشد چه بسا ممکن است اجاره نامه ای را مشاهده کنیم که تاریخ آن مثلا برای سال ۱۳۹۰ باشد اما مشمول قانون ۵۶ شود چرا که اجاره نامه اولیه مثلا در سال ۱۳۵۳ منعقد شده و تا سال ۱۳۹۰ تمدید شده است.

برای در نظرگرفتن اینکه یک اجاره مشمول کدام قانون است ، منشاء اولیه و اجاره نامه اولیه ملاک است  بطور مثال پدر شما سال ۱۳۵۰ یک محلی را برای تجارت اجاره کرده و حق انتقال به غیر هم داشته است( در اجاره نامه های سال ۵۶ مستاجر اصولا حق انتقال به غیر ندارد مگر خلاف ان شرط شده باشد) و سال ۱۳۹۰ به شما انتقال می دهد ؛ حال شما به عنوان مستاجر دوم شما دارای حق کسب و پیشه هستید چرا که ریشه استیجاری به قبل از سال ۷۶ برمی گردد.

شرایط فسخ و تخلیه اجاره مشمول قانون ۵۶ چیست 

سوال مهمی که موجرین محترم می پرسند این هست که آیا ما هم می توانیم عقد اجاره ۵۶ را فسخ کنیم و تخلیه مستاجر را بخواهیم؟

جواب مثبت است

موجر در موارد مختلف می تواند درخواست تخلیه ملک تجاری را مطرح نماید که ما در سه دسته تقسیم بندی می کنیم:

حق فسخ و تخلیه ملک بدون پرداخت وجه 

در  موارد زیر موجر می تواند تخلیه ملک را بدون پرداخت حتی یک ریال حق کسب و پیشه درخواست نماید:

 تعدی و تفریط مستاجر

مستاجر در عین مستاجره ( محلی که برای فعالیت اجاره کرده را عین مستاجره می نامند
تعدی و تفریط کند- تعدی یعنی کاری کند که نباید میکرد و تفریط یعنی باید کاری میکرد اما نکرده و کوتاهی کرده است

بطور مثال بدون اذن موجر در اسکلت ساختمان تغییر ایجاد کند یا دکوراسیون ملک را تغییر دهد –بنای جدید داخل ملک احداث کند مثلا بالکن احداث کند یا داخل ملک تجاری سرویس بهداشتی احداث کند

شاید کسی به ذهنش این جمله خطور کند که این ها که به نفع مالک است و باعث مرغوبیت ملک میشود

کاملا درست است اما باید بدانیم که همه این موارد در این قانون تحت عنوان تعدی و تفریط آمده و انجام آنها هزینه های گزافی به مستاجر وارد کرده و از انجا که قانون ۵۶ قانون آمرانه هست خلاف آن هم نمیشود شرط کرد .

با توجه به اینکه این امور تخصصی است ، پیشنهاد میکنیم از خدمات مشاوره حقوقی وکلای مربوط به املاک اترس استفاده کنید و هزینه های بعدی را کاهش دهید.

تغییر شغل مستاجر

مستاجر شغل قدیم خود را بدون اذن و اجازه موجر به شغل جدید تغییر دهد و شغل جدید عرفا مشابه شغل قدیمی نباشد بطور مثال شغل قدیمی خرازی بوده است و تغییر شغل دهد به جواهر فروشی که هیچ شباهتی به همدیگر ندارند .

عدم پرداخت اجاره بها در زمان های مقرره

مستاجر اجاره بها را در مهلت مقرر نپردازد-مهلت پرداخت هم بدوا در اجاره نامه مشخص میشود اگر مهلتی مشخص نکرده باشند تا دهم ماه بعد مستاجر باید اجاره بها هر ماه را پرداخت نماید.

حال اگر مستاجر در زمان مشخص شده ، اجاره بها را پرداخت نکند موجر باید یک اظهارنامه برای وی ارسال نماید مستاجر از موعد ابلاغ ده روز مهلت دارد که اجاره بها را پرداخت نماید .

اگر مستاجر ۳ بار اجاره بها را نداده باشد و موجر ۳ بار اظهارنامه بفرستد بعد از ابلاغ آخرین اظهارنامه حق تخلیه بدون پرداخت حق کسب و پیشه ایجاد میشود.

عدم تنظیم اجاره نامه رسمی

گفتیم که در قانون ۵۶ اجاره نامه کتبی شرط نیست و شفاهی هم اعتبار دارد در این مواقع هر یک از موجر و مستاجر می توانند دعوای الزام به تنظیم سند رسمی اجاره را مطرح نمایند

اگر موجر الزام به تنظیم سند رسمی اجاره مطرح نماید و حکم از دادگاه بگیرد مستاجر باید ظرف ۱۵ روز در دفترخانه ای که دادگاه ارجاع می دهد حاضر شود و امضاء نماید حال اگر در این مدت حاضر نشود موجر حق تخلیه را بدون پرداخت حق کسب و پیشه را دارد

مواردی که موجر حق تخلیه با پرداخت حق کسب و پیشه دارد

الف: موجر بخواهد مغازه را نوسازی کند – در این مورد مجوز نوسازی شهرداری نیز باید اخذ شود و ارایه شود

در عمل در این موارد موجر با مستاجر توافق می کند بجای پرداخت حق کسب و پیشه یک واحد از ساختمان جدید را به او تملیک کند

ب:موجر شخصا برای شغل خودش به محل تجاری نیاز داشته باشد

ج:در صورتی که محل کسب یا پیشه برای سکونت هم مناسب باشد و مالک برای سکونت خود یا اولاد یا پدر یا مادر یا همسر نیاز داشته باشد.

حق فسخ موجر  و تخلیه ملک با پرداخت نصف حق کسب و پیشه

همانطور که گفتیم که در اجاره های ۵۶ مستاجر اصولا حق انتقال به غیر ندارد مگر با اذن و اجازه قبلی از موجر

وضعیت مستاجری که حق انتقال به غیر ندارد

حال مستاجری که حق انتقال به غیر ندارد و درصدد این هست که محل کسب را به دیگری انتقال دهد چه باید کند؟

در این مواقع بدوا می تواند به موجر مراجعه و رضایت کتبی موجر جهت  انتقال را اخذ نماید در این مواقع مالکین اصولا ده تا بیست درصد حق کسب و پیشه را از مستاجر می گیرند و اجازه انتقال می دهند

در فرضی که موجر اذن و اجازه انتقال ندهد، مستاجر تکلیف دارد به محکمه مراجعه و دادخواست تجویز انتقال منافع عین مستاجره به غیر رو به دادگاه تقدیم و از طریق دادگاه اقدام به انتقال نماید

فرض کنید پدر شما مستاجر یک شخصی بنام حسن می باشد و اجاره مشمول سال ۵۶ هست و پدر شما می خواهد محل کسب را به شما انتقال دهد

پدر شما بدوا باید به موجر مراجعه و اجازه بگیرد اگر موجر اجازه نداد به دادگاه مراجعه و حکم تجویز انتقال اخذ کند

اگر پدر شما هیچ یک از این دو مورد را انجام ندهد و محل کسب و پیشه را به شما انتقال دهد موجر (در مثال ما اقای حسن) می تواند حکم تخلیه محل کسب و پیشه را از دادگاه اخذ کند اما باید نصف حق کسب و پیشه را به شما پرداخت نماید.

جمع بندی : همانطور که مطالعه فرمودید در این مقاله به تعریف حق کسب و پیشه و تجارت ، شرایط تحقق ، قانونی که بر آن حاکم است و شرایط فسخ بدون پرداخت وجه و با پرداخت وجه را بررسی کردیم و اشاره کردیم که برای درک تفاوت حق کسب و پیشه و تجارت با حق سرقفلی این دومقاله را به صورت مقایسه ای و باهم مطالعه کنید و در صورت هر گونه اقدام حقوقی برای کاهش ریسک ها و هزینه های بعدی از خدمات مشاوره حقوقی خرید فروش ملک استفاده کنید .

نویسنده: رشید اجاقعلی وکیل پایه یک دادگستری

موسسه حقوقی اترس